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Loyers commerciaux

N° RG 20/05905
N° Portalis 352J-W-B7E-CSJ65

N° MINUTE : 2

Assignation du :
03 Juillet 2020

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025

DEMANDEURS

Madame [F] [WM] [MG] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 31]

Madame [A] [U] épouse [YZ]
[Adresse 25]
[Localité 29]

Madame [C] [U] épouse [X]
[Adresse 17]
[Localité 32]

Monsieur [D] [U]
[Adresse 25]
[Localité 29]

Monsieur [JN] [U]
[Adresse 25]
[Localité 29]

Madame [H] [U]
[Adresse 25]
[Localité 29]

Monsieur [Z] [MG]
[Adresse 25]
[Localité 29]

Monsieur [UA] [MG] venant aux droits de Monsieur [Z] [MG] en qualité de nu-propriétaire
[Adresse 26]
[Localité 31]

Monsieur [I] [MG] venant aux droits de Monsieur [Z] [MG] en qualité de nu-propriétaire
[Adresse 9]
[Localité 31]

Madame [N] [R] épouse [V]
[Adresse 12]
[Localité 18]

Monsieur [S] [R]
[Adresse 7]
[Localité 28]

Madame [B] [R] épouse [CU]
[Adresse 24]
[Localité 22]

Monsieur [Y] [R]
[Adresse 8]
[Localité 15]

Madame [CC] [MG] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 35]

Monsieur [P] [MG]
[Adresse 34]
[Localité 1]
ESPAGNE

Monsieur [O] [MG]
[Adresse 23]
[Localité 40]
ETATS-UNIS

Madame [W] [MG] épouse [U]
[Adresse 25]
[Localité 29]

Madame [L] [MG]-[HZ] venant aux droits de Monsieur [Z] [MG] en qualité d’usufruitière
[Adresse 25]
[Localité 29]

toutes et tous représentés par Maître Bertrand THOUNY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K030

DEFENDERESSE

S.A.S. HOTEL TERMINUS [Localité 38]
[Adresse 10]
[Localité 30]

représentée par Maître Géraldine ALLARD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E2176

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de [B] BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Par acte sous seing privé du 26 mars 2009, les consorts [MG] ont donné à bail en renouvellement à la société VESUVIO [Localité 38], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38], des locaux à usage commercial sis [Adresse 10] à [Localité 41] dans le [Localité 6] pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 34.000 euros.

La destination est la suivante: “ Restaurant. A l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie, ou toute autre utilisation des lieux ”.

Par acte extra-judiciaire du 05 décembre 2017, la société VESUVIO [Localité 38] a fait délivrer aux consorts [MG], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018.

Dans leur mémoire en demande notifié le 19 avril 2019, les consorts [MG] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle en principal de 95.280 euros hors taxes, hors charges, à compter du 1er janvier 2018.

Par exploit d’huissier du 03 juillet 2020, les consorts [MG] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la SAS HOTEL TERMINUS LYON, au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, aux fins de voir :

– écarter la règle du plafonnement en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ;
– fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 95.280 euros ;
– dire que les compléments d’intérêts de loyer porteront intérêt au taux légal, à compter de la notification du “présent” mémoire ;
– fixer, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée, le loyer provisionnel annuel en principal à la somme de 60.000 euros ;
– condamner la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38] aux entiers dépens.

Par jugement avant-dire droit du 25 février 2021, le juge des loyers a, en substance :

– constaté, par l’effet de la demande de renouvellement du bail délivré le 05 décembre 2017 par la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38] et l’acceptation des consorts [MG], le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2018 ;
– désigné en qualité d’expert Monsieur [G] [T] aux fins substantielles de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2018 au regard des dispositions des articles L.145-33 et suivants et R.145-2 et suivants du code de commerce ;
– fixé le loyer provisionnel dû à compter du 1er janvier 2018 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Par ordonnance du 08 mars 2021, le juge dargé du contrôle des expertises a remplacé Monsieur [G] [T], par Monsieur [K] [M], pour prévenir tout conflit d’intérêts.

