Le 28 novembre 2001, un vendeur et une vendeuse ont conclu un bail commercial avec un acheteur et une acheteuse pour des locaux comprenant une boutique et un logement. Le 4 février 2015, la Cour d’appel de Paris a confirmé le renouvellement du bail, fixant le loyer à 11 084,21 euros. En août 2019, le bailleur a signifié un congé avec offre de renouvellement, fixant le loyer à 33 600 euros. En mars 2023, le juge a ordonné une expertise pour déterminer le loyer renouvelé. Le juge a finalement fixé le loyer à 24 740 euros, déboutant le bailleur de ses demandes d’intérêts.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial est régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.

L’article L. 145-34 stipule que :

« Le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sauf si le bailleur justifie d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail expiré et ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. »

Ainsi, pour qu’un loyer puisse être déplafonné, il faut prouver qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité, qui sont définis comme l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, la répartition des activités dans le voisinage, et d’autres éléments pertinents.

Dans cette affaire, l’expert judiciaire a constaté une augmentation de la population résidentielle et la construction de nouveaux logements, ce qui a été jugé comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Comment est déterminé le montant du loyer renouvelé d’un bail commercial ?

Le montant du loyer renouvelé est déterminé selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui précise que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Dans le cas présent, l’expert judiciaire a évalué la valeur locative des locaux loués à 24 740 euros par an hors taxes et hors charges, en tenant compte des caractéristiques des locaux, de leur destination, et des facteurs locaux de commercialité.

Quelles sont les conséquences de la décision sur les intérêts dus et le dépôt de garantie ?

Concernant les intérêts, l’article 1231-6 du Code civil stipule que :

« Des intérêts courent sur le montant dû à compter de la saisine de la juridiction. »

Dans cette affaire, des intérêts ont été jugés dus sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à partir de la date de saisine du tribunal.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, l’article R. 145-23 du Code de commerce précise que :

« La compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du bail renouvelé ou révisé. »

Ainsi, le juge n’a pas le pouvoir de réajuster le montant du dépôt de garantie, ce qui a conduit à débouter la société SCI RAMSES de sa demande à ce sujet.

Quelles sont les implications des frais d’expertise et des dépens dans cette affaire ?

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, le juge a ordonné le partage des dépens entre les parties, y compris les frais d’expertise, en raison de la nécessité de l’expertise pour fixer le loyer du bail renouvelé.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du Code de procédure civile indique que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Le juge a décidé de débouter la société LES TROIS SISTERS de sa demande sur ce fondement, laissant chaque partie à la charge de ses propres frais irrépétibles.