Les bailleurs ont renouvelé un bail commercial avec une société exploitante pour des locaux à usage de restaurant, signé le 26 mars 2009. En décembre 2017, la société a demandé le renouvellement, entraînant des discussions sur le loyer. Les bailleurs ont proposé un loyer de 95.280 euros, tandis que la société a assigné les bailleurs pour établir le montant du loyer renouvelé. Le juge a constaté le principe du renouvellement et a désigné un expert, dont le rapport a établi une valeur locative de 67.072 euros. Finalement, le juge a déplafonné le loyer à 67.000 euros à compter du 1er janvier 2018.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature du bail renouvelé entre les parties ?

Le bail renouvelé entre les parties est un bail commercial, conformément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

L’article L.145-1 précise que :

« Le présent titre s’applique aux baux commerciaux, c’est-à-dire aux baux portant sur des locaux dans lesquels un locataire exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle. »

Dans cette affaire, les consorts [MG] ont donné à bail des locaux à usage de restaurant, ce qui entre dans le champ d’application de la législation sur les baux commerciaux.

Le renouvellement du bail a été constaté par le juge des loyers commerciaux, qui a reconnu le principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2018, conformément à l’article L.145-33 du Code de commerce.

Quelles sont les conditions de déplafonnement du loyer selon le Code de commerce ?

Le déplafonnement du loyer est prévu par l’article L.145-34 du Code de commerce, qui stipule que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. »

Dans le cas présent, les consorts [MG] ont demandé le déplafonnement du loyer en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, ce qui a été constaté par l’expert.

L’expert a conclu à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, notamment en raison de l’augmentation significative du trafic à la Gare de [Localité 38], ce qui justifie le déplafonnement du loyer.

Comment est déterminée la valeur locative d’un local commercial ?

La valeur locative d’un local commercial est déterminée selon l’article L.145-33 du Code de commerce, qui dispose que :

« La valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Dans cette affaire, l’expert a évalué la valeur locative en tenant compte des caractéristiques des locaux, de leur destination, ainsi que des prix pratiqués dans le voisinage.

L’expert a ainsi estimé la valeur locative à 670 €/m²P, majorée de 5 % pour la terrasse, aboutissant à une valeur annuelle de 67.072 euros, arrondie à 67.000 euros.

Quelles sont les conséquences du jugement sur les dépens et les frais d’expertise ?

Le jugement prévoit le partage des dépens, y compris les frais d’expertise, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« Les dépens comprennent les frais de justice exposés par les parties, y compris les frais d’expertise. »

Le juge a également rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, qui précise que :

« Les décisions de première instance sont exécutoires de droit, sauf dispositions contraires. »

Ainsi, la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38] est condamnée à payer les dépens, et les frais d’expertise seront partagés entre les parties, ce qui est conforme aux règles de procédure civile.