Bail d’habitation : clause résolutoire confirmée, suspension des effets accordée

Notez ce point juridique

1. Il est important de respecter les délais de paiement des loyers et charges convenus dans le contrat de location, afin d’éviter une procédure de résiliation de bail. En cas de difficultés financières, il est recommandé de solliciter des délais de paiement auprès de la juridiction compétente.

2. En cas de dégradation de la boîte aux lettres ou de tout autre problème affectant la réception du courrier, il est essentiel de signaler rapidement le problème au bailleur et de demander une réparation. Le bailleur a l’obligation de garantir une jouissance paisible du logement, y compris en assurant la réception du courrier.

3. En cas de litige avec le bailleur concernant des préjudices subis, il est recommandé de conserver toutes les preuves et de les présenter devant la juridiction compétente. Il est également important de respecter les délais et les procédures légales pour faire valoir ses droits et obtenir réparation.

Mme [T]-[R] [V] demande à la cour d’appel de Lyon d’infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de VILLEURBANNE le 27 janvier 2021, qui a déclaré régulier le commandement de payer, constaté la résiliation judiciaire du bail du logement et du garage, autorisé l’expulsion de Mme [T]-[R] [V], et condamné Mme [T]-[R] [V] à payer des sommes importantes à L’EPIC Est Métropole Habitat. Mme [T]-[R] [V] soutient que son arriéré locatif est lié à des circonstances particulières et que le bailleur a manqué à ses obligations. Elle demande également une indemnisation pour les préjudices subis. De son côté, l’EPIC Est Métropole Habitat demande à la cour d’appel de confirmer le jugement rendu en sa faveur et de prononcer la résiliation des baux liant les parties. L’affaire a été renvoyée à une date ultérieure en raison d’une surcharge de la chambre.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La cour a confirmé la régularité du commandement de payer du 5 octobre 2020, délivré à Mme [V] par l’EPIC Est Métropole Habitat. Malgré les allégations de la locataire concernant des difficultés de paiement dues à une boîte aux lettres vandalisée, la cour a jugé que ces arguments n’étaient pas suffisants pour justifier le non-paiement des loyers.

Concernant le logement d’habitation

La cour a constaté que Mme [V] n’avait pas réglé ses loyers dans les délais impartis, ce qui a conduit à l’acquisition de la clause résolutoire. Cependant, la locataire a proposé un plan de paiement pour régler son arriéré locatif, ce qui a été accepté par la cour. Mme [V] devra donc s’acquitter de sa dette selon les modalités fixées par le juge.

Concernant le garage

La cour a prononcé la résiliation judiciaire du bail du garage loué par Mme [V], en raison de ses impayés récurrents. Malgré les allégations de la locataire concernant des problèmes de boîte aux lettres, la cour a jugé que ces arguments n’étaient pas suffisants pour justifier le non-paiement des loyers.

Sur la demande reconventionnelle

Mme [V] a obtenu une indemnisation de 1 000 euros pour le préjudice subi en raison de l’absence de distribution du courrier. Cependant, ses autres demandes relatives à des problèmes de sécurité et de chauffage n’ont pas été retenues par la cour.

Sur les demandes accessoires

La cour a confirmé la décision sur les dépens et a partagé les frais d’appel entre Mme [V] et l’EPIC Est Métropole Habitat. Aucune indemnité n’a été accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

– Epic Est Métropole Habitat :
– Indemnité mensuelle d’occupation : équivalent au loyer et charges courantes
– Indemnité de 352,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 30 novembre 2022
– Dommages-intérêts de 1 000 euros
– Mme [T]-[R] [V] :
– Paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courantes
– Paiement de 352,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 30 novembre 2022
– Paiement de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts
– Partage des dépens à hauteur d’appel : moitié par chacune des deux parties

Sommaire

Réglementation applicable

– Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
– Article 654 du Code de procédure civile
– Article 655 du Code de procédure civile
– Article 1343-5 du Code civil
– Article 1741 du Code civil
– Article 1728 du Code civil
– Article 1720 du Code civil
– Article 700 du Code de procédure civile

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Me Anne-sophie LEFEVRE
– Me Cédric GREFFET

Mots clefs associés

– Clause résolutoire
– Commandement de payer
– Délai de grâce
– Signification
– Bail d’habitation
– Dette locative
– Suspension des effets de la clause résolutoire
– Arriéré locatif
– Aide personnelle au logement
– Résiliation judiciaire du bail
– Obligations du locataire
– Bail verbal
– Réparations locatives
– Préjudice lié à l’absence de distribution du courrier
– Insécurité dans l’immeuble
– Panne de chauffage
– Dépens
– Article 700 du Code de procédure civile

– Clause résolutoire : clause d’un contrat qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de non-respect d’une obligation par l’une des parties
– Commandement de payer : acte par lequel un créancier demande à son débiteur de régler une somme due dans un certain délai
– Délai de grâce : période supplémentaire accordée au débiteur pour régler sa dette après l’expiration du délai initial
– Signification : notification officielle d’un acte juridique à une personne
– Bail d’habitation : contrat par lequel un propriétaire met un logement à la disposition d’un locataire en échange d’un loyer
– Dette locative : somme due par le locataire au propriétaire en raison du non-paiement du loyer ou des charges
– Suspension des effets de la clause résolutoire : mesure permettant de suspendre les effets de la résiliation automatique d’un contrat en cas de non-respect d’une obligation
– Arriéré locatif : montant dû par le locataire au propriétaire en raison du non-paiement du loyer
– Aide personnelle au logement : aide financière accordée par l’État pour aider les personnes à payer leur loyer
– Résiliation judiciaire du bail : résiliation du bail prononcée par un tribunal en cas de litige entre le propriétaire et le locataire
– Obligations du locataire : ensemble des devoirs que le locataire doit respecter envers le propriétaire, notamment le paiement du loyer et l’entretien du logement
– Bail verbal : contrat de location conclu verbalement entre le propriétaire et le locataire
– Réparations locatives : travaux d’entretien et de réparation que le locataire doit effectuer dans le logement qu’il occupe
– Préjudice lié à l’absence de distribution du courrier : dommage subi par une personne en raison de la non-distribution de son courrier
– Insécurité dans l’immeuble : situation de danger ou de risque pour la sécurité des occupants d’un immeuble
– Panne de chauffage : dysfonctionnement du système de chauffage d’un logement
– Dépens : frais engagés dans le cadre d’une procédure judiciaire, tels que les honoraires d’avocat ou les frais de justice
– Article 700 du Code de procédure civile : disposition légale permettant au juge de condamner une partie à verser une somme d’argent à l’autre partie pour compenser ses frais de justice.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01629 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OE25

Décision du Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

au fond du 27 janvier 2022

RG : 11-21-2322

[V]

E.P.I.C. EST METROPOLE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 10 Janvier 2024

APPELANTE :

Mme [T]-[R] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 1259

INTIMÉE :

EST METROPOLE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, enregistré sous le RCS de LYON sous le numéro B 401 376 173, ayant son siège au [Adresse 4] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Novembre 2023

Date de mise à disposition : 10 Janvier 2024

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

– Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 1997, l’OPAC communautaire de [Localité 6] a donné à bail à Mme [T]-[R] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], devenu [Adresse 3], [Localité 5], moyennant un loyer de 1 269,20 francs.

Depuis le 1er septembre 2003, l’OPAC communautaire de [Localité 6] a donné en location à Mme [T]-[R] [V] un garage à cette même adresse, porte n°9602.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 octobre 2020, L’EPIC Est Métropole Habitat a fait délivrer à Mme [T]-[R] [V] un commandement de payer la somme en principal de 1 473,56 euros au titre des loyers dus au 30 juin 2020.

L’EPIC Est Métropole Habitat a saisi saisissant la Caisse d’allocations familiales du Rhône le 23 juin 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er juillet 2021, notifié au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 2 juillet 2021, L’EPIC Est Métropole Habitat a fait citer Mme [T]-[R] [V], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, et sa condamnation au paiement des sommes dues outre indemnités d’occupation.

Par jugement contradictoire en date du 27 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a :

Déclaré régulier le commandement de payer du 5 octobre 2020,

Constaté la résiliation judiciaire du bail du logement à la date du 6 décembre 2020,

Prononcé la résiliation judiciaire du bail du garage ayant lié les parties, à compter du prononcé du présent jugement,

Autorisé L’EPIC Est Métropole Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [T]-[R] [V], et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [T]-[R] [V] d’avoir libéré les lieux dans les 2 mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamné Mme [T]-[R] [V] à payer à L’EPIC Est Métropole Habitat :

* La somme de 7 725,32 euros au titre des loyers et charges et indemnités arrêtés au 3 décembre 2021, échéance de novembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2020 sur la somme de 1 473,56 euros et à compter du prononcé du présent jugement sur le surplus,

* Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre l’indexation prévue par le contrat, à compter du 1er décembre 2021 pour le logement, et à compter du prononcé du présent jugement pour le garage et jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté les demandes de Madame [T]-[R] [V],

Condamné Mme [T]-[R] [V] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

Ordonner la transmission d’une copie du présent jugement au représentant de l’État dans le département.

Le tribunal a retenu en substance :

Sur la régularité du commandement de payer :

Que Mme [V] n’apporte pas la preuve que l’avis de passage n’a pas été déposé dans sa boîte aux lettres, et ne justifie d’aucun grief résultant du non-respect du secret des correspondances qu’elle allègue.

Sur la résiliation du bail :

* Pour le logement

Que la procédure de la clause résolutoire est régulière et que les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois suivant le commandement de payer.

Que Mme [V] ne justifie pas l’absence de distribution du courrier sur cette période, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer qu’elle était redevable du paiement des loyers quel que soit l’état de sa boîte aux lettres.

Que de plus, Mme [V] n’a pas repris le paiement des loyers après l’intervention du bailleur sur la boîte aux lettres outre un règlement la veille de l’audience.

* Pour le garage

Que l’ancienneté et le montant de la dette suffisent à caractériser un manquement grave de Mme [V] aux obligations contractuelles et légales.

Sur les autres demandes :

Que Mme [V] ne démontre pas une faute imputable au bailleur concernant la boîte à lettres.

Que Mme [V] ne justifie pas d’un préjudice de jouissance liée à la dégradation de sa boîte à lettres.

Par déclaration en date du 28 février 2022, Mme [T]-[R] [V] a interjeté appel sur l’ensemble des chefs de jugement.

Par ordonnance du 19 octobre 2022, le Conseiller de la Mise en Etat a débouté l’EPIC Est Métropole Habitat de sa demande de radiation de l’affaire ;

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 08 décembre 2022, Mme [T]-[R] [V] demande à la cour d’appel de Lyon de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1219 et 1220 du code civil,

Vu les articles 1714 et suivants du code civil,

Vu le décret 82 ‘ 955 du 9 novembre 1982,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de VILLEURBANNE le 27 janvier 2021, en ce qu’il a :

*Déclaré régulier le commandement de payer du 5 octobre 2020,

*Constaté la résiliation judiciaire du bail du logement à la date du 6 décembre 2020,

*Prononcé la résiliation judiciaire du bail du garage ayant lié les parties, à compter du prononcé du présent jugement,

*Autorisé L’EPIC Est Métropole Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [T]-[R] [V], et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [T]-[R] [V] d’avoir libéré les lieux dans les 2 mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

*Condamné Mme [T]-[R] [V] à payer à L’EPIC Est Métropole Habitat :

*Rejeté les demandes de Madame [T]-[R] [V],

*Condamné Mme [T]-[R] [V] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En conséquence statuant à nouveau :

Débouter L’EPIC Est Métropole Habitat de l’ensemble de ses demandes,

Condamner L’EPIC Est Métropole Habitat à communiquer un décompte actualisé tenant compte des règlements notamment de la régularisation de la CAF,

Condamner L’EPIC Est Métropole Habitat à payer à Mme [V] 8 860 euros tous préjudices confondus,

Ordonner la compensation entre les sommes mises à la charge de L’EPIC Est Métropole Habitat dues à Mme [V] celles qui pourraient être dues par Mme [V] à L’EPIC Est Métropole Habitat,

En tant que de besoin, si malgré la compensation, un arriéré restait dû par Mme [V] :

Suspendre les effets de la résolutoire,

Accorder à Mme [V] un délai de paiement et l’autoriser à s’acquitter du solde de la dette locative par versements mensuels de 100 euros par mois,

Condamner L’EPIC Est Métropole Habitat à payer à Mme [V] une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner L’EPIC Est Métropole Habitat aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Anne-Sophie Lefevre, Avocat sur son affirmation de droit.

