1. Vérifiez toujours que les décisions prises lors d’une assemblée générale respectent les dispositions légales en vigueur, notamment en ce qui concerne le recours au vote par correspondance. Assurez-vous que les conditions de ce mode de vote sont clairement définies et que les copropriétaires ont été informés de manière adéquate.
2. Veillez à ce que la convocation à une assemblée générale respecte les exigences légales en termes de contenu et de forme. Assurez-vous que les lieux et horaires de consultation des pièces justificatives des charges sont clairement indiqués, et que les copropriétaires ont suffisamment de temps pour prendre connaissance de ces documents.
3. En cas de contestation concernant des résolutions prises lors d’une assemblée générale, assurez-vous de bien comprendre les règles de majorité applicables à chaque type de décision. Vérifiez que les décisions prises respectent ces règles et qu’aucune violation n’est démontrée par les parties contestataires.
Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K], propriétaires d’un appartement dans un ensemble immobilier, ont contesté plusieurs résolutions adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2021. Ils ont assigné le syndicat des copropriétaires en justice pour obtenir l’annulation de ces résolutions, arguant qu’elles ont été votées uniquement par correspondance, sans possibilité de débat contradictoire, et que certaines ne respectaient pas les règles légales en vigueur.
Le tribunal judiciaire de Troyes a annulé les résolutions contestées et a condamné le syndicat des copropriétaires à verser des indemnités à Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K]. Le syndicat des copropriétaires a fait appel de cette décision, soutenant que les modalités de vote étaient appropriées compte tenu de la crise sanitaire et que les décisions prises étaient conformes aux règles de la copropriété.
Les débats en appel portent notamment sur la validité du vote par correspondance, l’accès aux documents comptables, la nécessité de consultation du conseil syndical pour certaines dépenses, et les règles de majorité pour les décisions concernant l’abattage d’arbres. Les parties ont également discuté des indemnités pour frais irrépétibles liés à la procédure judiciaire.
Sur le recours au vote par correspondance pour l’assemblée générale du 22 mars 2021
La cour a jugé que l’assemblée générale de la copropriété du 22 mars 2021, organisée par vote par correspondance, était régulière. Le recours à ce mode de vote a été validé par le conseil syndical et aucune critique n’a été élevée par les copropriétaires. Par conséquent, les résolutions prises lors de cette assemblée générale ont été maintenues.
Sur la forme de la convocation à l’assemblée générale
La convocation à l’assemblée générale respectait les dispositions légales en indiquant clairement le lieu, la date, l’heure de la réunion et l’ordre du jour. De plus, les pièces justificatives des charges étaient accessibles aux copropriétaires. Aucun grief n’a été soulevé concernant la consultation des documents ou le délai de retour du vote par correspondance, donc aucune nullité n’a été constatée.
Sur les résolutions n°6 et 7 s’agissant des espaces verts
Les critiques des consorts [K]-[V] concernant l’entretien des espaces verts et les résolutions prises ont été rejetées. Le syndic avait consulté le conseil syndical et avait procédé à une mise en concurrence préalable. De plus, les questions soumises au vote de l’assemblée générale étaient conformes aux règles de majorité. Aucune nullité n’a été constatée pour ces résolutions.
Sur les autres demandes
Les consorts [K]-[V] ont été condamnés à payer les dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’une indemnité pour frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires. La décision de première instance a été infirmée sur ce point.
– Condamnation de Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] à payer 2.500 euros au syndicat des copropriétaires pour frais irrépétibles.
– Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] sont également condamnés aux dépens de première instance et d’appel.
Réglementation applicable
– Article 22-3 de l’ordonnance du 20 mai 2020
– Article 9-1 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967
– Article 13 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967
– Article 26 du Code de la copropriété
– Article 24 du Code de la copropriété
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Xavier COLOMES
– Me Caroline LEMELAND
Mots clefs associés
– Vote par correspondance
– Ordonnance du 25 mars 2020
– Assemblée générale
– Visioconférence
– Communication électronique
– Conseil syndical
– Convocation
– Dérogation
– Résolutions
– Espaces verts
– Entretien
– Mise en concurrence
– Abattage d’arbres
– Honoraires du syndic
– Majorité de l’article 24
– Majorité de l’article 26
– Aliénation des parties communes
– Intérêt général
– Responsabilité de la copropriété
– Décision
– Dépens
– Indemnité pour frais irrépétibles
– Bornage : Opération qui consiste à déterminer officiellement les limites physiques d’une propriété foncière.
– Article 646 du code civil : Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.
– Expert judiciaire : Personne désignée par un juge pour fournir une expertise technique dans le cadre d’un litige.
– Limites définies : Frontières précises entre deux propriétés, établies par des documents légaux ou un bornage.
– Parcelles contiguës : Parcelles qui se touchent ou sont immédiatement adjacentes.
– Bornage à frais communs : Bornage dont les coûts sont partagés entre les propriétaires des terrains concernés.
– Limites théoriques et apparentes : Distinction entre les limites documentées (théoriques) et celles physiquement observables (apparentes).
– Superposition des plans : Technique utilisée pour comparer des plans de différentes époques ou sources afin de déterminer les limites d’une propriété.
– Limites en ligne droite : Limites qui suivent une trajectoire rectiligne, sans courbes ni déviations.
– Mur mitoyen : Mur construit à la limite de deux propriétés et partagé par les propriétaires de ces propriétés.
– Véranda ancienne : Extension vitrée ajoutée à une maison, existante depuis longtemps.
– Ecart de mesure : Différence entre les mesures réelles et celles enregistrées ou attendues.
– Mur en briques creuses : Mur construit avec des briques ayant des espaces vides à l’intérieur, souvent utilisé pour l’isolation.
– Limite entre parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] : Frontière officielle entre deux propriétés telles qu’enregistrées dans les documents cadastraux.
– Limite entre parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] : Autre exemple de frontière cadastrale entre deux propriétés.
– Mur séparatif des habitations : Mur érigé pour séparer physiquement deux habitations adjacentes.
– Mitoyenneté du mur : Caractéristique d’un mur qui est partagé équitablement entre deux propriétés voisines.
– Servitudes continues et apparentes : Servitudes qui nécessitent une utilisation ou une présence continue et qui sont visibles.
– Conduit de ventilation : Installation permettant la circulation de l’air à travers les structures du bâtiment.
– Fil électrique : Conducteur utilisé pour transporter l’électricité.
– Frais de bornage : Coûts associés à la détermination des limites d’une propriété.
– Dépens et frais d’expertise : Coûts légaux et frais associés à l’expertise judiciaire dans un litige.
– Demande de retrait du crépi : Action légale demandant l’enlèvement du crépi d’un mur, souvent pour des raisons esthétiques ou de dégradation.
– Servitudes : Charges imposées sur une propriété au bénéfice d’une autre, incluant le droit de passage, de vue, etc.
– Possession de trente ans : Concept légal où la possession continue d’une propriété pendant trente ans peut conférer des droits de propriété.
– Clause de l’acte de vente : Section spécifique d’un contrat de vente qui stipule des conditions ou des obligations particulières.
– Câble électrique : Câble utilisé pour transmettre l’électricité, souvent enterré ou intégré dans des structures.
– Frais irrépétibles : Frais engagés dans un processus légal qui ne peuvent être réclamés à la partie adverse.
– Appelants : Parties qui font appel d’une décision de justice.
– Intimés : Parties contre lesquelles un appel est interjeté.
– Expertise judiciaire : Evaluation ou analyse réalisée par un expert judiciaire pour éclairer le tribunal sur des points techniques d’un litige.
– Paiement des frais : Obligation de couvrir les coûts associés à une procédure légale, tels que les frais de justice ou d’expertise.
– Demande de retrait : Requête formelle pour l’élimination ou la modification d’une structure ou d’un élément existant.
– Servitudes passives : Obligations subies par une propriété au bénéfice d’une autre.
– Servitudes actives : Bénéfices qu’une propriété tire de l’imposition de charges sur une autre propriété.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRET N°
du 20 février 2024
N° RG 23/01076 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLJ4
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES IMMEUBLES [Adresse 5] ET [Adresse 4]
c/
[V]
[K]
Formule exécutoire le :
à :
la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT
COUR D’APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 20 FEVRIER 2024
APPELANTE :
d’un jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de TROYES
Syndic. de copro. ‘des immeubles [Adresse 5]’ et ‘[Adresse 4]’ représenté par son Syndic
[Adresse 5] et [Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Xavier COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocat au barreau de L’AUBE
INTIMES :
Monsieur [X] [D] [M] [V]
[Adresse 6]
[Localité 1]/FRANCE
Représenté par Me Caroline LEMELAND, avocat au barreau de L’AUBE
Madame [U] [K]
[Adresse 4]
[Localité 1]/FRANCE
Représentée par Me Caroline LEMELAND, avocat au barreau de L’AUBE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame MATHIEU, conseillère, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseillère
Madame Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition
DEBATS :
A l’audience publique du 16 janvier 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 février 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] sont propriétaires d’un appartement dans un immeuble sis à [Adresse 4], faisant partie d’un ensemble immobilier constitué d’un autre bâtiment sis [Adresse 5] et de garages sis [Adresse 2], objet d’un règlement de copropriété dressé par Maître [W], notaire à [Localité 1], en date du 22 novembre 1963.
Par lettre du 19 février 2021, les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale ordinaire fixée au 22 mars 2021.
Par courriers datés du 25 mars 2021 et adressés par voie postale le 29 mars 2021, le procès-verbal de ladite assemblée a été adressé à Monsieur [X] [V] et à Madame [U] [K].
Par acte d’huissier en date du 21 mai 2021, Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 4], à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL DAMONTE IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Troyes aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions numéros 1, 2, 3, 6, 7, 7-1, 7-2 et 7-3 de l’assemblée générale du 22 mars 2021 auxquelles ils se sont opposés.
Par jugement rendu le 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Troyes a :
– annulé les résolutions numéros 1, 2, 3, 6, 7, 7-1, 7-2 et 7-3 de l’assemblée générale du 22 mars 2021 des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 4], à [Localité 1],
– condamné le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 4], à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL DAMONTE IMMOBILIER, à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Par un acte en date du 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Il expose que la question de la convocation à l’assemblée générale sans présence physique et avec vote par correspondance a été décidée en conseil syndical par une réunion du 16 février 2021 et que Madame [K] était présente à cette réunion du conseil syndical. Il précise que cette décision a été prise en période de crise sanitaire, que le syndic ne disposait pas d’un logiciel permettant le vote en ligne avant le 4 novembre 2021. Il souligne également que dans l’hypothèse de la visio-conférence, tous les copropriétaires, au vu de l’âge de nombreux d’entre eux, n’y auraiennt pas eu recours de sorte que la question de la participation aux débats soulevée par les consorts [V]-[K] aurait été la même.
Il soutient que la convocation respecte bien les dispositions dérogatoires édictées par l’article 22-3 de l’ordonnance du 20 mai 2020.
S’agissant des résolutions n°2 et 3 concernant les comptes, il explique que les intimés connaissent l’agence et ne démontrent pas avoir rencontré de difficulté pour la consultation des documents.
S’agissant de la résolution n°6 concernant les espaces verts, il indique que la notification de l’avis du conseil syndical est prévue à titre de simple information des copropriétaires et non à peine de nullité.
Il précise que s’agissant de la poursuite de travaux d’entretien et d’une prestation récurrente, la mise en concurrence annuelle n’est pas requise.
S’agissant de la résolution n°7 concernant l’élagage et l’abattage des arbres, il fait valoir que l’abattage des sapins était dicté par la nécessité de dégager les toitures des voisins et que ces arbres présentaient une menace de chute au vu de leur hauteur.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 4 janvier 2024, Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] concluent à la confirmation du jugement déféré et demandent à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.
A titre principal, ils soutiennent que les résolutions encourent la nullité dans la mesure où les décisions votées lors de l’assemblée générale du 22 mars 2021 l’ont été uniquement au moyen du vote par correspondance, sans qu’il soit indiqué en quoi le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique était impossible.
Ils estiment qu’ils ont été privés de leur droit de débattre contradictoirement des résolutions soumises au vote, ce qui leur a fait grief compte tenu du désaccord exprimé par des copropriétaires sur certaines des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée.
A titre subsidiaire, ils font valoir que :
– la convocation du 19 février qui se borne à indiquer que » les comptes de l’exercice peuvent être consultés par tout copropriétaire, le jour de l’assemblée générale » ne respecte pas les prescriptions édictées par les articles 9-1 alinéa 3 et 13 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, car le lieu de consultation des pièces n’est pas indiqué (le syndic disposant de deux agences à [Localité 1]) et que la durée d’un jour ouvré, n’est pas respectée, de sorte que les résolutions n°2 et 3 doivent être annulées,
– la résolution n°6 concernant les espaces verts est entachée de nullité car l’avis du conseil syndical n’a pas été demandé alors qu’il est obligatoire pour les dépenses supérieures à 500 euros hors taxes et qu’au surplus aucune mise en concurrence n’a été réalisée, s’agissant d’une dépense de 10.400 euros hors taxe,
– la violation des règles de majorité s’agissant des résolutions n°7, 7-1 à 7-3 car la question de l’abattage des arbres et les honoraires spécifiques du syndic pour cette prestation relèvent du vote à l’unanimité prévu par l’article 26 et ne pouvaient donc pas faire l’objet de la même question que l’élagage des arbres et des honoraires y afférant relevant de la majorité de l’article 24.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
*Sur le recours au vote par correspondance pour l’assemblée générale du 22 mars 2021
L’article article 22-2 I de l’ordonnance du 25 mars 2020, modifié par l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, applicable au jour de la tenue de l’assemblée générale litigieuse, énonce que :
Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 1 er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identi’cation. lls peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du l0juil1et 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à 1a visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
En l’espèce, le syndic a convoqué les copropriétaires en assemblée générale par une lettre du 19 février 2021, dans lequel il a écrit :
» Compte tenu de l’évolution de la situation et des dernières directives, nous avons pris la décision d’organiser cette assemblée générale sans présence physique des copropriétaires, et ce, afin d’assurer la poursuite du bon fonctionnement de votre résidence.
Par conséquent, la participation à cette réunion se fera uniquement, sous réserve du maintien de la règlementation en vigueur, par la transmission du formulaire de vote par correspondance joint à la présente convocation (‘) « .
S’il est constant que la convocation du 19 février 2021 n’explique pas les raisons de l’impossibilité du recours à la visioconférence ou à tout autre moyen technique, toutefois, le syndic produit un mail de Madame [I] [E], membre du conseil syndical daté du 27 juin 2021 qui écrit :
» Je confirme qu’un conseil syndical réunissant ses membres et notamment Madame [K] s’est bien tenu le 16 février 2021 de 16 h à 18 h dans les locaux du cabinet DAMONTE afin de préparer l’assemblée générale.
Lors de cette réunion, il a été notamment décidé, compte tenu du contexte sanitaire, de ne pas tenir l’assemblée générale du 22 mars 2021 en présentiel mais au moyen de bulletins de vote par correspondance.
Par ailleurs l’ensemble des devis proposés à l’ordre du jour de l’assemblée générale ont été étudiés y compris celui de l’entreprise TARRIDE relatif à l’entretien des espaces verts de la copropriété « .
Il en résulte que la décision de recourir au vote par correspondance a été validée par le conseil syndical dont un des intimés faisait partie, de plus les consorts [V]-[K] ne démontrent pas avoir élevé une quelconque critique sur ce mode d’organisation de l’assemblée générale lors de la réception de la convocation. Par ailleurs, le syndic établit qu’il n’a été en possession d’un logiciel lui permettant de recourir au vote en ligne qu’à compter du 4 novembre 2021.
Aussi, au vu de l’importance du nombre de copropriétaires (73), des conditions sanitaires de l’époque et de la décision du conseil syndical sur ce point, la cour estime à la différence du tribunal, que c’est de manière régulière qu’a été organisée l’assemblée générale de la copropriété le 22 mars 2021.
Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé les résolutions prises lors de cette assemblée générale en raison du vote par correspondance.
*Sur la forme de la convocation à l’assemblée générale
L’article 9 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant application de la loi sur la copropriété de 1965 énonce que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion.
La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
L’article 9-1 énonce que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré, et doit être en tout cas approprié à la dimension de la copropriété.
Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, les jours et heures sont fixés pendant les jours et heures et accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
L’alternative du vote par correspondance a été choisie en raison de la crise sanitaire et a été validée au demeurant par le conseil syndical auquel participe Madame [K]. Il résulte des pièces produites que si le syndic dispose de deux agences, les pièces afférentes à la copropriété dont s’agit ont été centralisées à l’agence du [Adresse 3] à [Localité 1] ; que c’est cette adresse qui est mentionnée dans la convocation du 5 février 2021 adressée à Madame [K] pour participer à la réunion du conseil syndical et qu’il n’a jamais été invoqué jusqu’à l’introduction de la présente instance une quelconque difficulté du lieu de consultation des documents, l’adresse étant inchangée depuis la nomination de ce syndic.
De plus dans la convocation du 19 février, il est demandé aux copropriétaires de retourner le formulaire du vote par correspondance à une adresse mail dédiée ou par voie postale » au plus tard 72 heures avant la tenue de l’assemblée générale et nous faire part de vos éventuelles requêtes « , or aucune requête n’a été élevée s’agissant ni du lieu, ni du délai pour consulter les documents mis à disposition.
Aucun grief n’est donc caractérisé.
Ainsi, s’agissant des résolutions n°2 et 3 relatives à l’approbation des comptes, aucune nullité n’est encourue.
Par conséquent, il convient de débouter les consorts [K]-[V] de ce chef.
*Sur les résolutions n°6 et 7 s’agissant des espaces verts
Les consorts [K]-[V] reprochent au syndic s’agissant de la poursuite de l’entretien des espaces verts pour un montant de 10.400 euros ht (résolution n°6) un défaut de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence.
Si en vertu de l’article 11-II alinéa 3 du décret de 1967, l’avis rendu par le conseil syndical, lorsque sa consultation est obligatoire, est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour, cette disposition est prévue spécifiquement » pour l’information des copropriétaires » et non à peine de nullité puisque la proposition est soumise au vote de l’assemblée générale. Aussi, aucune nullité n’est encourue de ce chef contrairement à l’argumentaire développé par les consorts [K]-[V], Madame [E], membre du conseil syndical attestant, au demeurant, que ce devis comme les autres soumis à l’avis de l’assemblée générale ont été étudiés lors de la réunion du conseil syndical du 16 février 2021 à laquelle a notamment participé Madame [K].
S’agissant de la mise en concurrence, il y a lieu de relever que la convocation à l’assemblée générale portait sur » la poursuite de l’entretien des espaces verts conformément à la proposition jointe s’élevant à 10.400 euros ht « .
Le syndicat des copropriétaires justifie qu’il a été procédé à une mise en concurrence de ce poste lors de la précédente assemblée générale du 5 juin 2019 et que la société TARRIDE avait été à l’époque retenue. Cette proposition ayant été soumise au préalable à l’avis du conseil syndical et aucune récrimination s’agissant de la qualité de la prestation réalisée par l’entreprise précitée n’ayant été élevée, s’agissant d’une poursuite d’entretien, aucune nullité n’est encourue pour l’absence de nouvelle mise en concurrence sur ce poste de travaux d’entretien récurrent.
Enfin, les consorts [K]-[V] estiment que les questions de l’abattage de deux sapins, de l’élagage de cinq arbres et des honoraires exceptionnels du syndic au titre de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage, objets de la résolution n°7 déclinée en 7-1 (proposition de l’entreprise LE JARDINISTE), 7-2 (proposition de l’entreprise TARRIDE) et 7-3 (honoraires de syndic), ont été soumises au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 alors que l’abattage relevait de la majorité de l’article 26.
Or, si ce dernier article énonce que » l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (‘) « , l’abattage des dont sapins dont s’agit ne peut sérieusement être analysé en une aliénation au sens du texte précitée, puisque l’aliénation s’apparente à la transmission d’une propriété ou d’un droit. En revanche, le syndic démontre que ledit abattage était dicté par la nécessité de dégager les toitures des voisins et donc justifié par un motif d’intérêt général de la copropriété, à savoir une mesure conservatoire pour empêcher la mise en cause de la responsabilité de cette dernière. De plus, le syndic produit un mail de l’entreprise LE JARDINISTE indiquant » Attention : le caractère dangereux lié à la santé et à la hauteur des sapins ainsi que la menace de chute lors d’un coup de vent ou d’une tempête justifient la nécessité de les abattre « .
Dès lors, il y a lieu de constater qu’aucune violation des règles de la majorité n’est démontrée par les appelants.
Dans ces conditions, il convient de débouter les consorts [K]-[V] de leurs demandes d’annulation des résolution n°6 et 7.
*Sur les autres demandes
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel et la décision entreprise infirmée de ce chef.
La nature de l’affaire et les circonstances de l’espèce commandent de condamner in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles, de les débouter de leur demande sur ce même fondement et d’infirmer la décision critiquée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Troyes, en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
Déboute Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] de toutes leurs demandes d’annulation des résolutions votées le 22 mars 2021 par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 4], à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL DAMONTE IMMOBILIER.
Condamne in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice,la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.
Les déboute de leur demande en paiement sur ce même fondement.
Condamne in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [U] [K] aux dépens de première instance et d’appel et autorise la Scp Colomes Mathieu Zanchi Thiebault, avocats, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente