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L’Essentiel : L’Office Public d’Habitations de [Localité 8] a engagé une procédure judiciaire contre Monsieur [S] [B] suite à son refus de quitter un appartement après le décès de sa mère. Lors de l’audience du 5 décembre 2024, Monsieur [S] [B] ne s’étant pas présenté, le juge a statué en son absence. Bien que la résiliation du bail ait été rejetée, l’expulsion a été ordonnée. De plus, Monsieur [S] [B] a été condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle et à rembourser les frais de justice, avec une décision exécutoire permettant à l’OPH d’agir rapidement.
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Contexte du litigeL’Office Public d’Habitations de [Localité 9] a signé un bail avec Madame [O] [B] pour un appartement en date du 3 septembre 1988. Suite au décès de cette dernière le 28 décembre 2022, son fils, Monsieur [S] [B], a demandé le transfert du bail à son nom, demande qui a été refusée le 18 avril 2023. Procédures judiciairesL’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] a sommé Monsieur [S] [B] de quitter les lieux par un exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024. Par la suite, il a été assigné devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [S] [B], ainsi que le paiement de loyers et d’indemnités d’occupation. Audience et décisionsLors de l’audience du 5 décembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Monsieur [S] [B], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu, rendant la décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré pour le 20 janvier 2025. Analyse des demandesLe juge a statué sur l’absence de Monsieur [S] [B] en se basant sur l’article 472 du code de procédure civile, permettant de statuer sur le fond malgré son absence. L’OPH a prouvé sa propriété du logement et l’occupation par Monsieur [S] [B], qui n’a présenté aucun titre d’occupation. La demande de résiliation du bail a été rejetée, mais l’expulsion a été ordonnée. Indemnité d’occupationLe juge a considéré que le maintien de Monsieur [S] [B] dans les lieux sans droit constituait une faute civile. Il a donc été condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle à partir d’août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Condamnations et fraisMonsieur [S] [B] a été condamné aux dépens et à verser 300 euros à l’OPH au titre des frais de justice. La décision a été rendue avec exécution provisoire, permettant à l’OPH de procéder à l’expulsion si nécessaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la procédure à suivre en cas de décès du locataire ?La procédure à suivre en cas de décès du locataire est régie par les dispositions du Code civil, notamment l’article 1742. Cet article stipule que le bail est transmis aux héritiers du locataire décédé, sauf si le bailleur s’y oppose pour des motifs légitimes. En l’espèce, Monsieur [S] [B] a demandé le transfert du bail de sa mère, Madame [O] [B], à son nom après son décès. Cependant, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] a refusé cette demande, ce qui soulève des questions sur la légitimité de ce refus. Il est important de noter que, selon l’article 1742 du Code civil : « Le bail est transmis aux héritiers du locataire décédé, sauf si le bailleur s’y oppose pour des motifs légitimes. » Dans ce cas, le bailleur doit justifier son refus, ce qui n’est pas clairement établi dans le litige. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur ?L’absence de comparution du défendeur est régie par l’article 472 du Code de procédure civile. Cet article précise que lorsque le défendeur ne se présente pas, le juge peut néanmoins statuer sur le fond de l’affaire. Dans le cas présent, Monsieur [S] [B] n’a pas comparu à l’audience du 5 décembre 2024. Selon l’article 472 : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Ainsi, le juge a pu examiner la demande de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] et rendre une décision, même en l’absence de Monsieur [S] [B]. Quelles sont les bases juridiques de la résiliation du bail ?La résiliation du bail est fondée sur l’article 544 du Code civil, qui établit que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. En l’espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] a prouvé sa propriété du logement et l’occupation par Monsieur [S] [B]. L’article 544 dispose : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. » Le juge a constaté que Monsieur [S] [B] ne se prévalait d’aucun titre d’occupation, ce qui a conduit à la décision de résiliation du bail et à l’expulsion. Quelles sont les conditions d’octroi d’une indemnité d’occupation ?L’indemnité d’occupation est régie par le principe selon lequel le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile. Cela ouvre droit à réparation pour le propriétaire, qui subit un préjudice du fait de l’occupation indue de son bien. Le juge a rappelé que : « Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation. » En conséquence, Monsieur [S] [B] a été condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’août 2024, correspondant à la valeur équitable des locaux. Quelles sont les implications des articles 696 et 700 du Code de procédure civile ?Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile traitent respectivement des dépens et des frais de justice. L’article 696 stipule que la partie perdante est tenue aux dépens, tandis que l’article 700 permet au juge d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir ses frais. L’article 696 dispose : « La partie perdante est tenue aux dépens. » Dans ce cas, Monsieur [S] [B], ayant perdu le procès, a été condamné aux dépens. L’article 700 précise : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. » Monsieur [S] [B] a également été condamné à verser 300 euros à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] en vertu de cet article. |
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/09239 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ATS
Minute : 25/00096
OPH COMMUNAUTAIRE [Localité 8]
Représentant : Me Pascal CHERKI, avocat au barreau de PARIS
C/
Monsieur [S] [B]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Pascal CHERKI
Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [S] [B]
Le
JUGEMENT DU 20 Janvier 2025
Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Janvier 2025;
Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR :
OPH COMMUNAUTAIRE [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Me Pascal CHERKI, avocat au barreau de PARIS
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [B]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 9]
non comparant
D’AUTRE PART
Suivant acte sous seing privé en date du 3 septembre 1988, l’Office Public d’Habitations de [Localité 9] a donné à bail à Madame [O] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9].
Le bailleur est informé du décès de Madame [O] [B] en date du 28 décembre 2022.
Monsieur [S] [B] a demandé à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] de transférer le bail de sa mère à son nom. Cette demande a cependant été refusé le 18 avril 2023.
Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] a sommé Monsieur [S] [B] de quitter les lieux et de restituer les clés.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 août 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] a fait assigner Monsieur [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] en la forme ordinaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Supprimer le délai de deux mois posés à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 7.400,96 euros au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024.
A cette date, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Monsieur [S] [B], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 20 janvier 2025.
Sur l’absence des défendeurs
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.
En l’espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] rapporte la preuve de sa propriété du logement litigieux, et de son occupation par les défendeurs.
Le défendeur ne comparait pas et ne se prévaut d’aucun titre d’occupation. La demande de résiliation du bail, sans objet, sera rejetée, le défendeur ne se prévalant pas d’un tel titre d’occupation.
L’expulsion sera ordonnée en la forme ordinaire.
La demande de suppression des délais posés par le code des procédure civiles d’exécution sera rejetée, dans la mesure où il n’est aucunement justifié par le propriétaire des lieux que Monsieur [S] [B] est entré dans les locaux par voie de fait.
Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce afin de préserver les intérêts de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8], il convient de dire que Monsieur [S] [B] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’août 2024 conformément à la demande du demandeur, date de l’assignation, et jusqu’à libération effective des lieux.
Sur les autres demandes
Monsieur [S] [B], qui perd le procès, sera tenu aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [S] [B] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
ORDONNE à Monsieur [S] [B] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de sa chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,
ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble de son choix, et à défaut choisi par le bailleur,
CONDAMNE Monsieur [S] [B] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [S] [B] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 8] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [S] [B] aux dépens,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
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