A l’appui de ces prétentions, Mme [T]-[R] [V] soutient essentiellement :

Sur les causes de l’arriéré :

Que la boîte aux lettres de Mme [V] a été vandalisée, de sorte qu’elle le pouvait plus être utilisée car La Poste refusait de distribuer le courrier,

Qu’elle ne recevait pas les avis d’échéances de loyer, ainsi elle était dans l’impossibilité de connaître le montant du loyer résiduel et de payer par chèque sans le TIP détachable,

Qu’elle est dans l’impossibilité de rapporter la preuve d’un fait négatif mais qu’en revanche l’état de la boîte aux lettres n’est pas contesté,

Qu’elle a dû attendre presque 2 ans pour que L’EPIC Est Métropole Habitat fasse les travaux, manquant à son obligation d’entretien de sorte que Mme [V] fait valoir le principe de l’exception d’inexécution,

Que Mme [V] s’est manifestée à plusieurs reprises auprès L’EPIC Est Métropole Habitat pour régulariser cette situation,

Que le paiement des loyers peut se faire soit par chèque en envoyant le TIP reçu dans l’avis d’échéance ou par la voie électronique,

Que Mme [V] ne peut utiliser la voie électronique du fait de sa pathologie, de sorte qu’elle ne peut payer que par chèque, or sans la réception de ce TIP, il lui ait impossible de payer.

Sur la résiliation du bail :

Que le comportement de Mme [V] démontre d’une part que sa dette locative est effectivement liée à des circonstances particulières (électro sensibilité, détérioration de la boîte aux lettres, cumulés au contexte du Covid), et que la position de la bailleresse, n’a fait qu’accentuer les tensions et donc les difficultés,

Qu’après l’EPIC Est Métropole Habitat ait repris l’envoi des avis d’échéance, et que leur réception ait été possible, après réalisation des travaux de remise en état de la boîte aux lettres, force est de constater que Mme [V] a repris le règlement régulier de son loyer et fait des efforts pour apurer la dette,

Qu’il n’y a aucune possibilité de relogement :

* Mme [V] est bénéficiaire du RSA à hauteur de 497,50 euros jusqu’au mois de mai 2022, et à hauteur de 519,97 euros en octobre 2022,

* Elle a tout mis en ‘uvre vis-à-vis de la CAF pour la reprise du versement des APL,

* Mme [V] règle les loyers courant depuis la décision de première instance

et une partie de l’arriéré,

* Elle multiplie les démarches pour bénéficier d’un accompagnement social, d’une aide de la CAF, d’un médiateur, d’un logement social.

Sur le préjudice de Mme [V] :

Que pendant toute la période à laquelle Mme [V] n’a pas pu recevoir son courrier, elle a dû multiplier les démarches auprès de différents organismes avec lesquels elle doit être en lien au quotidien, que ce soit la sécurité sociale, la CAF, les impôts, la banque,

Que le bailleur a manqué à son devoir de réparation et que l’absence d’accès à sa boîte aux lettres ne lui a plus permis de recevoir ses chéquiers, ni ses relevés bancaires, et il y a eu une rupture de ses droits dont celui de l’énergie,

Que les trafiquants ont causé une grande insécurité pour Mme [V] car ceux-ci entraient dans l’immeuble, on déjà tiré 3 balles en direction de son voisin, ont versé de l’essence dans le palier ainsi que dans l’ascenseur,

Que le voisin de Mme [V] a entreposé des objets volumineux sur le palier occasionnant des salissure et présence d’insectes nuisibles,

Que le bailleur a mis du temps à intervenir à cet égard, mais à mis aussi plus de deux ans pour réparer une panne de chauffage de Mme [V].

Sur le compte entre les parties :

Que le montant de l’arriéré locatif à hauteur de 7 725,32 euros arrêté au 3 décembre 2021 ne tient pas compte de la régularisation des APL qui était annoncée compte tenu de la situation, ni des règlements effectifs.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 19 décembre 2022, l’EPIC Est Métropole Habitat demande à la cour d’appel de Lyon de :

Vu les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles 1224 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1725 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 654 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 27janvier 2022 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du contrat de bail liant l’EPIC Est Métropole Habitat et Mme [V] portant sur l’appartement sis [Adresse 2] ‘ [Localité 5], [Adresse 2], en application des textes susvisés,

Confirmer le jugement pour le surplus.

