La société AG Coiffure a fait appel d’une décision de justice concernant un commandement de payer visant la clause résolutoire et une assignation en référé.
Elle a invoqué des difficultés financières et administratives pour expliquer ses retards de paiement de loyers. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Cependant, la société Immobilière 3F a contesté la bonne foi de la locataire et a souligné les retards de paiement. La cour a confirmé l’ordonnance initiale, refusant les demandes de la société AG Coiffure. La locataire a également été condamnée à payer les frais irrépétibles et les dépens d’appel.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Y
COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 30 NOVEMBRE 2023
N° RG 23/02211 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VYZS
AFFAIRE :
S.A.S.U. AG COIFFURE
C/
S.A. IMMOBILIERE 3F
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Février 2023 par le Président du TJ de PONTOISE
N° RG : 22/00958
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 30.11.2023
à :
Me Isabelle DALBOUSE, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
S.A.S.U. AG COIFFURE
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 820 26 9 6 86
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Isabelle DALBOUSE de la SELARL JURIS ACT ILE DE FRANCE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 261
APPELANTE
****************
S.A. IMMOBILIERE 3F
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 552 14 1 5 33
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2023050
Ayant pour avocat plaidant Me Fabienne BERNERON, du barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Mme Florence SCHARRE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 avril 2004, la société Foncière Commerce Île de France, aux droits de laquelle se trouve la SA Immobilière 3F, a donné à bail commercial pour une durée de dix années, à compter du 13 avril 2004, à la société Royal Salon, un local dans le centre commercial de la Fauconnière situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Val-d’Oise).
Par acte sous seing privé du 14 janvier 2015, la société Immobilière 3F et la société Royal Salon ont renouvelé le bail rétroactivement à compter du 1er avril 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6 220,80 euros, payable trimestriellement à terme à échoir et un dépôt de garantie d’un montant de 518,40 euros.
Par acte sous seing privé du 29 juin 2016, la société Royal Salon a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la SASU AG Coiffure.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le 13 février 2020, la société Immobilière 3F a constaté que la société AG Coiffure était redevable de la somme de 1 727,40 euros.
Par courrier du 13 février 2020, la société Immobilière 3F a invité la société AG Coiffure à s’acquitter de sa dette.
Le 16 septembre 2020, la société Immobilière 3F a constaté que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 3 449,26 euros et a invité la société AG Coiffure à régler sa dette locative.
Le 17 septembre 2020, la société AG Coiffure a sollicité des délais de paiement.
Le 1er juin 2021, le montant de la dette s’élevait à la somme de 9 478,86 euros.
Le 7 juin 2021, la société AG Coiffure a procédé au règlement de la somme de 860 euros.
Le 28 juin 2021, elle a procédé au règlement de la somme de 1 500 euros et le 12 juillet 2021, à celui de la somme de 860,20 euros.
Le 19 janvier 2022, l’arriéré locatif de la société AG Coiffure s’élevait à la somme de 9 465,65 euros, en ce compris le loyer du mois de janvier 2022.
Par exploit d’huissier du 25 janvier 2022, la société Immobilière 3F a fait délivrer à la société AG Coiffure un commandement, visant expressément la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme en principal de 9 465,65 euros.
Par acte d’huissier de justice délivré le 29 septembre 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner en référé la société AG Coiffure aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la société Immobilière 3F, son expulsion, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, au paiement à titre provisionnel de la somme en principal de 10 848,46 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2022 inclus augmentée au taux d’escompte de la banque de France, majorée de trois points et l’acquisition du montant du dépôt de garantie à son bénéfice de la société Immobilière 3F.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 15 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :
au principal,
– renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,
au provisoire,
– constaté la résiliation du bail commercial liant les parties, au 26 février 2022,
– déclaré en conséquence la société AG Coiffure occupant sans droit ni titre des locaux situés dans le centre commercial de la Fauconnière – [Adresse 2],
– ordonné, l’expulsion de ces lieux de la société AG Coiffure et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– fixé à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation due à la société Immobilière 3F par la société AG Coiffure à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives,
– condamné la société AG Coiffure à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 10 848,46 euros sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 22 septembre 2022, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes portant sur l’exécution de la mesure d’expulsion, les intérêts majorés et le dépôt de garantie,
– condamné la société AG Coiffure à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné la société AG Coiffure aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2022,
– rejeté les demandes plus amples ou contraires,
– rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.
