Le 27 octobre 2011, une usufruitière et une représentante d’une société de gestion ont conclu un bail commercial avec une société exploitante pour des locaux situés dans un immeuble. Ce bail, d’une durée de 9 ans, a été établi pour un loyer annuel de 17 000 euros. Le 12 février 2021, la société exploitante a demandé le renouvellement du bail, accepté par la société foncière, avec un nouveau loyer proposé de 48 000 euros. Le tribunal a finalement fixé le loyer à 18 691,77 euros par an, déboutant la société foncière de sa demande de déplafonnement.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la base légale pour le déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement du loyer commercial est régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.

L’article L. 145-33 stipule que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

L’article L. 145-34 précise que :

« Le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des caractéristiques des locaux ou des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail expiré. »

Ainsi, pour qu’un loyer soit déplafonné, il faut prouver qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques des locaux durant la durée du bail.

Quelles sont les conditions pour établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité ?

Les conditions pour établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité sont définies par l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Cet article stipule que :

« Une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. »

Les facteurs locaux de commercialité incluent l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, la répartition des diverses activités dans le voisinage, les moyens de transport, et les modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

Comment le juge des loyers commerciaux évalue-t-il la valeur locative d’un bail renouvelé ?

La valeur locative d’un bail renouvelé est évaluée selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui indique que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. »

Cette évaluation prend en compte les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans le cas présent, l’expert judiciaire a évalué le loyer de renouvellement à 18 691,77 euros par an hors taxes et hors charges, en tenant compte de ces critères.

Quelles sont les conséquences de la décision du juge concernant le déplafonnement du loyer ?

La décision du juge concernant le déplafonnement du loyer a pour conséquence que la société BSD FONCIERE a été déboutée de sa demande de déplafonnement.

Le juge a fixé le loyer du bail renouvelé à 18 691,77 euros par an hors taxes et hors charges, conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire.

Cette décision signifie que le loyer ne sera pas ajusté à la valeur locative supérieure demandée par la société BSD FONCIERE, et que le loyer plafonné sera appliqué.

Quelles sont les implications des articles 1231-6 et 1343-6 du Code civil concernant les intérêts ?

Les articles 1231-6 et 1343-6 du Code civil traitent des intérêts dus sur les sommes non payées.

L’article 1231-6 dispose que :

« Les intérêts courent de plein droit sur les sommes dues, à compter de la mise en demeure. »

L’article 1343-6 précise que :

« Les intérêts échus peuvent être capitalisés si les parties en conviennent. »

Dans le contexte de la présente affaire, le juge a décidé que des intérêts courraient sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la juridiction. Toutefois, le juge a également précisé qu’il n’était pas compétent pour condamner la société D&S MODE au paiement de ces intérêts.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile stipule que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, le juge a décidé de débouter les deux parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700, ce qui signifie que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

Cela implique qu’aucune des parties ne sera condamnée à payer les frais de l’autre partie, ce qui est une décision équitable dans le cadre de ce litige.