Conflit de préemption et évaluation du prix de vente : enjeux et perspectives juridiques

Contexte Juridique de la SCI [E] des Roses

La Société Civile Immobilière (SCI) [E] des Roses est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété à [Adresse 3]. Le gérant de cette SCI, M. [U] [E], a exprimé son intention de vendre le bien au prix de 150 000 euros le 30 juin 2014. Cependant, la ville de [Localité 3], titulaire d’un droit de préemption, a proposé d’acquérir le bien pour 75 000 euros, offre qui a été refusée par la SCI. Ce différend a conduit la ville à saisir le juge de l’expropriation pour fixer le prix d’acquisition du bien.

Procédure Judiciaire et Appels

La cour a été saisie d’un appel (procédure 15/13060) par la SCI [E] des Roses le 23 juin 2015, contestation d’une décision de la juridiction de l’expropriation de Paris qui avait fixé le prix d’acquisition à 78 245 euros. La ville de [Localité 3] a été condamnée à verser 1 000 euros à la SCI sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI a ensuite changé de nom pour devenir la SCI [E] des Rases et a interjeté appel de cette décision, soulevant des questions prioritaires de constitutionnalité.

Questions Prioritaires de Constitutionnalité

Les deux sociétés ont présenté des questions prioritaires de constitutionnalité concernant l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, qui stipule que, en l’absence d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. La SCI [E] des Rases a soutenu que cette disposition violait les articles 2 et 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, en ce qu’elle portait atteinte au droit de propriété et à la liberté contractuelle.

Arguments des Parties

La SCI [E] des Rases a fait valoir que le renvoi à la procédure d’expropriation pour la fixation du prix était inapproprié, car l’exercice du droit de préemption ne constitue pas une expropriation. Elle a également soutenu que cette disposition permettait au titulaire du droit de préemption de proposer un prix inférieur à celui convenu dans un compromis de vente, ce qui constituait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété. En réponse, la ville de [Localité 3] a affirmé que l’atteinte au droit de propriété était justifiée par un motif d’intérêt général et que le renvoi aux règles d’expropriation garantissait une évaluation juste du bien.

Analyse du Ministère Public

Le ministère public a également examiné la question de la constitutionnalité de l’article L 211-5. Il a noté que le propriétaire du bien conserve la possibilité de ne pas vendre son bien si le prix proposé par le titulaire du droit de préemption ou fixé par le juge de l’expropriation n’est pas acceptable. Toutefois, il a reconnu que la question de la liberté contractuelle était sérieuse, car la préemption remettait en cause l’accord initial entre le vendeur et l’acquéreur.

Transmission de la Question Prioritaire de Constitutionnalité

La cour a décidé de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation, en se basant sur le caractère sérieux des atteintes alléguées à la liberté contractuelle. La question posée était de savoir si l’alinéa 2 de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme était conforme à l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. La cour a suspendu toutes les autres demandes des parties jusqu’à la décision de la Cour de cassation.

Conclusion de la Procédure

En attendant la décision de la Cour de cassation sur la constitutionnalité de l’article contesté, l’affaire a été retirée du rôle, avec la possibilité de la rétablir à la demande de la partie la plus diligente. Cette situation illustre les tensions entre le droit de préemption exercé par les collectivités locales et les droits de propriété et de liberté contractuelle des particuliers.