Affaire des termites : Défaillance dans la justification de l’intérêt légitime

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MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 145 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

CONDITIONS POUR ORDONNER UNE MESURE D’INSTRUCTION

Il résulte des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

ARGUMENTS DES ÉPOUX [V]

Les époux [V] soutiennent que les documents qu’ils produisent sont susceptibles de mettre en doute le bien-fondé du diagnostic immobilier réalisé par la SASU FF DIAG sur la base duquel ils ont été convaincus que le bâtiment était sain et n’avait jamais été infesté par des termites ou autres insectes xylophages.

CONCLUSIONS DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER

En l’espèce, le diagnostic établi par la SASU FF DIAG le 23 mars 2021 conclut à l’absence de termites dans le bâti mais note la présence de termites aux abords immédiats de l’immeuble, dans une zone de 10 m ; ce rapport fait par ailleurs état de traces d’insectes xylophages et de traces de champignons lignivores.

ANALYSE DES DOCUMENTS PRODUITS PAR LES ÉPOUX [V]

Il résulte des documents produits par les époux [V] à l’appui de leur demande d’expertise, qu’aucun ne fait état d’infestation ou de traces d’infestation de termites à l’intérieur du bâti. Les différents rapports mentionnent des insectes xylophages mais pas de termites.

CONSTATATION DE L’ÉTAT DU PLANCHER

S’agissant de l’état du plancher, les constats d’huissier et les photographies démontrent que les traces d’infestation par des insectes xylophages étaient visibles avant l’acquisition de la maison par les époux [V].

CONCLUSION DE LA COUR

Les époux [V] ne justifient pas d’un intérêt légitime pour ordonner des investigations judiciaires. La décision de première instance est confirmée et les époux [V] sont condamnés aux dépens d’appel et au paiement de sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

BR/SH

Numéro 23/03003

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/09/2023

Dossier : N° RG 22/03338 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IMQ7

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[J] [S] épouse [V]

[O] [V]

SARL FF DIAG

S.A.S. KOALYS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Juin 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [J] [S] épouse [V]

de nationalité Française

[Adresse 3]

Monsieur [O] [V]

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représentés et assistés de Maître MANDILE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉES :

SARL FF DIAG prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 1]

S.A.S. KOALYS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

Représentées par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

assistées de Maître FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 22 NOVEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 22/00435

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente en date du 25 juin 2021 et acte authentique reçu le 11 octobre 2021 par Maître [M], Notaire à [Localité 9], Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 8] en contractant un prêt immobilier pour financer cet achat.

L’acquisition de ce bien a été précédée par un diagnostic établi le 23 mars 2021 par la SASU FF DIAG ne faisant pas apparaître la présence d’insectes xylophages, précision faite que la SASU FF DIAG est un des franchisés de la SAS KOALYS dont le siège social est à [Localité 5] et qui anime un réseau de franchise spécialisé dans le diagnostic immobilier dénommé [D].

Une fois entrés en possession de la maison d’habitation, les époux [V] se sont plaints de ce que la charpente était dégradée ainsi que toutes les boiseries intérieures de la maison (plancher, solives, encadrements, linteaux) laissant présumer la présence d’insectes xylophages, situation qui les a contraint à engager des frais supplémentaires et trouver une solution de relogement dans un gîte situé à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros avant d’intégrer au mois de mai 2021, un nouvel appartement à [Localité 7] dont le loyer s’élevait à la somme de 850,00 euros par mois.

Après avoir vainement tenté de trouver une solution amiable auprès de l’agence immobilière ORPI et de la SAS KOALYS exerçant sous le nom commercial [D], par exploit du 30 mai 2022, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, la SAS KOALYS ayant pour nom commercial société [D], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et de la voir condamner à leur verser la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enrôlée sous le N°RG 22/254.

Par ordonnance en date du 06 septembre 2022, le juge des référés, sur la demande des parties faite à l’audience, a ordonné le retrait du rôle de l’affaire et sa suppression du rôle du tribunal judiciaire de Bayonne et a dit qu’elle pourra être rétablie à la demande de l’une des parties.

Par exploit du 10 octobre 2022, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, la SASU FF DIAG aux mêmes fins en demandant par ailleurs la réinscription de l’affaire initiale RG 22/254.

Cette affaire a été enrôlée sous le N°RG 22/460.

Les procédures ont été jointes sous le n°22/435.

Par ordonnance contradictoire du 22 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a :

– ordonné la jonction des procédures 22/460 et 22/435 sous le n°22/435,

– débouté les époux [V] de leurs demandes,

– condamné les époux [V] à verser à la SAS KOALYS et à la SASU FF DIAG la somme de 500,00 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné les époux [V] aux dépens.

Le premier juge a rejeté la demande d’expertise en considérant que les époux [V] ne démontraient pas de motif légitime justifiant que soient ordonnées des investigations judiciaires, en retenant que les demandeurs n’avaient pas produit l’acte authentique d’acquisition de la maison et que le compromis versé aux débats faisait état d’un rapport de diagnostic de la SASU FF DIAG en date du 23 mars 2021 mentionnant la présence de termites pour laquelle l’acquéreur avait déclaré en faire son affaire personnelle, le rapport de diagnostic indiquant par ailleurs une date limite de validité au 22 septembre 2021, précisant l’absence de termites dans le bâti et aux abords mais notant la présence d’indices d’infestation aux abords immédiats de l’immeuble, dans une zone de 10 m, notamment dans le jardin.

Par déclaration du 13 décembre 2022, les époux [V] ont relevé appel de cette décision, intimant la SASU FF DIAG et la SAS KOALYS et critiquant la décision en toutes ses dispositions, à l’exception de celles les ayant condamnés aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 09 juin 2023, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] demandent à la cour, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :

– infirmer l’ordonnance de référé rendue le 22 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bayonne,

– ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert dont la mission serait ainsi fixée :

* se faire communiquer tous documents utiles à sa mission et entendre tout sachant,

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] et visiter l’immeuble en

cause après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

* vérifier si les désordres allégués existent notamment des indices d’infestation du bâtiment par les insectes xylophages, * dans l’affirmative , décrire l’étendue de la contamination,

* indiquer si la présence de ces insectes était décelable par le professionnel du diagnostic mandaté par les vendeurs,

* préciser si la présence de ces insectes dans le bâtiment pouvait être connue des vendeurs avant la cession,

* indiquer les travaux propres à remédier à cet état de fait et en apprécier le coût et la durée au vu des devis remis par les parties,

* recueillir les doléances de Monsieur et Madame [V] quant à l’étendue des préjudices subis depuis l’acquisition de sa maison,

* faire toutes observations techniques sur les préjudices allégués du fait des désordres et des réparations,

– condamner solidairement la SAS KOALYS et la SASU FF DIAG, exerçant sous le nom commercial de «'[D]’» à verser une somme de 2 000,00 euros aux époux [V] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les époux [V] critiquent la décision entreprise en faisant valoir que les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile n’imposent nullement aux parties d’établir la démonstration que les faits qui pourront fonder la future action au fond sont avérés, le demandeur à la mesure d’instruction n’ayant pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard,’cette mesure in futurum étant précisément destinée à l’établir ; le demandeur à l’expertise doit seulement justifier d’éléments les rendant crédibles et établir que le procès en germe en vue duquel il sollicite cette expertise n’est pas dénué de toute’chance de succès.

Les époux [V] indiquent qu’ils versent aux débats un constat d’huissier en date du 24 juin 2022 démontrant l’état d’infestation de la maison ainsi que des rapports établis par trois professionnels ayant visité la maison après la vente, lesquels sont formels quant à la présence de traces d’insectes xylophages dans le bâtiment :

– lors de sa visite le 13 octobre 2021, la Société SCOPARL HANDY a détecté la présence d’insectes xylophages de type hespérophanes et vrillettes;

– la Société ETXELAN s’est également déplacée sur site le 8 décembre 2021 pour établir son devis de rénovation et a dû incorporer audit devis un poste significatif de dépenses relatives au traitement de la charpente et du plancher «’très endommagés, vermoulus et irrécupérables’» ;

– la Société de diagnostic immobilier ADIOME a également relevé une «’dégradation importante due à des insectes à larves xylophages (vrillettes et capricornes) ».

Les époux [V] soutiennent que ces éléments de preuve établis plus de six mois après la réalisation du diagnostic immobilier annexé à l’acte de vente, suffisent à caractériser un motif légitime pour obtenir une mesure d’instruction destinée à prouver les manquements ou non du diagnostic immobilier initial.

Ils soulignent avoir signé le compromis de vente en ayant la certitude, compte tenu du diagnostic établi par la SASU FF DIAG, qu’aucun termite n’avait été décelé dans le corps du bâtiment et n’avait pu dégrader leur bien, [D] ayant pris le soin de préciser que c’est uniquement dans le jardin qu’ont été repérés des «indices d’infestation de termites souterrains» et avoir signé l’acte authentique le 11 octobre 2021 en ayant la certitude que le bâtiment était sain et n’avait jamais été infesté par des termites ou autres insectes xylophages.

Aux termes de leurs conclusions déposées le 02 mars 2023, la SARL FF DIAG et la SAS KOALYS demandent à la cour, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :

– confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions,

– condamner solidairement les consorts [V] à payer à la SAS FF DIAG la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance

– condamner solidairement les consorts [V] à payer à la SAS KOALYS la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

La SAS KOALYS fait valoir qu’elle n’a aucun lien avec le litige et qu’elle n’est pas susceptible d’engager sa responsabilité au titre des diagnostics établis par l’un de ses franchisés ; elle sollicite sa mise hors de cause, demande qu’elle n’a cependant pas reprise dans le dispositif de ses écritures.

La SASU FF DIAG rappelle que le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés et que la prétention sous-jacente du demandeur à la mesure d’expertise ne soit pas vouée à l’échec.

Elle fait valoir que l’ensemble des professionnels ayant visité, après la vente, la maison des époux [V], s’accordent avec la société FF DIAG sur le fait que les dégradations à l’intérieur du bâti ne sont aucunement imputables à des termites puisque dénonçant la présence de capricornes et autres insectes xylophages mais en aucun cas, il n’a été avancé la présence de termites dans le bâti.

Elle souligne qu’aucun élément versé aux débats ne permet de supposer la présence de termites dans le bâti, les dégâts observés étant parfaitement expliqués par l’ensemble des professionnels, par la présence d’autres insectes xylophages, laquelle a été dument signalée dans le diagnostic qu’elle a établi.

La SASU FF DIAG soutient que les époux [V] ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime justifiant que soit ordonnée une expertise judiciaire visant à vérifier la bonne exécution de sa mission de repérage de termites.

La SASU FF DIAG soutient par ailleurs, que contrairement à ce que font valoir les époux [V], son rapport mentionnait expressément la présence d’insectes autres que les termites, puisqu’il est fait état, au titre des constatations diverses, de la présence de traces d’autres insectes à larves xylophages, de champignons lignivores et d’infiltrations.

Elle conclut en indiquant que les époux [V] ne démontrent aucunement la potentialité d’une action à l’encontre de la SASU FF DIAG et échouent à justifier d’un intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, en rappelant qu’une mesure d’expertise judiciaire n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, a fortiori lorsque l’ensemble des éléments versés aux débats tendent à démontrer l’absence de responsabilité de la partie adverse.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 13 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Ces conclusions concernant les termites sont rappelées tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique du 11 octobre 2021 : c’est ainsi qu’il est notamment indiqué à la page 4 du compromis de vente signé par les époux [V] le 25 juin 2021 que « Le vendeur a produit un diagnostic termites en date du 23/03/2021 pour qu’il soit annexé à l’acte de vente. Cet état a révélé la présence de termites et l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et des conséquences qui en résulteront, renonçant par avance à tout recours contre le vendeur de ce chef. »

– le rapport établi le 16 août 2021 par le diagnostiqueur ADIOME constate à l’intérieur du bâti, une dégradation importante dûe à des insectes à larves xylophages (vrillettes et capricornes) mais ne note pas la présence de termites ;

– le devis établi par SCOPAL HANDY fait état de la nécessité de procéder à un traitement curatif contre les insectes xylophages suivants : hespérophanes et vrillettes, sans faire référence aux termites ;

– si le devis établi par la SARL ETXELAN indique que le plancher existant est très endommagé, vermoulu et irrécupérable, il ne donne aucune précision sur les insectes qui en sont à l’origine et ne mentionne nullement la présence de termites.

S’agissant de l’état du plancher, force est de constater que le constat d’huissier établi le 24 juin 2022, avant les travaux de rénovation, ainsi que les photographies jointes à ce constat démontrent que les traces d’infestation par des insectes xylophages étaient parfaitement visibles de sorte que les époux [V] avaient incontestablement eu connaissance de cette situation en visitant la maison avant de l’acquérir ; ils ont de plus déclaré dans le compromis de vente avoir eu connaissance de la présence de termites et en faire leur affaire personnelle.

Il résulte de ce qui précède que :

– l’état du plancher et des solives tels que décrits dans le constat d’huissier et les photographies jointes audit constat démontrent que les époux [V] ne pouvaient pas ignorer la situation de l’immeuble litigieux quant à la présence actuelle ou ancienne d’insectes xylophages et à l’état de dégradation du plancher et des solives ;

– le diagnostic établi par la SASU FF DIAG a permis aux époux [V] d’être informés, avant la vente, de l’absence de termites dans le bâti et de traces d’autres insectes xylophages dans le bâti ainsi que de la présence de termites à l’extérieur du bâti ;

– aucun des autres documents émanant de professionnels produits par les époux [V] ne fait état de la présence de termites à l’intérieur du bâti mais tous ces documents confirment au contraire les conclusions établies par la SASU FF DIAG à l’encontre de laquelle aucun reproche n’est susceptible de prospérer en l’état des documents produits par les acquéreurs du bien litigieux.

Il s’ensuit que les époux [V] sont défaillants dans la justification d’un intérêt légitime pour voir ordonner des investigations judiciaires.

La décision entreprise sera dès lors confirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Les époux [V] seront condamnés solidairement en cause d’appel à payer à la SASU FF DIAG et à la SAS KOALYS la somme de 1 500,00 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Ils seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] à payer à la SASU FF DIAG la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] à payer à la SAS KOALYS la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [O] [V] et Madame [J] [S] épouse [V] solidairement aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE