La présente affaire concerne un litige entre une société de gestion immobilière (la bailleresse) et une société locataire (la preneuse) au sujet d’un bail commercial. En 2020, la preneuse a demandé le renouvellement du bail à un loyer réduit, tandis que la bailleresse a signifié un commandement de payer pour des arriérés locatifs. Le tribunal a conclu que la bailleresse avait agi de mauvaise foi en délivrant ce commandement, annulant ainsi la clause résolutoire. La preneuse a été reconnue en droit à une indemnité d’éviction, tandis que la bailleresse a été condamnée à restituer le dépôt de garantie.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Dans cette affaire, le commandement de payer signifié le 19 août 2020 à la société preneuse mentionne expressément la clause résolutoire et les sommes dues, ce qui le rend régulier en la forme.

Cependant, la société preneuse conteste la bonne foi du bailleur dans la délivrance de ce commandement, arguant qu’il a été délivré dans un contexte de crise sanitaire et qu’il ne tenait pas compte d’un paiement partiel effectué.

Ainsi, la bonne foi du bailleur est essentielle pour l’application de la clause résolutoire, et son absence peut entraîner la nullité de la résiliation.

Quels sont les motifs graves et légitimes permettant de refuser le renouvellement d’un bail commercial ?

Selon l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime.

Ce motif doit être un acte imputable au locataire sortant, constituant un manquement aux obligations nées des clauses du bail d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

Dans cette affaire, la SCI Blackswan PP11 a invoqué le paiement irrégulier des loyers et le non-paiement de la dette locative comme motifs de refus de renouvellement.

Cependant, le tribunal a relevé que la délivrance d’un commandement de payer ne constitue pas en soi un motif suffisant pour justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

De plus, le tribunal a constaté que la dette locative n’était pas aussi élevée que mentionnée dans le commandement, et que la société preneuse avait effectué des paiements dans le délai imparti.

Ainsi, les motifs invoqués par le bailleur n’ont pas été jugés suffisants pour justifier le refus de renouvellement.

Quelles sont les conséquences d’un refus de renouvellement d’un bail commercial ?

Les conséquences d’un refus de renouvellement d’un bail commercial sont régies par les articles L.145-14, L.145-17 et L.145-28 du code de commerce.

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement, ce qui met fin au bail. Si le refus est fondé sur des motifs graves et légitimes, le preneur devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du refus.

Cependant, si les motifs invoqués par le bailleur sont jugés insuffisants, le preneur a droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

Dans cette affaire, le tribunal a jugé que le refus de renouvellement délivré par la SCI Blackswan PP11 a mis fin au bail, mais que les motifs invoqués n’étaient pas suffisants pour priver la société preneuse de son droit à une indemnité d’éviction.

Ainsi, la société preneuse a le droit de demander une indemnité d’éviction en raison de la nullité des motifs avancés par le bailleur.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par un locataire évincé ?

L’indemnité d’occupation due par un locataire évincé est régie par l’article L.145-28 du code de commerce.

Cet article stipule que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, calculée d’après la valeur locative et en tenant compte de tous éléments d’appréciation.

L’indemnité d’occupation est la contrepartie de la jouissance du local et est due jusqu’à la libération des lieux.

Dans cette affaire, la société Joula, venant aux droits de la société Dami, est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021.

Le tribunal a décidé de désigner un expert pour déterminer le montant de cette indemnité, en tenant compte de la valeur locative du local commercial loué.

Ainsi, l’indemnité d’occupation sera calculée en fonction de la valeur locative et des éléments d’appréciation pertinents.

Quelles sont les conditions de remboursement du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial ?

Les conditions de remboursement du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial sont généralement stipulées dans le contrat de bail.

Dans cette affaire, la société Joula a demandé le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 27.671,45 euros.

La SCI Blackswan PP11 s’est opposée à cette demande, invoquant une clause résolutoire du bail qui prévoit que, en cas de résiliation judiciaire, la somme exigible à titre de dépôt de garantie restera acquise à titre d’indemnité.

Cependant, le tribunal a jugé que la clause résolutoire n’étant pas acquise au bénéfice de la SCI Blackswan PP11, celle-ci n’était pas fondée à conserver le dépôt de garantie.

Aucun autre moyen n’étant opposé à la demande de la société Joula, la SCI Blackswan PP11 a été condamnée à restituer la somme de 27.671,45 euros.

Ainsi, le remboursement du dépôt de garantie est dû lorsque la clause résolutoire n’est pas applicable et qu’aucune autre raison ne justifie la rétention de cette somme.