ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 FEVRIER 2025
MINUTE N° 25/00188
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société GLS MEDICAL ROMAINVILLE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Claude COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1331

ET :

La Société DUO RENT LOCAUX,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0603

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29 juin 2023, la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE a assigné la société DUO RENT LOCAUX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la restitution, sous astreinte, des clés des locaux (box n° 3, 8, 9 et 10) situés [Adresse 2] ainsi que les clés d’accès de l’immeuble, dire n’y avoir lieu à paiement des loyers jusqu’à cette mise à disposition et condamner la société défenderesse à lui régler la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 25 septembre 2023, a été radiée puis rétablie au rôle.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge des référés a ordonné une mesure de médiation judiciaire, réservé l’examen des demandes et renvoyé l’affaire à l’audience du 3 octobre 2024.

Après nouveau renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 décembre 2024, après rejet de la demande de renvoi de la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE.

A cette audience, la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE maintient ses demandes.

En substance, elle expose que par acte du 1er octobre 2022, la société DUO RENT LOCAUX lui a donné à bail professionnel différents locaux situés [Adresse 2] aux fins d’y exercer une activité d’ophtalmologie, moyennant un loyer mensuel de 5.000 euros. Elle soutient que les lieux n’ont jamais été mis à disposition puisque les clés permettant d’accéder à l’immeuble et aux locaux lui ont jamais été remises, mais que néanmoins, le bailleur, après avoir différé sa demande en paiement puis accordé une franchise, a réclamé paiement du loyer mensuel. Elle affirme qu’elle n’a ainsi jamais pu prendre possession des locaux ni y exploiter son activité, en dépit d’importants investissements en matériel, de sorte qu’est caractérisé un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Par conclusions soutenues oralement, la société DUO RENT LOCAUX demande au juge des référés de débouter le demandeur et, à titre reconventionnel :
Constater et prononcer la résiliation du bail le 30 avril 2023 par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, Ordonner l’expulsion de la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE et tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt du mobilier aux frais et risque de la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE,Condamner la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE à régler à la société DUO RENT LOCAUX, à titre provisionnel :* la somme de 123.166,62 euros au titre des loyers et provisions pour charges arrêtés au 1er décembre 2024, sauf à parfaire ;
* une indemnité d’occupation mensuelle de 6.000 euros à compter du 1er mai 2023, jusqu’à parfaite libération des lieux ;
Condamner la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle explique que le bail porte sur des box de consultation au sein d’un centre médical ; que contrairement à ses affirmations, la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE a pris possession des 4 box dès la conclusion du bail, qu’elle y a d’ailleurs installé du matériel, qu’aucun report de paiement ou franchise ne lui a été accordé et que le preneur a manqué à son obligation à paiement dès le début du bail ; qu’elle lui a ainsi fait délivrer le 29 mars 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle ajoute que si la société GLS MEDICAL ROMAINVILLE n’a pu commencer son activité, c’est parce qu’elle a tardé à obtenir l’agrément de l’ARS et en outre, du fait d’une mésentente entre son dirigeant et les associés praticiens et que c’est en toute mauvaise foi qu’elle invoque une prétendue carence du bailleur dans son obligation de délivrance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation, pour y mettre fin. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. » La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble. Enfin, l’anormalité du trouble s’apprécie in concreto et doit être manifeste au jour de l’audience des plaidoiries.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du même code prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, il y a lieu de rappeler que le contrat de bail professionnel est expressément régi par les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (modifiée par la loi du 6 juillet 1989). Ce texte ne prévoyant pas les modalités de résiliation en cas d’impayés, celles-ci sont laissées à la libre volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil.

En l’espèce, le preneur invoque un défaut de délivrance du bien loué du fait du bailleur.

Or, les éléments produits aux débats sont bien insuffisants pour établir avec l’évidence requise en référé que le bailleur n’aurait remis aucune clé au preneur, que le preneur aurait été de ce fait dans l’impossibilité d’accéder aux locaux et d’exploiter les lieux, alors que de surcroît, il n’est pas contesté que le preneur a tardé à obtenir l’autorisation administrative nécessaire lui permettant d’exercer son activité médicale dans les lieux loués.

En conséquence, le trouble manifestement illicite invoqué n’apparaît pas caractérisé.

L’intervention du juge des référés ne se justifie donc pas sur ce fondement et il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de remise de clés.

Le bailleur, de son côté, invoque un défaut de paiement par le preneur, qui affirme que le bailleur lui a consenti un report de puis une franchise de loyer.

Le bail comporte une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, le bail comporte également un article 18-Litiges qui prévoit qu’en cas de différend entre les parties relatif notamment à l’exécution du présent bail, les parties recherchent une solution amiable à leur litige dans un délai de trente jours et précise les modalités convenues (lettre recommandée avec accusé réception, proposition de plusieurs dates de réunion pour favoriser un rapprochement des points de vue, délais) et qu’à défaut de règlement amiable au terme du délai prévu, chaque partie retrouve sa liberté de saisir les juridictions compétentes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 mars 2023, alors qu’il n’est justifié d’aucune démarche amiable préalable par le bailleur. Ainsi, il existe une contestation sérieuse quant à la validité de ce commandement de payer. L’appréciation de sa régularité excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

En outre, au vu des pièces versées, notamment de certains échanges produits aux débats entre le preneur et le gestionnaire au sujet d’une éventuelle remise de loyers, le juge des référés ne peut s’assurer que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible. La détermination de cette créance se heurte ainsi à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

En l’état, le juge des référés ne peut apprécier les manquements contractuels respectifs des parties, le débat relevant du juge du fond.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 FEVRIER 2025.

LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE