La société civile immobilière (SCI) Dunkerque a conclu un bail commercial avec une société locataire, l’Etoile du Nord, le 18 novembre 2011. Ce bail, d’une durée de neuf ans, a été renouvelé avec un loyer annuel de 32.000 euros. Le 11 juin 2012, la société locataire a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à une autre société, Villa de Nelly, qui a ensuite cédé à la SAS Relais d’Aulnay le 24 mai 2017. Le 12 février 2020, la SCI a signifié un congé à la SAS Relais d’Aulnay, avec un refus de renouvellement, entraînant une assignation devant le tribunal.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de l’article L. 145-14 du code de commerce concernant l’indemnité d’éviction ?

L’article L. 145-14 du code de commerce stipule que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, mais il doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation.

Il est important de noter que le bailleur peut prouver que le préjudice est moindre, ce qui pourrait réduire le montant de l’indemnité due au locataire évincé.

En l’espèce, le refus de renouvellement notifié par le bailleur ouvre droit à l’indemnité d’éviction pour le locataire, ce qui est reconnu par les parties.

Quelles sont les conséquences du refus de renouvellement du bail commercial selon l’article L. 145-28 ?

L’article L. 145-28 du code de commerce précise que le refus de renouvellement du bail commercial ouvre droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Cela signifie que le locataire a le droit de rester dans les locaux jusqu’à ce que l’indemnité d’éviction soit versée. De plus, cet article prévoit que le bailleur a droit à une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé, c’est-à-dire à partir du moment où le bail prend fin.

Ainsi, le locataire évincé peut rester dans les lieux et doit payer une indemnité d’occupation au bailleur, ce qui est également reconnu dans le jugement.

Comment le tribunal a-t-il décidé concernant l’expertise des indemnités d’éviction et d’occupation ?

Le tribunal a constaté qu’il n’avait pas suffisamment d’éléments pour fixer les indemnités d’éviction et d’occupation. Par conséquent, il a ordonné une expertise pour déterminer ces montants.

L’expert désigné a pour mission de se faire communiquer tous les documents nécessaires, de visiter les lieux et de dresser la liste du personnel employé par le locataire.

Il devra également rechercher des éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, en tenant compte de la valeur marchande du fonds de commerce et des frais associés, ainsi que la valeur locative du local commercial pour établir l’indemnité d’occupation.

Cette décision est conforme aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, qui régissent les modalités d’expertise.

Quelles sont les implications de la médiation dans ce litige ?

Le tribunal a également proposé une mesure de médiation pour permettre aux parties de parvenir à une solution rapide et négociée.

Conformément à l’article 127-1 du code de procédure civile, un médiateur a été désigné pour recueillir l’avis des parties après le dépôt de la note de synthèse de l’expert.

Le médiateur a pour mission d’expliquer le principe, le but et les modalités de la médiation, et de recueillir le consentement des parties. Si l’une des parties refuse la médiation, l’expert reprendra ses opérations.

Cette approche vise à favoriser un règlement amiable du litige, ce qui peut être bénéfique pour les deux parties en évitant une prolongation des procédures judiciaires.