Réévaluation du loyer : enjeux et conséquences d’un renouvellement contractuel dans le cadre locatif

Présentation du litige

Le litige en question découle d’un bail conclu le 17 mai 1982 entre la Chancellerie des universités de [Localité 6] et M. et Mme [I] [H], portant sur un appartement de 104,33 m² situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2]. Ce contrat a été établi conformément à l’article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948. En 2007, un avenant a été signé, permettant aux preneurs de renoncer aux dispositions de la loi de 1948 et de soumettre le bail à la loi du 6 juillet 1989, entraînant un renouvellement pour une durée de huit ans à compter du 1er janvier 2008, avec un loyer annuel de 15 077,28 euros.

Proposition de renouvellement et contestation

À l’échéance du bail, la bailleresse a proposé un renouvellement le 30 juin 2015, avec une réévaluation du loyer. La commission départementale de conciliation a rendu son avis le 16 novembre 2015. Le loyer actuel étant de 1 361,20 euros par mois, la bailleresse a proposé un loyer de renouvellement basé sur le loyer de référence minoré, fixé à 16,20 euros le m². Les locataires n’ayant pas accepté cette offre, la bailleresse a assigné les preneurs devant le tribunal d’instance de Paris 16ème le 4 décembre 2015, demandant que le loyer soit fixé à 1 690,15 euros par mois, avec une augmentation échelonnée sur six ans.

Décision du tribunal

Le tribunal a rendu son jugement le 2 mars 2017, rejetant l’exception de nullité soulevée par les époux [L] et constatant le renouvellement du bail pour six années à compter du 1er janvier 2016. Le loyer a été fixé à 1 525,30 euros par mois, avec une majoration annuelle. Les parties ont été déboutées de leurs demandes contraires, et les dépens ont été partagés. La bailleresse a interjeté appel de cette décision le 20 mars 2017.

Arguments de l’appelante

Dans ses conclusions du 20 juin 2017, l’appelante a demandé la confirmation du jugement concernant le rejet de l’exception de nullité et le renouvellement du bail, tout en demandant la réformation sur le montant du loyer. Elle a soutenu que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à 16,20 euros le m², soit 1 690,15 euros par mois, avec une augmentation applicable par sixième annuel. Elle a également demandé le paiement d’un différentiel de loyer et des dépens.

Analyse des motifs de la cour

La cour a confirmé le jugement sur les points relatifs à l’exception de nullité et au renouvellement du bail. Concernant le montant du loyer, la cour a noté que le tribunal avait correctement identifié le loyer de référence minoré à 16,20 euros le m². La bailleresse avait le droit de demander une réévaluation, mais le tribunal avait fixé le loyer à 14,62 euros le m² en tenant compte de divers éléments, y compris l’état de l’appartement et des parties communes. La cour a estimé que le tribunal n’avait pas de raison objective de fixer le loyer en dessous du loyer de référence.

Conclusion de la cour

La cour a donc réformé le jugement en fixant le loyer du bail renouvelé à 1 690,15 euros par mois, avec une augmentation applicable par sixième annuel. Les époux [L] ont été condamnés à payer le différentiel de loyer depuis le 1er janvier 2016 et à supporter les dépens de première instance et d’appel. La demande de la bailleresse fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été déboutée, et les dépens d’appel ont été mis à la charge des époux [L].