Par déclaration reçue au greffe le 5 avril 2023, la société AG Coiffure a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société AG Coiffure demande à la cour, au visa des articles R. 125-23, L. 145-16-2 et l45-41 alinéa 2 du code de commerce, 48 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de :
‘- dire que le locataire est de bonne foi.
– fixer la dette de loyer à 14 440,35 euros.
– accorder des délais de paiement à la société AG Coiffure, en lui donnant la possibilité de s’acquitter de sa dette en vingt-quatre (24) échéances de 601,68 euros chacune.
– suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration de ce délai.
en conséquence,
– infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par Mme le président du tribunal judiciaire de Pontoise le 15 février 2023.
– condamner la société Immobilière 3F à verser à la société AG Coiffure la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
– condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Isabelle Dalbouse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.’
Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour, au visa des articles 1103 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :
‘- déclarer la société AG Coiffure mal fondée en son appel ;
– débouter la société AG Coiffure de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
– confirmer l’ordonnance en date du 15 février 2023 de Mme le président du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions ;
y ajoutant
– condamner la société AG Coiffure à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Philippe Chateauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.’
L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La société AG Coiffure, appelante, fait observer qu’elle n’a eu connaissance ni du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 janvier 2022, ni de l’assignation en référé délivrée le 29 septembre 2022 pour l’audience du 15 février 2023.
Elle argue de sa bonne foi, reconnaissant avoir cessé de payer ses loyers avec la ponctualité requise en raison des difficultés financières et administratives qu’elle rencontrait, expliquant que plusieurs dirigeants se sont succédé, provoquant un grand désordre administratif et que depuis le 1er juillet 2019, M. [Z] [T] est le président de la société mais ne détient pas la totalité de son historique.
Elle sollicite en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil l’octroi de délais lui permettant de s’acquitter de sa dette en 24 échéances ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration du délai, soutenant que les loyers sont régulièrement payés depuis avril 2023 et qu’au 23 mai 2023, l’arriéré s’élève à la somme de 14 440,35 euros.
La société Immobilière 3F, bailleresse intimée, demande à la cour de débouter l’appelante de toutes ses demandes et de confirmer l’ordonnance querellée.
Elle indique tout d’abord que tant le commandement de payer que l’assignation en justice ont été délivrés à la locataire par actes remis à étude de commissaire de justice, soit conformément à la loi ; qu’il appartenait au représentant de la société AG Coiffure de récupérer ces actes, comme il a pu le faire pour la signification de l’ordonnance dont appel ; que l’appelante a reçu les lettres simples que le commissaire de justice lui a adressées.
Elle conteste ensuite toute bonne foi de la part de sa locataire, relevant que le loyer, aux termes du contrat de bail, doit être payé d’avance le premier jour de chaque mois et qu’en l’espèce, le loyer d’avril 2023 n’a été réglé que le 6 avril, celui de mai, le 31 mai et que le loyer de juin n’a pas été payé.
Sur ce,
A titre liminaire il convient de relever que si la société AG Coiffure formule dans le dispositif de ses conclusions une demande d’infirmation de l’ordonnance attaquée, elle ne développe dans le corps de ses écritures aucun moyen à l’appui de cette prétention, de sorte que la cour n’étant pas saisie de cette demande, l’ordonnance du 15 février 2023 sera confirmée.
L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il résulte du décompte actualisé au 12 juin 2023 produit par la bailleresse et non critiqué en son contenu par la locataire que cette dernière ne paie pas son loyer aux dates convenues et qu’en outre, depuis la date du commandement de payer ainsi que depuis celle du prononcé de l’ordonnance attaquée, la société AG Coiffure n’a fait aucun versement en remboursement de sa dette locative.
En outre, la locataire ne verse aucune pièce aux débats pour justifier de sa situation, de sorte qu’il n’existe aucune garantie quant à sa capacité financière à assumer le remboursement échelonné sur 24 mois de la provision accordée à la bailleresse par le premier juge sur l’arriéré de loyers impayés en plus de la charge du loyer courant.
Il convient en conséquence de débouter la société locataire de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur les demandes accessoires :
L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société AG Coiffure ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Immobilière 3F la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l’ordonnance du 15 férier 2023,
Y ajoutant,
Déboute la société AG Coiffure de ses demandes,
Condamne la société AG Coiffure à verser à la société Immobilière 3F la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,
Dit que la société AG Coiffure supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,