L’expertise de [K] [M] a été déposée le 07 décembre 2023.

Par mémoire signifié le 07 mars 2024, les consorts [MG] demandent au Juge des Loyers Commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris de :

– constater la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

En conséquence,

– dire avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé;
– fixer le loyer de renouvellement à payer à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 67.123 euros hors taxes hors charges ;
– condamner la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38] au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés, à compter de chaque date d’exigibilité, en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;
– rappeler que les décisions de première instance sont exécutoires de droit, sauf dispositions contraires;
– condamner la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38] aux entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile qui pourront être recouvrés par Maître Bertrand Thouny, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire notifié le 12 août 2024, la SAS HOTEL TERMINUS LYON demande au Juge des Loyers Commerciaux près le tribunal judiciaire de [Localité 41] de :

A titre principal,

– dire et juger que le bail des locaux sis au [Adresse 10] à [Localité 41] dans le [Localité 6] s’est renouvelé à son bénéfice le 1er janvier 2018 ;
– fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à compter rétroactivement du 1er janvier 2018, au titre des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 41] dans le [Localité 6] à la somme annuelle de 36.600 euros en principal, hors Taxes et hors Charges (valeur locative inférieure au loyer plafond) ;
– condamner solidairement Madame [F] [WM] [MG] épouse [R], Madame [N] [R] épouse [V], Monsieur [S] [R], Madame [B] [R] épouse [CU], Monsieur [Y] [R], Madame [CC] [MG] épouse [E], Monsieur [P] [MG], Monsieur [O] [MG], Madame [W] [MG] épouse [U], Madame [A] [U] épouse [YZ], Madame [C] [U] épouse [X], Monsieur [D] [U], Monsieur [JN] [U], Monsieur [D] [U], Madame [H] [U], Madame [L] [MG]-[HZ], venant aux droits, en qualité d’usufruitiére (par réversion), de Monsieur [Z] [MG], Monsieur [UA] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] et Monsieur [I] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] à rembourser les trop perçus de loyers, lesquels porteront intérêt au taux légal à compter de la notification du mémoire, en application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, outre la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts dus depuis plus d’un an ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge des loyers commerciaux estime que la valeur locative est supérieure au loyer plafond,

– constater qu’il n’existe pas de motif de déplafonnement ;
– débouter en conséquence solidairement Madame [F] [WM] [MG] épouse [R], Madame [N] [R] épouse [V], Monsieur [S] [R], Madame [B] [R] épouse [CU], Monsieur [Y] [R], Madame [CC] [MG] épouse [E], Monsieur [P] [MG], Monsieur [O] [MG], Madame [W] [MG] épouse [U], Madame [A] [U] épouse [YZ], Madame [C] [U] épouse [X], Monsieur [D] [U], Monsieur [JN] [U], Monsieur [D] [U], Madame [H] [U], Madame [L] [MG]-[HZ], venant aux droits, en qualité d’usufruitiére (par réversion), de Monsieur [Z] [MG], Monsieur [UA] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] et Monsieur [I] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] de toutes leurs prétentions ;
– fixer le loyer à la somme de 39.071,78 euros par an en principal, hors taxes et hors charges (loyer plafond), à compter du 1er janvier 2018, pour le renouvellement du bail portant sur les locaux à usage de restaurant, situé [Adresse 10] à [Localité 41] dans le [Localité 6] ;

En tout état de cause,

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– condamner solidairement Madame [F] [WM] [MG] épouse [R], Madame [N] [R] épouse [V], Monsieur [S] [R], Madame [B] [R] épouse [CU], Monsieur [Y] [R], Madame [CC] [MG] épouse [E], Monsieur [P] [MG], Monsieur [O] [MG], Madame [W] [MG] épouse [U], Madame [A] [U] épouse [YZ], Madame [C] [U] épouse [X], Monsieur [D] [U], Monsieur [JN] [U], Monsieur [D] [U], Madame [H] [U], Madame [L] [MG]-[HZ], venant aux droits, en qualité d’usufruitiére (par réversion), de Monsieur [Z] [MG], Monsieur [UA] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] et Monsieur [I] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, en ce, compris les frais d’expertise.

A titre liminaire, le juge des loyers rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, “juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Il sera rappelé en outre que par jugement du 25 février 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2018, le loyer plafond et la valeur locative, le cas échéant, doivent donc être appréciés à cette date.

Sur le loyer plafond
L’article L.145-34 du code de commerce dispose en substance que : A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
En l’espèce, l’expert a déterminé que le loyer plafonné se calculait à partir des variations de l’I.L.C en fonction du dernier indice paru à la date d’effet du congé (31.12.2017) soit celui du 3ème trimestre 2017 (110,78) et du dernier indice paru 10 ans et 3 trimestres auparavant (correspondant à la durée du bail) soit celui du 4ème trimestre 2006 ( 96,40) soit : 34.000 euros * (110.78 (3ème trimestre 2017)/ 96.40 (4ème trimestre 2006) = 39.072 euros.
La SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38] est en accord avec ce calcul. Les consorts [MG] ne font valoir aucune observation en contestation. En conséquence, il convient de fixer le loyer plafonné à 39.072 euros.

Sur la valeur locative
Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Sur les caractéristiques des locaux considérés
Selon le rapport d’expertise, les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien, avec une façade en pierre peinte, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits, d’un quatrième étage en retrait et d’un cinquième étage sous brisis.
En rez-de-chaussée, deux boutiques encadrent l’entrée de l’immeuble constituant l’accès principal sur rue de l’Hôtel à l’enseigne « Terminus [Localité 38] », qui occupe l’ensemble du bâtiment sur rue:
– celle de gauche à l’enseigne « Terminus » ;
– celle de droite correspondant aux lieux loués.
L’expert rapporte la présence d’enseignes en bandeau sur le fronton de la devanture et sur le store banne, et d’une enseigne en drapeau sur la façade de l’immeuble.
Les locaux sont caractérisés comme suit :
Au rez-de chaussée:
Face à la devanture de la boutique, il est noté une terrasse extérieure (12 places assises), protégée par un store banne.
La boutique est constituée d’une devanture vitrée en protection d’une terrasse couverte située sur le domaine public, et dispose de cinq baies vitrées amovibles précédées par une porte vitrée à simple vantail en contrehaut d’une marche ouvrant sur :
– une terrasse couverte (16 couverts) ;
– une salle de restaurant (60 couverts) – Hauteur sous faux plafond : 2,90 m. L’expert rapporte la présence de piliers centraux et d’une trappe au sol (emplacement monte- charges). Côté gauche, il est constaté une porte qui ouvre sur le hall de l’hôtel à usage de sortie de secours ;
Au fond de la salle, l’expert constate la présence d’un comptoir de bar, précédé sur le flanc gauche par une porte à simple vantail communicant avec l’hôtel, hors du périmètre du bail ;
A l’arrière du bar, sur le flanc droit, l’expert rapporte un accès à un long couloir distribuant :
– deux blocs sanitaire (W.C. lavabo) ;
– à la suite, un escalier en bois menant au sous-sol ;
– au fond du couloir, un dégagement disposant d’une 1ère porte donnant dans la cour intérieure de l’immeuble et d’une 2ème porte ouvrant sur la cuisine – espaces plonge, cuisson et laboratoire et une chambre froide ;
L’expert souligne que les locaux sont climatisés.
Au sous-sol:
Il constate que celui-ci est accessible par l’escalier en bois prenant naissance au rez-de-chaussée, un long couloir de circulation distribue :
– un vestiaire ;
– des blocs sanitaires (W.C. lavabo) ;
– des réserves, et une porte communicant avec le sous-sol occupé par l’Hôtel – hors du périmètre du bail.
puis, en retour :
– une chambre froide ;
– une réserve ;
– un espace plonge ;
– des réserves ;
– un local technique ;
– un espace bureau ;
– une porte communicant avec le sous-sol occupé par l’Hôtel – hors du périmètre du bail L’expert observe que le chauffage se fait par convecteurs électriques.

L’expert fait valoir que l’immeuble est en bon état d’entretien apparent. Il met en exergue le fait que les locaux bénéficient d’une terrasse couverte et d’une terrasse extérieure. L’expert est d’avis que les locaux sont en bon état apparent. Il rapporte qu’une partie de la surface de la salle souffre d’une servitude de passage pour l’évacuation de secours de l’hôtel. Il en est de même du dégagement du sous-sol. L’expert estime les locaux conformes à ce que l’on rencontre généralement pour ce type d’activité, avec une bonne situation, légèrement excentrée de l’accès principal à la gare de [Localité 38] et soumis à une une forte concurrence.
L’expert retient une surface pondérée de 95,34 m²P sur la base des données du cabinet de géomètre GEOSAT produites par les bailleurs, comme suit :

Le preneur s’oppose à cette position expertale et propose de retenir les coefficients du cabinet [J] de 92,86 m², au motif que rien ne permet de supposer qu’ils n’ont pas réalisé la mesure de la surface coffrée située au fond de la salle de restaurant en zone 3, et qu’en outre cette surface coffrée n’est pas accessible.
Il ressort néanmoins des constatations de l’expert que cet espace est “ peu accessible ”, ce dont il faut en déduire qu’il demeure néanmoins accessible, contrairement à ce que souligne le preneur. Par ailleurs, le preneur ne verse au débat aucune attestation ou document complémentaire confirmant la prise en compte adéquate par le cabinet [J] desdites surfaces. En conséquence, il y a lieu de retenir la proposition expertale, et de fixer la surface utile de 95.34 m²P.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
L’expert fournit les références suivantes s’agissant des locations nouvelles :

[Adresse 11]
Activité : jouets maquettes

Surface commerciale pondérée : 108.75 m²P
Renouvellement de bail en janvier 2010
Loyer annuel H.T. H.C. : 45.600 €
Loyer unitaire : 419 €/m²P

[Adresse 16]
Activité : traiteur épicerie fine
Surface commerciale pondérée : 48.40 m²P
Bail neuf en octobre 2011
Loyer annuel H.T. H.C. : 25.100 €
Loyer unitaire au m²P : 519 €/m²P

[Adresse 21]
Activité : location 2 roues
Surface commerciale pondérée : 20 m²P
Bail neuf en mai 2014
Loyer annuel H.T. H.C. : 18.000 €
Loyer unitaire au m²P : 900 €/m²P

L’expert fournit les références suivantes s’agissant des renouvellements :

[Adresse 4]
Activité : traiteur asiatique
Surface commerciale pondérée estimée : 69.27 m²P
Renouvellement de bail en avril 2008
Loyer annuel H.T. H.C. : 28.490 €
Loyer unitaire : 411 €/m²P

[Adresse 33]
Activité : restauration
Surface commerciale pondérée : 63.80 m²P
Renouvellement de bail en novembre 2009
Loyer annuel H.T. H.C. : 20.100 €
Loyer unitaire : 315 €/m²P

[Adresse 13]
Activité : restaurant
Surface commerciale pondérée : 128.00 m²P
Renouvellement de bail en juillet 2012
Loyer annuel H.T. H.C. : 80.000 €
Loyer unitaire : 625 €/m²P

[Adresse 14]
Activité : boulangerie-pâtisserie
Surface commerciale pondérée : 80.56 m²P
Renouvellement de bail en janvier 2013
Loyer annuel H.T. H.C. : 39 900 €
Loyer unitaire : 495 €/m²P

L’expert fournit les références suivantes s’agissant des fixations judiciaires de loyers :

[Adresse 2]
Activité : boulangerie, pâtisserie
Surface commerciale pondérée : 57.50 m²P
Renouvellement de bail au 1er octobre 2005
Valeur locative H.T. H.C. : 17 250 €
Valeur locative unitaire au m²P : 300 €/m²P

[Adresse 27]
Activité pharmacie
Surface commerciale pondérée : 64.00 m²P
Valeur locative H.T. H.C. avant correction : 32.000 €
Renouvellement de bail au 1er janvier 2010
Valeur locative unitaire au m²P : 500 €/m²P

[Adresse 20]
Activité : fleuriste
Surface commerciale pondérée : 57.00 m²P
Renouvellement de bail au 1er juillet 2012
Valeur locative H.T. H.C. avant correction : 19.950 €
Valeur locative unitaire au m²P : 350 €/m²P

[Adresse 19]
Activité : épicerie
Surface commerciale pondérée : 58.40 m²P
Renouvellement de bail au 1er octobre 2014
Valeur locative H.T. H.C. avant correction : 20.440 €
Valeur locative unitaire au m²P : 350 €/m²P

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l’expert estime la valeur locative à : 670 €/m² P. Il propose d’ajouter 5 % de majoration au titre de la terrasse, et estime ainsi la valeur annuelle HT HC à 67.072 arrondie à 67.000 euros (704 * 95.34 = 67.072 €).
Les bailleurs adhèrent à l’estimation de l’expert.
Le preneur conteste cette estimation et propose une valeur de: 450 €/ m² P. Il soutient pour en justifier, qu’il aurait été opportun de prendre en compte l’acte de renouvellement de bail amiable régularisé au profit de la Société CAFE TERMINUS [Localité 38] en date du 1er janvier 2023, laquelle société exerce une activité analogue dans le secteur considéré ; qu’aucune des référence utilisées ne portent sur les années COVID. Le preneur conteste en outre la majoration pour le droit de terrasse, en ce qu’il est concédé par une autorité publique et a un caractère précaire.
Le preneur soutient qu’une minoration de 5 % doit intervenir au titre du droit de passage et de l’emprise fonciére de sortie de secours, estimant que la pondération à cet égard est insuffisante.
Le preneur sollicite par ailleurs un abattement de 15 % sur la valeur locative au titre des travaux réalisés, lesquels ne peuvent étre pris en considération dans la fixation du loyer du bail renouvelé.
Il ressort néanmoins que les moyens invoqués par le preneur pour contester l’estimation expertale ne peuvent prospérer, en ce que si l’on peut prendre en compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage formés avant l’expiration du bail renouvelé, les prix formés postérieurement doivent être écartés. Surabondamment, la non communication d’une donnée comparative isolée ne saurait à elle seule biaiser l’estimation expertale.
Il est en outre vain de critiquer la majoration pour droit de terrasse dans son principe, alors qu’il est d’usage de fixer une majoration pour le droit de terrasse pour l’activité considérée, lequel droit est attaché au local pris à bail, et est exploité pour les besoins de l’activité.
S’agissant de la minoration au titre du droit de passage et de l’emprise de sortie de secours, il est relevé que “ le droit de passage n’a que peu d’effet sur l’exploitation du local ”, étant en outre ajouté qu’une sortie de secours ne fait l’objet d’un usage qu’à titre exceptionnel, de sorte que la pondération paraît suffisante pour tenir compte dudit droit de passage et de ladite emprise concédés à des tiers.
S’agissant de l’abattement pour travaux, il est relevé une absence d’état des lieux d’entrée et d’éléments sur les caractéristiques avant travaux du local exploité depuis de très nombreuses années comme établissement de restauration, et une absence de démonstration du preneur quant à la nature des travaux donnant droit à abattement. En conséquence, le moyen tendant à la minoration de la valeur locative pour travaux ne saurait prospérer.
En conséquence de quoi, il convient de retenir l’estimation expertale et de fixer la valeur locative avant correctif à 670 €/m²P et après correctif à 704 €/m²P, soit une valeur annuelle HT HC à 67.072 arrondie à 67.000 euros.

Sur le déplafonnement au titre de l’évolution des facteurs locaux de commercialité
Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
En l’espèce, s’agissant du recensement des constructions neuve : l’expert observe que la période 2007 – 2017 laisse apparaître un solde positif de 252 logements correspondant à une hausse de 2,99 % dont une large part appartient à une zone de 400 à 500 m autour des lieux loués.
S’agissant de l’évolution de la population: l’expert constate que la période 2007 – 2017 laisse apparaître un solde négatif de 173 habitants correspondant à une baisse de 1,26 %.
S’agissant de l’évolution de la fréquentation des transports en commun (métro et RER): L’expert indique que les lieux loués sont desservis par les stations de métro « [42] » (ligne 5) et « Gare de [Localité 38] » (lignes 1 et 14), mais également par les lignes A et D du RER ainsi que par le faisceau des voies ferrées du [Localité 41], [Localité 38], [Localité 39].
L’expert rapporte un gain de fréquentation moyen annuel pour la station [42] d’environ 230.999 entrants et un différentiel de près de 23 % avec la fréquentation globale du métro à [Localité 41].
L’expert observe un gain de fréquentation moyen annuel pour la station Gare de [Localité 38] Métro d’environ 2.561.352 entrants et un différentiel de près de 5 % avec la fréquentation globale du métro à [Localité 41].
S’agissant du RER, l’expert note un gain de fréquentation moyen annuel d’environs 87. 135.180 entrants et un léger différentiel avec le reste du réseau RER géré par la RATP de – 1 %.
S’agissant de l’évolution du trafic de la Gare de [Localité 38] : l’expert constate une certaine stagnation du trafic jusqu’en 2010, puis à compter de l’année 2014, une hausse très importante qui perdure jusqu’en 2017 avec près de 14 millions de voyageurs annuels supplémentaires sur cette dernière année.
S’agissant de l’environnement commercial des lieux loués : les ouvertures récentes ([37] Gare de [Localité 38], Cité de la Mode et du Design et de l’Accord Aréna) sont soit situées en dehors de la zone géographique pertinente, soit hors de la période du bail expiré. Selon l’expert, l’évolution de la commercialité de la partie du [Adresse 36], située face à la Gare, n’a pas mis en exergue de modification notable de sa commercialité.
S’agissant de la fréquentation piétonne en face des lieux loués : l’expert constate une fréquentation annuelle de 12.830.000 personnes, à comparer aux 114.000.000 de voyageurs de la Gare de [Localité 38] et aux 137.000.000 de personnes fréquentant ladite gare, ce qui représente donc un ratio de plus de 11,3 % pour les voyageurs et de 9,4 % pour les personnes fréquentant la gare. L’évolution du flux de chalands face aux lieux loués est typique d’un quartier de gare avec une distribution relativement uniforme sur la semaine.
S’agissant de l’évolution des catégories socio-professionnelles : l’analyse expertale met en exergue entre 2007 et 2017 une évolution de sa composition avec une hausse des retraités, mais surtout des autres inactifs qui représentent près de 63 % des nouveaux arrivants du secteur et une baisse moyenne de l’ensemble des autres catégories. Il note un doublement du nombre de HLM entre 2007 et 2017, la part des HLM représentant en 2017, 40 % des logements des zones IRIS du secteur.
L’expert conclut en une modification notable des facteurs locaux de commercialité tiré principalement de la hausse très importante du trafic de la Gare de [Localité 38].
Le bailleur adhère à l’analyse de l’expert.
Le preneur nuance cette analyse et énonce :
– que la méthodologie de l’expert est critiquable en ce qu’il devait définir au préalable la zone de chalandise, identifier a l’intérieur de ce périmetre les facteurs commerciaux qui ont connu une mutation au cours du bail expiré et de caractériser l’impact favorable de l’évolution de la commercialité sur le commerce considéré ;
– qu’il y a une baisse de la population dans le secteur du 12ème arrondissement ;
– que l’augmentation des logements est peu significative ; que les HLM créés sont en dehors de la zone ;
– que l’offre commerciale stagne ;
– que s’agissant du traffic de la Gare de [Localité 38], un seul facteur ne saurait suffire à caractériser une évolution des facteurs locaux de commercialité ; que ce facteur doit en outre être “ recontextualisé ” au regard de l’évolution du trafic national ;
– que s’agissant de l’évolution de la fréquentation du métro Gare de [Localité 38], le différentiel n’est que de 5 % par rapport au métro parisien ;
– que l’expertise n’a pas caractérisé le caractère notable, ni d’incidence de l’évolution sur le commerce considéré.
Il y a lieu de considérer que l’analyse sur un rayon de 400 à 500 m autour des lieux loués suffit à caractériser le périmètre géographique pertinent pour évaluer l’évolution des facteurs locaux de commercialité, étant précisé que l’expert s’est bien borné aux données relatives à la période du bail expiré.
Au regard de l’expertise, il convient de considérer comme notable l’évolution du trafic de la Gare de [Localité 38] avec près de 14 millions de voyageurs annuels supplémentaires en 2017, ainsi qu’un gain de fréquentation moyen annuel pour la station Gare de [Localité 38] Métro d’environ 2.561.352 entrants et un différentiel de près de 5 % avec la fréquentation globale du métro à [Localité 41].
Au regard de la situation exceptionnelle des lieux loués face à l’accès principal de la Gare de [Localité 38], de la fréquentation annuelle piétonne face aux lieux loués estimée à 12.830.000 personnes, composées de plus de 11,3 % de voyageurs et de 9,4 % de personnes fréquentant la gare, de la répartition homogène de cette fréquentation sur la semaine typique des quartiers de gare, il y a lieu de considérer que l’évolution notable des facteurs considérés a nécessairement eu une incidence sur le commerce considéré.
En conséquence, il y a lieu de déplafonner le loyer et de fixer celui-ci à la valeur locative souverainement retenue.

Sur les dépens et les frais d’expertise
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [K] [M], reçu au greffe le 07 décembre 2023,

Dit que le loyer doit être déplafonné au regard de l’évolution des facteurs de commercialité ;

Fixe à la somme annuelle de 67.000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 entre, d’une part, la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38], et d’autre part, Madame [F] [WM] [MG] épouse [R], Madame [N] [R] épouse [V], Monsieur [S] [R], Madame [B] [R] épouse [CU], Monsieur [Y] [R], Madame [CC] [MG] épouse [E], Monsieur [P] [MG], Monsieur [O] [MG], Madame [W] [MG] épouse [U], Madame [A] [U] épouse [YZ], Madame [C] [U] épouse [X], Monsieur [D] [U], Monsieur [JN] [U], Monsieur [D] [U], Madame [H] [U], Madame [L] [MG]-[HZ], venant aux droits, en qualité d’usufruitiére (par réversion), de Monsieur [Z] [MG], Monsieur [UA] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] et Monsieur [I] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG], pour les locaux à usage commercial sis [Adresse 10] à [Localité 41] dans le [Localité 6] ;

Condamne la la SAS HOTEL TERMINUS [Localité 38] à payer aux propriétaires indivis Madame [F] [WM] [MG] épouse [R], Madame [N] [R] épouse [V], Monsieur [S] [R], Madame [B] [R] épouse [CU], Monsieur [Y] [R], Madame [CC] [MG] épouse [E], Monsieur [P] [MG], Monsieur [O] [MG], Madame [W] [MG] épouse [U], Madame [A] [U] épouse [YZ], Madame [C] [U] épouse [X], Monsieur [D] [U], Monsieur [JN] [U], Monsieur [D] [U], Madame [H] [U], Madame [L] [MG]-[HZ], venant aux droits, en qualité d’usufruitiére (par réversion), de Monsieur [Z] [MG], Monsieur [UA] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG] et Monsieur [I] [MG], à titre personnel et venant aux droits, en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur [Z] [MG], les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 41], le 06 février 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON