Conflit locatif et réévaluation des loyers : enjeux de classification et d’expertise

Exposé du Litige

Le litige en question découle d’un contrat de bail signé le 10 juin 1986 entre M [R], représenté par M et Mme [D], et Mme [O], concernant un appartement situé à [Adresse 1]. Cet appartement est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et est classé en catégorie III A. En raison de l’évolution des circonstances, M et Mme [D] ont proposé, par acte d’huissier du 26 juin 2015, un nouveau contrat de bail d’une durée de huit ans à compter du 1er février 2016. Cette proposition a été contestée par Mme [O], qui a été assignée devant le Tribunal d’instance de Paris 3ème le 23 octobre 2015.

Les Demandes des Parties

M et Mme [D] ont demandé au tribunal de valider leur proposition de nouveau contrat de bail et, subsidiairement, de désigner un expert pour évaluer le montant du loyer annuel réclamé à la fin du bail de huit ans, soit 16 200 euros. En réponse, Mme [O] a contesté cette demande, arguant que le bail initial, en vertu de la loi du 1er septembre 1948, stipule que l’appartement est classé en catégorie III A. Elle a demandé au tribunal de débouter M et Mme [D] et de fixer le loyer annuel à 16 200 euros, tout en sollicitant également la désignation d’un expert pour établir un décompte de surface corrigée.

Le Jugement du Tribunal d’Instance

Le Tribunal d’instance a ordonné une expertise par M [W] [T] le 29 février 2016, avec pour mission d’établir la surface corrigée du logement et de donner un avis sur le montant du loyer annuel. Dans son rapport du 1er juillet 2016, l’expert a classé le logement en catégorie II C, a retenu une surface corrigée de 80 m² et a proposé un loyer mensuel de 970,32 euros, soit 11 643,82 euros par an. Le tribunal a ensuite homologué ce rapport par jugement du 6 mars 2017, déboutant Mme [O] de ses demandes et fixant le loyer selon les montants retenus par l’expert.

Appel de Mme [O]

Le 20 avril 2017, Mme [O] a interjeté appel de ce jugement, demandant à la cour de déclarer que le logement relevait de la catégorie III A, rendant ainsi inapplicables les dispositions des articles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986. Elle a également demandé le retour au loyer antérieur de 467,22 euros par trimestre et le remboursement des trop-perçus versés depuis février 2016.

Arguments des Parties en Appel

Dans ses conclusions du 16 avril 2019, Mme [O] a soutenu que le classement de l’appartement en catégorie III A, tel que stipulé dans le contrat de bail, devait être respecté. Elle a également contesté la validité de la proposition de nouveau contrat de bail, arguant que les conditions d’application de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986 n’étaient pas remplies. En réponse, M et Mme [D] ont demandé à la cour de confirmer le jugement déféré et ont sollicité un sursis à statuer jusqu’à la communication des justificatifs de revenus de Mme [O].

Analyse des Conditions d’Application de l’Article 28

L’article 28 de la loi du 23 décembre 1986 stipule que le bailleur d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C peut proposer un nouveau contrat de bail. Cependant, il est essentiel de noter que le contrat de bail du 10 juin 1986 classe expressément les locaux en catégorie III A, ce qui exclut l’application de l’article 28. Les bailleurs doivent prouver que le local est classé en sous-catégorie II B ou II C pour pouvoir engager la procédure de sortie de la loi du 1er septembre 1948.

La Position de Mme [O] sur la Renonciation

Mme [O] a fermement contesté toute renonciation à ses droits, affirmant qu’elle n’avait jamais accepté la proposition de M et Mme [D]. Elle a soutenu que sa demande d’expertise visait uniquement à confirmer le classement en catégorie III A et non à renoncer à ses droits. La cour a noté que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être prouvée par des actes clairs et non équivoques.

Conclusion sur les Demandes de Remboursement et d’Indemnisation

Les demandes de M et Mme [D] concernant le remboursement des frais d’expertise et d’indemnisation pour préjudice ont été rejetées, car la cour a conclu que les conditions d’application de la responsabilité invoquée n’étaient pas réunies. En outre, la demande de retour au loyer antérieur et de remboursement des trop-perçus a été jugée sans objet, étant donné que le jugement d’appel a infirmé le jugement déféré.

Décision Finale de la Cour

La cour a décidé de condamner M et Mme [D] à payer à Mme [O] une indemnité de procédure de 4 000 euros pour couvrir les frais non répétibles engagés lors de la première instance et de l’appel. Les dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise, ont été mis à la charge de M et Mme [D].