La société d’assurances a donné à bail commercial des locaux à une société, qui a ensuite été remplacée par une autre société. Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises, avec un dernier renouvellement en 2010, stipulant un loyer annuel de 450 000 euros. La société a sous-loué une partie des locaux à une autre société, avec l’autorisation d’un tiers. En 2022, un tribunal a ouvert une procédure de sauvegarde à l’encontre de la société, convertie en redressement judiciaire puis en liquidation. Les liquidateurs ont notifié la résiliation du bail, entraînant une demande d’expulsion de la société sous-locataire.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la sous-location selon le Code de commerce ?

La sous-location est régie par l’article L. 145-32 du Code de commerce, qui dispose :

« Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.

Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31.

À l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. »

Ainsi, pour qu’un sous-locataire puisse revendiquer un droit au renouvellement, deux conditions doivent être remplies :

1. Le propriétaire doit avoir autorisé ou agréé la sous-location.

2. Les lieux sous-loués ne doivent pas former un tout indivisible.

Dans le cas présent, la société Devred a sous-loué une partie des locaux, et la société Generali France immobilier a expressément autorisé cette sous-location.

Cependant, la question de l’indivisibilité des locaux est cruciale pour déterminer si la société Devred peut revendiquer un droit au renouvellement.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail principal sur le sous-bail ?

L’article 10 du bail principal stipule que :

« À défaut de renouvellement du bail principal, de même qu’en cas de départ du locataire principal quelle qu’en soit la cause (congé, résiliation amiable ou judiciaire, acquisition de la clause résolutoire), entraînant la résiliation du bail, le bail de sous-location se trouvera de plein droit résilié. »

Cela signifie que si le bail principal est résilié, le sous-bail est également automatiquement résilié.

Dans cette affaire, la société Burton, locataire principal, a vu son bail résilié, ce qui entraîne la résiliation automatique du sous-bail conclu avec la société Devred.

Ainsi, la société Devred ne peut plus revendiquer de droits sur les locaux, car son occupation est devenue sans droit ni titre suite à la résiliation du bail principal.

Quelles sont les implications de l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?

L’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile précise que :

« Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Dans le cas présent, la société Devred, occupant sans droit ni titre, peut être expulsée.

L’expulsion est justifiée par le fait que la société Devred ne peut plus revendiquer de droits sur les locaux suite à la résiliation du bail principal, ce qui constitue un trouble à la jouissance des lieux par le propriétaire.

Quelles sont les fins de non-recevoir soulevées par la société Devred ?

La société Devred a soulevé plusieurs fins de non-recevoir, notamment :

1. **Défaut de qualité à agir** : Elle soutient que la société [Localité 5] Prime Office 1 n’est pas le véritable propriétaire des locaux, ce qui remet en question sa capacité à agir en justice.

2. **Autorité de la chose jugée** : Elle fait valoir qu’un jugement antérieur a reconnu son droit direct au renouvellement, ce qui devrait empêcher la société [Localité 5] Prime Office 1 de demander son expulsion.

L’article 122 du Code de procédure civile stipule que :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Cependant, le tribunal a rejeté ces fins de non-recevoir, considérant que la société [Localité 5] Prime Office 1 avait bien qualité à agir en tant que propriétaire des locaux et que le jugement antérieur n’avait pas autorité de la chose jugée à son égard.

Quelles sont les conséquences de la décision du tribunal sur les demandes accessoires ?

La société Devred, ayant succombé dans ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

De plus, elle sera également condamnée à verser à la société [Localité 5] Prime Office 1 une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans ce cas, la société Devred a été condamnée à verser une somme de 3 500 euros à la société [Localité 5] Prime Office 1, en raison de sa défaite dans cette instance.

Cette décision souligne l’importance de la qualité à agir et des droits des parties dans le cadre des baux commerciaux.