La présente affaire concerne un bail commercial conclu entre une société immobilière (la bailleresse) et une société de vente au détail (la preneuse). En 2020, la preneuse a demandé le renouvellement du bail, mais des problèmes de paiement des loyers ont conduit à des tensions. La bailleresse a signifié un commandement de payer pour un arriéré locatif, puis a refusé le renouvellement du bail. La bailleresse a assigné la preneuse pour valider son refus et demander son expulsion. Le tribunal a rejeté la demande de la bailleresse concernant la clause résolutoire, tout en reconnaissant le droit de la preneuse à une indemnité d’éviction.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Dans cette affaire, le commandement de payer signifié le 19 août 2020 à la société preneuse mentionne expressément la clause résolutoire prévue au bail initial, et les parties ne contestent pas son application.

Le commandement de payer, qui vise ce délai d’un mois et reproduit intégralement la clause résolutoire, est donc régulier en la forme.

Ainsi, la SCI Blackswan PP11 a sollicité du tribunal qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 septembre 2020.

Quels sont les motifs graves et légitimes permettant de refuser le renouvellement d’un bail commercial ?

Selon l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime.

Ce motif peut être tout acte imputable au locataire sortant, constituant un manquement aux obligations nées des clauses du bail d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

En l’espèce, la SCI Blackswan PP11 a notifié un refus de renouvellement en invoquant le paiement irrégulier des loyers et accessoires, ainsi que le non-paiement de la dette locative à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer.

Cependant, le tribunal a relevé que la délivrance d’un commandement de payer ne constitue pas en soi un motif suffisamment grave et légitime pour justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction du preneur.

De plus, la SCI Blackswan PP11 n’a pas fait preuve de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer, ce qui affaiblit la légitimité de son refus de renouvellement.

Comment se détermine le droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement ?

L’article L.145-28 du code de commerce stipule que le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré.

Il peut être déchu de son droit à indemnité s’il commet postérieurement à la délivrance du congé une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que le refus de renouvellement délivré le 23 septembre 2020 a valablement mis fin au bail le 30 septembre 2020 à 24h00.

En l’absence de motifs graves et légitimes, la société preneuse a droit à une indemnité d’éviction.

Le tribunal a donc décidé de désigner un expert judiciaire pour évaluer le montant de cette indemnité, en tenant compte des éléments pertinents.

Quelles sont les obligations du locataire en matière d’indemnité d’occupation après un refus de renouvellement ?

L’article L.145-28 du code de commerce précise que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Cette indemnité est calculée d’après la valeur locative et en tenant compte de tous éléments d’appréciation.

Dans le cas présent, la société Joula, venant aux droits de la société Dami, est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021.

Le tribunal a noté qu’il n’y avait pas d’éléments suffisants pour fixer le montant de cette indemnité, et a donc décidé de confier à l’expert la mission de déterminer ce montant pour la période concernée.

Ainsi, l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération des lieux, et le tribunal a réservé les demandes de la SCI Blackswan PP11 concernant cette indemnité jusqu’à l’expertise.

Quelles sont les conséquences de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance d’un commandement de payer ?

Il est établi que les commandements de payer visant la clause résolutoire, bien qu’ils répondent aux conditions légales, sont privés d’effet s’ils sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur.

La bonne foi se présume, et la preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque.

Dans cette affaire, la société Joula a soutenu que le commandement de payer avait été délivré de mauvaise foi, en raison de la situation sanitaire et des conditions imposées par la bailleresse.

Le tribunal a constaté que la SCI Blackswan PP11 n’avait pas fait preuve de bonne foi dans l’usage de ses prérogatives contractuelles, notamment en omettant de tenir compte d’un paiement antérieur de 10.000 euros.

Ainsi, la SCI Blackswan PP11 ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré, ce qui a conduit à son déboutement de cette demande.