Par un acte sous signature privée daté du 10 avril 2017, une société gestionnaire d’immeubles a consenti un bail commercial à une société de conseil, portant sur des locaux à usage de bureaux. En janvier 2021, la société gestionnaire a signifié une sommation de paiement à la société de conseil, réclamant un montant de 365 519,82 euros, arguant d’une erreur dans la facturation des loyers. Le tribunal a statué en faveur de la société gestionnaire, condamnant la société de conseil à payer 301 004,23 euros pour l’arriéré locatif, tout en rejetant les demandes de réduction des loyers et de délais de paiement.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations contractuelles des parties en vertu des articles 1103 et 1728 du Code civil ?

Les articles 1103 et 1728 du Code civil stipulent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi, les parties doivent exécuter leurs obligations contractuelles de bonne foi. L’article 1103 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, tandis que l’article 1728 énonce que le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état et d’assurer la jouissance paisible du preneur.

Dans le cas présent, la S.A. Société concessionnaire des immeubles de la pépinière (S.C.I.P.) a consenti un bail commercial à la S.A.S. OL & DI Consulting, stipulant des obligations réciproques, notamment le paiement du loyer par le preneur et la jouissance paisible des locaux par ce dernier.

Il est donc essentiel que chaque partie respecte les termes du contrat, sous peine de voir ses droits contestés ou ses obligations mises en cause.

Comment la S.C.I.P. justifie-t-elle sa demande de paiement des loyers ?

La S.C.I.P. se prévaut des articles 1103 et 1728 du Code civil pour justifier sa demande de paiement des loyers.

Elle soutient que la stipulation contractuelle relative à la franchise de loyer devait cesser à compter du 1er août 2018 et que les sommes dues n’ont pas été facturées en raison d’une erreur.

L’article 1353 du Code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, la S.C.I.P. a produit des factures et des relevés de compte qui montrent que seuls les charges, taxes et accessoires ont été facturés à la S.A.S. OL & DI Consulting entre le troisième trimestre 2018 et le quatrième trimestre 2020.

Cependant, la S.A.S. OL & DI Consulting conteste cette demande, arguant que la S.C.I.P. a expressément accordé une franchise de loyers sur la période du 1er août 2018 à décembre 2020, ce qui remet en question la validité de la demande de paiement.

Quelles sont les conséquences de la clause pénale selon l’article 1103 du Code civil ?

L’article 1103 du Code civil stipule que les dispositions contractuelles ont valeur de loi entre les parties.

Dans le cadre du bail commercial, la clause pénale prévoit que le bailleur percevra une pénalité forfaitaire de 10 % du montant des loyers restant dus, après l’envoi d’une lettre recommandée restée sans réponse.

Cependant, la S.C.I.P. n’a justifié que l’envoi d’une lettre recommandée le 7 décembre 2020, dans laquelle elle a demandé le paiement d’une somme qu’elle a elle-même reconnue comme indue.

Par conséquent, les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas remplies, et la demande de la S.C.I.P. à ce titre sera rejetée.

Il est également important de noter que les intérêts de retard qui s’appliquent à la condamnation au titre de l’arriéré locatif constituent déjà une forme de pénalité de retard.

Quels sont les droits du preneur en cas de troubles de jouissance selon l’article 1719 du Code civil ?

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En cas de troubles de jouissance, le preneur peut demander réparation, notamment par une réduction de loyer.

Dans cette affaire, la S.A.S. OL & DI Consulting allègue avoir subi divers troubles de jouissance depuis son entrée dans les lieux, tels que des problèmes d’entretien et des incidents divers.

Cependant, elle n’a jamais mis la S.C.I.P. en demeure de remédier à ces troubles, ce qui affaiblit sa position.

De plus, les preuves fournies par la S.A.S. OL & DI Consulting, principalement des courriels, ne démontrent pas l’ampleur ni la durée des troubles allégués.

Ainsi, la S.A.S. OL & DI Consulting ne parvient pas à prouver que la S.C.I.P. a manqué à son obligation de jouissance paisible, ce qui conduit à un rejet de sa demande de réduction de loyer.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement selon l’article 1343-5 du Code civil ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans, et sa décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier.

Dans cette affaire, la S.A.S. OL & DI Consulting demande 24 mois de délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Cependant, elle ne produit aucun élément comptable permettant d’évaluer sa situation économique et financière, ce qui est essentiel pour justifier une telle demande.

De plus, la S.A.S. OL & DI Consulting n’a pas démontré d’efforts significatifs pour commencer à apurer sa dette, ce qui justifie le rejet de sa demande de délais de paiement.

Ainsi, le tribunal conclut que la S.A.S. OL & DI Consulting ne remplit pas les conditions nécessaires pour bénéficier de délais de paiement.