A toutes fins,

Débouter Mme [T] [R] [V] de toutes ses demandes et prétentions,

Condamner Mme [T] [R] [V] à payer à l’EPIC Est Métropole Habitat une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [V] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ces prétentions, l’EPIC Est Métropole Habitat soutient essentiellement :

Sur la résiliation des baux :

* Pour le logement

Que Mme [V] n’apporte par la preuve que les avis de passage n’ont pas été déposés dans sa boîte aux lettres,

Qu’elle ne justifie d’aucun grief, ni de préjudice qui résulterait du non-respect du secret de la correspondance qu’elle allègue,

Qu’elle donc abstenue de régler le moindre loyer pendant presque deux années,

Qu’un règlement adressé sans le coupon détachable n’est pas rejeté par l’EPIC Est Métropole Habitat,

Que Mme [V] n’a pas répondu aux diverses sollicitations de son bailleur pour qu’une solution soit trouvée, elle s’est abstenue de prendre contact avec celui-ci et n’a pas effectué les règlements pendant 22 mois,

Qu’aucun règlement n’est intervenu dans le deux mois du commandement de payer.

* Pour le garage

Que Mme [V] a cessé de régler les loyers du garage qui lui a été donné en location par l’EPIC Est Métropole Habitat depuis le mois de décembre 2019.

Sur la validité du décompte :

Que le décompte versé par l’EPIC Est Métropole Habitat prend donc en considération les règlements effectués par Mme [V],

Que la demanderesse n’a donc pas la qualité de locataire et ne peut prétendre au versement d’une quelconque aide personnalisée au logement,

Que selon décompte arrêté au 6 décembre 2022, le solde locataire de Mme [V] est créditeur de la somme de 352,91 euros, le mois de novembre étant compris.

Sur les demandes reconventionnelles :

Qu’il n’existe pas de manquement de la part de l »EPIC Est Métropole Habitat susceptible de conduite à une quelconque indemnisation,

Que ni i le principe, ni le quantum de cette demande d’indemnisation ne sont justifiés par Mme [V],

Que le bailleur a pris le soin de faire refaire la porte d’entrée du bâtiment, aux fins de sécuriser l’immeuble,

Que suite à la panne de chauffage, le bailleur a pris le soin de dédommager les habitants de l’immeuble,

Que Mme [V] ne démontre pas de préjudice afférent à l’état de sa boîte aux lettres.

À l’audience du 6 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2023 en raison d’une surcharge de la chambre.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS ET DÉCISION

I- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le

logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction

compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (‘) ».

L’article 654 du Code de procédure civile prévoit : « La signification doit être faite à personne (‘) ».

L’article 655 du même code précise : « Si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire. La copie ne peut être laissée qu’à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité. L’huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise ».

En l’espèce, par acte d’huissier de justice du 5 octobre 2020, L’EPIC Est Métropole Habitat a fait délivrer à Mme [T]-[R] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer contient toutes les mentions prescrites à peine de nullité.

Il a été délivré par l’étude d’huissier ‘K. Gaussin JC Baron’, à domicile puisqu’il indique que le domicile était certain, au vu des vérifications effectuées, le nom était inscrit sur la boîte à lettres et sur l’interphone, que l’acte avait été déposé à l’étude de l’huissier de justice en absence de l’intéressé au domicile et que la lettre prévue à l’article 658 du Code de procédure civile avait été envoyée. Les affirmations de l’huissier non contredites par des pièces font foi.

En outre, Mme [V] ne justifie d’aucun grief, ni préjudice qui résulterait du secret de non-respect de la correspondance qu’elle allègue.

Par ailleurs, Mme [V] fait valoir qu’elle était dans l’impossibilité de s’acquitter du règlement des loyers, car du fait d’une boîte aux lettres vandalisée le 12 décembre 2019, elle ne recevait plus les avis d’échéance lui permettant de connaître le montant du loyer résiduel alors que le montant des APL perçu par le bailleur variait et qu’elle ne disposait pas du TIP dont l’envoi était exigé avec le paiement.

Ces affirmations ne démontrent pas l’impossibilité de la locataire d’une part de connaître par les avis de la Caisse d’Allocations Familiales, le montant des allocations versées au bailleur, et d’autre part de régler a minima, la part qu’elle pensait être résiduelle même sans TIP. De plus, le refus du bailleur de réceptionner des paiements sans TIP n’est pas démontré.

Par conséquent, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a déclaré régulier le commandement de payer du 5 octobre 2020.

En l’espèce, par deux actes distincts, l’EPIC Est Métropole Habitat a donné à bail à Mme [T]-[R] [V] dans un premier temps un local à usage d’habitation, puis d’un garage, tous deux situé [Adresse 1], devenu [Adresse 3], [Localité 5].

Concernant le logement d’habitation

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en sa version applicable à l’espèce dispose que ‘toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges en termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux’.

Le juge peut même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire réclamait la somme de 1 473,56 euros correspondant notamment au montant des loyers dus au 30 juin 2020.

La cour rappelle même si la dégradation de la boîte à lettre n’est pas contestée par L’EPIC Est Métropole Habitat, Mme [V] ne pouvait ignorer qu’elle était redevable du paiement du loyer chaque mois quel que soit l’état de sa boîte à lettres.

De surcroît, Mme [V] ne justifie pas ne pas avoir reçu de courrier durant le temps des réparations.

De plus, elle n’a pas repris les paiements dès l’instant où sa boîte à lettre était réparée le 12 août 2021, le seul règlement qu’elle a réalisé ayant eu lieu le 26 octobre 2021, soit 18 jours avant l’audience.

La dette n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies au 06 décembre 2020.

Cependant, l’appelant sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de s’acquitter du solde de sa dette par versements mensuels de 100 euros par mois.

Selon le dernier décompte du bailleur arrêté au 6 décembre 2022, l’arriéré locatif avait été ramené à 352,91 euros.

La cour constate que de nombreux paiements par Mme [V] et la Caisse d’allocations familiales ont été effectués, et que l’arriéré locatif a donc nettement diminué.

Les paiements de Mme [V], ont bien été pris en compte dans le décompte versé aux débats.

Un potentiel versement d’une aide personnelle au logement ne peut être pris en compte sans justificatif.

Par conséquent, la cour condamne Mme [T]-[R] [V] à payer à l’EPIC Est Métropole Habitat la somme de 352,91 euros au titre des loyers et charges et indemnités arrêtés au 30 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Mme [V] apparaît en mesure de régler sa dette. Il convient dès lors de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en accordant à la locataire l’autorisation de payer l’arriéré locatif en trois échéances de 100 euros en plus du montant de l’échéance courante, une quatrième mensualité comportant le solde de la dette.

En cas de non paiement d’une seule échéance en plus de l’échéance courante, les effets de la clause résolutoire reprendront. En ce cas, l’EPIC Est Métropole Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [T]-[R] [V], et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [T]-[R] [V] d’avoir libéré le logement loué dans les 2 mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

La locataire sera alors tenue du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants jusqu’à la libération effective des lieux.

Concernant le garage :

La résiliation judiciaire du bail peut en application de l’article 1741 du Code civil être prononcée au regard d’un manquement grave du locataire.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, ‘Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus’.

Il a été établi qu’en l’espèce, depuis le 1er septembre 2003, l’EPIC Est Métropole Habitat a donné en location à Mme [T]-[R] [V] un garage.

Selon le bailleur, le bail a été égaré. La cour est donc saisie d’un bail verbal.

Mme [V] n’a pas respecté ses obligations dans la mesure où elle n’a pas payé les loyers mensuels pendant plus de deux ans. La cour a déja répondu sur l’impossibilité de paiement alléguée en raison de la dégradation de la boîte aux lettres.

Elle n’avait pas repris le paiement des loyers après l’intervention du bailleur pour réparer les boîtes aux lettres.

La durée des impayés établit la gravité du manquement justifiant la résiliation du bail.

Par conséquent, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail du garage ayant lié les parties, à compter du prononcé du présent jugement.

II Sur la demande reconventionnelle :

L’article 1720 du Code civil dispose que ‘le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.’

* Sur le préjudice lié à l’absence de distribution du courrier :

Mme [V] soutient que cette situation l’empêchait de régler le loyer, a entraîné la mise en place une procédure d’expulsion, et qu’elle se trouve de ce fait dans une situation de grande précarité avec le risque d’être expulsée.

L’appelante indique également que l’ensemble des difficultés rencontrées ont causé une rechute de son cancer et d’un nouveau traitement, que le bailleur a manqué à son obligation de réparation et donc de jouissance paisible tandis qu’elle-même avait rempli toutes ses obligations et recherché des solutions.

Si la dégradation de la boîte aux lettres ne pouvait justifier le non-paiement des loyers comme la cour l’a précédemment indiqué, et si le bailleur ne peut être tenu responsable du fait des tiers, à savoir la dégradation des boîtes aux lettres, il lui appartenait après en avoir été avisé, de mettre à disposition de sa locataire une boîte aux lettres et de pourvoir sans délai à sa réparation.

Il ressort des pièces produites que Mme [V] a déposé une main courante pour vandalisme de sa boîte aux lettres le 12 décembre 2019 et en a saisi le bailleur par lettre suivie datée du 31 décembre 2019 et postée le 2 janvier 2020.

L’appelante produit également une lettre du 18 mai 2020, cependant sans en justifier l’envoi en la forme recommandée. Selon cette lettre aucune intervention n’était intervenue sur la boîte aux lettres.

Elle produit également une information des locataires émanant de Est Métropole Habitat relative au remplacement des blocs boîtes aux lettres ; les travaux devant débuter du 13 septembre au 17 septembre 2021.

En l’espèce la bailleur ne produit aucne pièce démontrant d’une quelconque réaction à la saisie de sa locataire autre que la réparation en septembre 2021.

Mme [V] produit par ailleurs diverses courriers notamment adressés à la Caisse d’allocations familiales démontrant sa préoccupation de ne plus recevoir de courriers.

Elle a subi un préjudice dont la durée retenue est celle du 2 janvier 2020 au 17 septembre 2021. Ce préjudice justifie la condamnation du bailleur à lui payer une somme de 1 000 euros.

La locataire invoque également une grande insécurité générée par des trafiquants entrant dans l’immeuble, ayant déjà tiré 3 balles en direction de son voisin, ayant versé de l’essence dans le palier ainsi que dans l’ascenseur.

Si elle produit une pré plainte en ligne en date du 12 décembre 2019, elle ne démontre pas d’un manquement du bailleur à ses obligations.

De plus, d’après les dires de Mme [V], son voisin a entreposé des objets volumineux sur le palier occasionnant des salissures, générant des mythes, des cafards et d’autres insectes.

Elle justifie en avoir avisé la mairie de [Localité 5] par courriel du 29 juin 2021 mais le manquement du bailleur à ses obligations n’est pas démontré.

Enfin, concernant la panne de chauffage, Mme [V] ne rapporte pas la preuve de cette panne, et de la réparation tardive du bailleur.

La cour confirme la décision attaquée en ce qu’il n’a pas retenu ces préjudices.

III Sur les demandes accessoires :

La cour confirme sur les dépens la décision attaquée.

A hauteur d’appel, les dépens seront partagés par moitié entre Mme [V] et Est Métropole Habitat.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en ce qu’elle a :

déclaré régulier le commandement de payer du 5 octobre 2020,

prononcé la résiliation judiciaire du bail du garage ayant lié les parties à compter du prononcé du présent jugement,

autorisé l’Epic est Métropole Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [T]-[R] [V] et à celle de tout occupant de son chef,

condamné Mme [T]-[R] [V] à payer à l’Epic Est Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courantes outre indexation prévue par le contrat à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

condamné Mme [T]-[R] [V] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer de l’assignation,

L’infirme sur le surplus et statuant à nouveau :

Constate que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu sur le logement le 15 janvier 1997 ont été réunis à la date du 5 décembre 2020,

Condamne Mme [T]-[R] [V] à payer à l’Epic Est Métropole habitat la somme de 352,91 euros au titre des loyers et charges et indemnités arrêtés au 30 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2020,

Autorise Mme [T]-[R] [V] à se libérer de la somme due par trois mensualités de 100 euros, la dernière équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordés, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ,

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette ci-dessus rappelée est acquittée dans le délai précité,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets,

la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

[T]-[R] [V] devra payer à Est Métropole habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail,

faute pour [T]-[R] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et risques et périls de Mme [V].

Condamne l’Epic Est Métropole Habitat à payer à Mme [T]-[R] [V] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts,

Rejette toute autre demande,

Y ajoutant,

Partage les dépens à hauteur d’appel et dit qu’ils seront supportés à hauteur de la moitié par chacune des deux parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT