Par acte sous signature privée du 7 février 2013, une bailleresse a donné à bail à une preneuse des locaux destinés à des activités de restauration. Suite à une cession de fonds de commerce, une société a pris la suite de la preneuse initiale. En avril 2021, la bailleresse a signifié un congé à la société, refusant le renouvellement du bail. Un juge a désigné une experte pour évaluer l’indemnité d’éviction, estimée à 204 957 euros. Le tribunal a finalement condamné la bailleresse à verser 204 957 euros à la société, incluant toutes les indemnités évaluées.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de l’indemnité d’éviction selon le Code de commerce ?

L’indemnité d’éviction est régie par l’article L. 145-14 du Code de commerce, qui stipule que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce,

sous réserve des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Il est important de noter que le bailleur doit prouver que le préjudice est moindre pour ne pas verser l’indemnité complète.

Comment est déterminée l’indemnité d’éviction dans le cas présent ?

Dans le cas présent, l’indemnité d’éviction a été évaluée par l’experte judiciaire à la date la plus proche du départ effectif du locataire,

soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux. L’indemnité principale a été fixée à 148 000 euros,

ce qui correspond à la valeur de remplacement du fonds de commerce, déterminée par l’experte en tenant compte de la valeur marchande.

L’évaluation a été faite selon les méthodes usuelles, notamment en se basant sur le chiffre d’affaires des années précédentes,

ce qui a permis de conclure que la valeur du fonds était supérieure à celle du droit au bail.

Quelles sont les indemnités accessoires et comment sont-elles évaluées ?

Les indemnités accessoires comprennent les frais liés à l’éviction, tels que les frais de remploi, le trouble commercial, les frais juridiques,

les frais de réinstallation et les frais de déménagement. Chaque poste d’indemnité est évalué selon des méthodes spécifiques.

Par exemple, les frais de remploi incluent les frais et droits de mutation, et sont fixés à 13 140 euros,

tandis que le trouble commercial a été évalué à 3 628 euros, correspondant à trois mois d’EBE moyen.

Les frais juridiques ont été évalués forfaitairement à 2 000 euros, et les frais de réinstallation à 31 824 euros,

tandis que les frais de déménagement ont été fixés à 6 365 euros.

Quelle est la base légale pour l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article L. 145-28 du Code de commerce, qui stipule que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux

est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Cette indemnité est égale à la valeur locative,

tenant compte de divers éléments d’appréciation, tels que les caractéristiques du local, la destination des lieux,

et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été fixée à 36 030 euros par an, à compter du 1er janvier 2022,

et ce montant a été calculé en tenant compte des valeurs unitaires brutes pour la partie commerciale et le logement.

Quelles sont les conséquences de la décision sur les frais de procès ?

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la S.A.S. Eb Immo 3, à l’origine de l’éviction,

a été condamnée au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise. De plus, elle doit verser à la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare

une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui concerne les frais irrépétibles.

La demande de la S.A.S. Eb Immo 3 concernant la consignation des indemnités accessoires a été rejetée,

et l’exécution provisoire de la décision est de droit, ce qui signifie que la décision doit être appliquée immédiatement.