[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 21/14504 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQUJ

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
19 Novembre 2021

Expertise :
M. [O] [B]
[Adresse 6]

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025
DEMANDERESSE

S.A.S. RELAIS D’[Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0550

DÉFENDERESSE

S.C.I. DUNKERQUE
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1899

Décision du 06 Février 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 21/14504 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQUJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2011, la SCI Dunkerque a donné à bail commercial, renouvelé à la société l’Etoile du Nord exerçant sous l’enseigne « A La Ville d’Aulnay », aux droits de laquelle vient actuellement la SAS Relais d’Aulnay, des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2011 pour expirer le 31 octobre 2020 moyennant un loyer annuel en principal de 32.000 euros,
payable trimestriellement à terme échu.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :
« Une grande boutique à l’angle du [Adresse 12] et de la [Adresse 15], salle à la suite (ancienne cour), dont la société Preneuse aura à sa charge l’entretien et la réfection éventuelle, partielle ou totale de la couverture, deux W-C, toilettes, vestiaire,
– Au sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur prenant dans la boutique, grand sous-sol sous ladite boutique et sous partie du hall d’entrée, avec chambre froide et monte-charges,
Le tout d’une superficie de 134,64m2 environ, à raison de 81,84m2 pour le rez-de-chaussée et 51,80m2 pour le sous-sol.
Tels que lesdits lieux se poursuivent et comportent sans qu’il soit besoin d’en faire plus ample désignation le Preneur déclarant les bien connaître pour les occuper déjà. »

Par acte sous seing privé du 11 juin 2012, la société l’Etoile du Nord, enseigne « A la Ville d’[Localité 10] » a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la société Villa de Nelly, laquelle par acte sous seing privé du 24 mai 2017, a à son tour cédé son fonds de commerce ainsi que son droit au bail à la SAS Relais d’[Localité 10].

Par acte d’huissier signifié le 12 février 2020, la SCI Dunkerque a fait délivrer à la SAS Relais d’Aulnay un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, à effet du 31 octobre 2020.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 19 novembre 2021, la SAS Relais d’Aulnay a fait assigner la SCI Dunkerque devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de :
– juger que le congé avec refus de renouvellement de bail qui lui a été notifié suivant exploit du 12 février 2020 ouvre droit à son profit au paiement d’une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce,
– fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de deux millions d’euros, (2.000.000 €), montant à parfaire en fonction de l’évolution de l’affaire, augmentée des frais de licenciement.
– condamner la société Dunkerque au paiement de la somme précitée, en outre des frais de licenciement sur justificatifs.
– subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission habituelle en la matière, aux fins de fournir tous éléments utiles permettant au tribunal de chiffer l’indemnité d’éviction, aux frais avancés de la SCI Dunkerque,
– dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.
– condamner la SCI Dunkerque au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– la condamner en tous les dépens incluant les frais d’expertise que le Cabinet Theillac-Cavarroc pourra recouvrer sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2022, la SCI Dunkerque demande au tribunal de :
– désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission habituelle en la matière, aux fins de fournir tous éléments utiles permettant au tribunal de chiffer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,
– fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et condamner la SAS Relais d’[Localité 10] au paiement de cette provision ;
– débouter la SAS Relais d’[Localité 10] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions sauf en ce qu’elle sollicite à titre subsidiaire la désignation d’un expert ;
– dire que chaque partie gardera à sa charge ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la SAS Relais d’[Localité 10] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions de la partie défenderesse régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022, et l’affaire fixée à l’audience du 28 novembre 2023 ; par bulletin du 15 mars 2023, les parties ont été avisées du report de l’audience au 26 novembre 2024 “en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.”

A l’issue de l’audience, le délibéré a été fixé au 6 février 2025.

En application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce et par l’effet du congé signifié le 12 février 2020, il a été mis fin au bail liant les parties au 31 octobre 2020 à 24h.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement au bailleur d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux.

Le principe des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi dues réciproquement n’est pas discuté entre les parties.

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer ces indemnités ; il convient donc avant dire droit sur ces points d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la SCI Dunkerque qui est à l’origine du refus de renouvellement, tous autres moyens des parties et les dépens demeurant réservés.

Il sera donc sursis à statuer sur les demandes en paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation .

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate que le bail liant la SCI Dunkerque et la SAS Relais d’Aulnay, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] a pris fin le 31 octobre 2020 à 24 heures, par l’effet du congé délivré par la SCI Dunkerque,

Dit que ce congé ouvre droit au profit de la SAS Relay d’[Localité 10] au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci ;

Dit que la SCI Dunkerque est en droit d’obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation statutaire de l’article L145- 28 du même code à compter du 1er novembre 2020 ;

Avant dire droit, sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [O] [B]
[Adresse 6]
[Courriel 11]
[XXXXXXXX02]

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

-de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

-de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

– de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

– d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

– de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er novembre 2020, la valeur locative du local commercial loué par la SAS Relais d’[Localité 10] permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er avril 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que la SCI Dunkeque à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) une consignation d’un montant de 5.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 10 avril 2025, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [G] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Dit n’y a avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 20 mai 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE
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75859 PARIS CEDEX 17
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Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
– virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX013] / BIC : [XXXXXXXXXX016]
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial
– chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
– à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;