TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 24/00262 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GNPP
Code NAC : 30B Nature particulière : 0A

LE QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR

M. [H] [B], né le 11 juin 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2];

représenté par Me Farid BELKEBIR, avocat au barreau de VALENCIENNES, D’une part,

DEFENDEURS

M. [W] [I], né le 06 mai 1991 à [Localité 9] (Pays Bas), demeurant [Adresse 1],

ne comparaissant pas;

Mme [V] [C], née le 31 octobre 1983 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 8];

La SAS [5], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Me Frédéric NADER, avocat au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 21 janvier 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 04 février 2025,

Par actes du 4 et 15 octobre 2024, monsieur [H] [B] a assigné monsieur [W] [I], madame [V] [C] et la société par actions simplifiées (SAS) [5], devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de voir :
– constatée l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 13 avril 2022,
– ordonnée l’expulsion de la société [5], monsieur [I] et madame [C] et de tout occupant de leur chef des locaux loués, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,
– condamnée solidairement la société [5], monsieur [I] et madame [C] à lui payer la somme de 6 520 euros au titre des loyers impayés,
– condamnée solidairement la société [5], monsieur [I] et madame [C] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant de 1000 euros hors taxes et hors charges par mois, jusqu’à libération des locaux par remise des clés,
– ordonné qu’il puisse séquestrer les effets mobiliers pour sûreté des loyers et charges locatives,
– condamnée solidairement la société [5], monsieur [I] et madame [C] aux dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer, et à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, monsieur [B] maintient ses demandes initiales et sollicite, à titre subsidiaire, qu’il soit indiqué, en cas d’octroi de délais, que le non-respect d’un seul terme de loyer ou d’un seul terme de délai entrainera la déchéance des délais de plein droit.

A l’appui de ses prétentions, monsieur [B] expose que, par acte du 13 avril 2022, il a donné à bail un local commercial à monsieur [I] et madame [C] moyennant un loyer annuel de 12 000 euros ; que, par avenant en date du 4 juillet 2022, madame [C], en qualité de copreneur du bail, a fait substituer les locataires par la société [5] ; que monsieur [I] a, selon lui, conservé sa qualité de cotitulaire du bail.
Il fait valoir qu’à compter de la fin d’année 2023, les preneurs n’ont plus respecté le règlement mensuel des loyers; qu’il leur a été délivré trois commandements de payer visant la clause résolutoire; qu’ils sont restés infructueux.
Il considère que, dès lors, la clause résolutoire du bail trouve à s’appliquer et qu’il est fondé dans l’ensemble de ses demandes principales, ce d’autant qu’il leur fait reproche de dégradations locatives et d’une résiliation de location de panneaux publicitaires.

En réponse, la société [5] et madame [C], s’ils admettent avoir créé une dette locative, font observer qu’ils règlent le loyer courant et qu’ils ont ramené cette dette à la somme de 2730 euros.
Ils contestent, en outre, les allégations du demandeur sur d’éventuelles dégradations locatives et sur la résiliation de location de panneaux publicitaires.
Ils estiment que leurs efforts pour éteindre leur dette locative justifient l’octroi de délais de paiement.
Ils concluent à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi d’un délai de paiement de 6 mois.

Monsieur [I] n’a pas comparu à l’audience ni été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

Sur la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que, par acte du 13 avril 2022, monsieur [B] a donné à bail un local commercial à monsieur [I] et madame [C], situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, payable mensuellement par fraction de 1000 euros, et que le contrat a expressément prévu une résolution de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du contrat.

Il en ressort également que, par avenant en date du 4 juillet 2022, il a été décidé entre madame [C], monsieur [K] [O] et monsieur [B] que la société par actions simplifiée (SAS) [5] se substitue  » au preneur « .

Il en ressort enfin que, reprochant aux preneurs de ne plus régler régulièrement leur loyer, monsieur [B] a fait délivrer trois commandements de payer en date des 7 février 2024 et 26 juin 2024, le dernier sommant les défendeurs de payer la somme de 8326,98 euros au titre des loyers impayés, d’une clause pénale et des frais de procédure.

Il est admis par les parties et établi par les pièces du dossier que les causes du plus récent commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Il s’ensuit que la clause résolutoire du bail a été acquise de plein droit à compter du 26 juillet 2024.

Madame [C], la société [5] et monsieur [B] s’opposent sur le montant de la dette locative due par les preneurs.

A cet égard, il résulte du décompte, clairement établi et justifié par les défendeurs, qu’ils restent, de façon incontestable, devoir à monsieur [B] la somme de 2730 euros, étant précisé qu’aucune stipulation du bail ne rend à l’évidence le preneur redevable de la taxe foncière.

Par conséquent, les preneurs, la société [5] et monsieur [I] seront condamnés à payer à monsieur [B] la somme provisionnelle de 2730 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, madame [C] et la société [5] sollicitent la suspension de la clause résolutoire et un délai de paiement de 6 mois pour apurer la dette locative.

Elles justifient, par les pièces qu’elles produisent, que la société [5] s’acquitte, depuis plusieurs mois, de son loyer courant et qu’elle verse des contributions supplémentaires qui réduisent peu à peu le montant de la dette.

En outre, monsieur [B] ne justifie pas d’un besoin particulier qui pourrait faire obstacle à l’octroi d’un délai de paiement.

En conséquence, au vu des éléments qui précèdent pris ensemble, il sera accordé à la société [5] et monsieur [I] un délai pour s’acquitter de la dette à l’origine du commandement du 26 juin 2024, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, et les effets de la clause résolutoire seront, pendant le cours de ce délai, suspendus.

Ce délai sera de la durée sollicitée, soit 6 mois.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, les défendeurs, succombant à l’instance au principal, seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 26 juin 2024, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, ils seront condamnés à payer à monsieur [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé, par acte du 13 avril 2022, modifié par avenant du 04 juillet 2022, entre monsieur [H] [B], monsieur [W] [I] et madame [V] [C], substituée par la société par actions simplifiées (SAS) [5],

CONDAMNONS la société par actions simplifiée (SAS) [5] et monsieur [W] [I] à payer à monsieur [H] [B] la somme provisionnelle de 2730 euros au titre du solde des loyers dus au 31 décembre 2024,

Vu l’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce et l’article 1343-5 du code civil,

AUTORISONS la société par actions simplifiée (SAS) [5] et monsieur [W] [I] à régler ladite somme de 2730 euros en CINQ mensualités de 400 euros et le solde le sixième mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois,

RAPPELONS que la somme précitée n’inclut pas le loyer courant, les charges et la taxe foncière qui continueront d’être dus par la société par actions simplifiée (SAS) [5] et monsieur [W] [I] à monsieur [H] [B],

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par la société par actions simplifiée (SAS) [5] et monsieur [W] [I], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

DISONS que, faute pour la société par actions simplifiée (SAS) [5] et monsieur [W] [I] de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société par actions simplifiée (SAS) [5] et monsieur [W] [I] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, du local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4],
° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

CONDAMNONS madame [V] [C], monsieur [W] [I] et la société par actions simplifiées (SAS) [5] aux dépens, en ce compris le commandement de payer délivré le 26 juin 2024,

CONDAMNONS madame [V] [C], monsieur [W] [I] et la société par actions simplifiées (SAS) [5] à verser à monsieur [H] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.
En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 4 février 2025.

Le greffier, Le président,