Conflit locatif et contestation d’occupation : enjeux et conséquences d’un bail soumis à la législation de 1948

EXPOSE DU LITIGE

Le litige en question découle d’un bail consenti par Madame veuve [C] [Z] à Monsieur et Madame [R] [T] le 3 décembre 1977, sous la loi du 1er septembre 1948, concernant un appartement situé à [Adresse 2]. Suite au décès de Madame [C] [Z], le bien a été transmis à Monsieur et Madame [F] [Z], qui l’ont ensuite apporté à la SCI JEPEL [Z] le 5 septembre 2007. En raison d’un prétendu défaut d’occupation effective des lieux loués, la SCI JEPEL [Z] a délivré un congé à Monsieur et Madame [R] [T] le 27 juillet 2009, en se fondant sur l’article 10-2° de la loi précitée.

Le 4 août 2009, la SCI a assigné les locataires devant le Tribunal d’Instance de [Localité 7], qui a rendu un jugement le 27 janvier 2011, déboutant la SCI de ses demandes et condamnant celle-ci aux dépens. La SCI a interjeté appel, demandant la confirmation de la recevabilité de son action tout en sollicitant l’infirmation du jugement sur le fond.

LA RECEVABILITE DE L’ACTION DE LA SCI JEPEL [Z]

Les consorts [T] contestent la qualité à agir de la SCI JEPEL [Z], arguant que celle-ci ne justifie pas de venir aux droits de Madame veuve [C] [Z]. Cependant, la SCI a produit une attestation notariée prouvant qu’elle vient aux droits de Monsieur et Madame [Z], eux-mêmes héritiers de Madame veuve [C] [Z]. Le jugement déféré a donc été confirmé en ce qu’il a déclaré la SCI recevable à agir.

LE FOND DU LITIGE

La SCI JEPEL [Z] invoque les articles 10-2° et 10-3° de la loi du 1er septembre 1948, stipulant que les locataires n’ont pas droit au maintien dans les lieux s’ils n’ont pas occupé effectivement les locaux loués pendant une durée minimale de huit mois. Le bailleur doit prouver l’insuffisance de l’occupation, et le délai de huit mois ne se calcule pas par année civile.

Dans cette affaire, un constat d’huissier a été produit, indiquant que Monsieur [O] [T], fils des locataires, a déclaré que ses parents habitent au Portugal et ne viennent à [Localité 7] que pour de brefs séjours. Les consorts [T] soutiennent que ce constat ne prouve pas qu’ils ont abandonné les lieux, mais la lecture des déclarations de Monsieur [O] [T] montre clairement qu’il est le seul occupant actuel des lieux.

LA CLAUSE D’OCCUPATION PERSONNELLE

Le contrat de bail stipule que le preneur doit occuper personnellement les lieux, ce qui implique que l’absence prolongée des locataires, même si elle est suppléée par un membre de la famille, entraîne la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux. Les déclarations de Monsieur [O] [T] corroborent cette interprétation, car il a affirmé que ses parents résident au Portugal.

LA RESIDENCE HABITUELLE DES LOCATAIRES

Les consorts [T] n’ont pas fourni de preuves suffisantes pour démontrer que leur résidence habituelle demeure à [Localité 7]. Bien qu’ils paient des impôts en France et conservent une adresse, ces éléments ne suffisent pas à contredire les déclarations de leur fils. En effet, la résidence habituelle doit être appréciée au regard de la durée et de la nature de l’occupation, excluant une présence intermittente.

LES DEMANDES DE LA SCI JEPEL [Z]

La SCI JEPEL [Z] demande la validation du congé délivré, l’expulsion des consorts [T], ainsi que la séquestration de leurs biens. Elle réclame également une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Le jugement déféré doit être infirmé, car il a été prouvé que les consorts [T] n’occupent plus effectivement les lieux.

DÉPENS ET FRAIS DE JUSTICE

Les consorts [T] seront condamnés aux dépens d’appel, et la SCI JEPEL [Z] pourra récupérer les frais non compris dans les dépens, qui seront fixés à 1 500 €. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance sont également infirmées, confirmant ainsi la décision de la Cour.