Validité du congé pour reprise d’un logement : conditions et appréciation des besoins du bénéficiaire

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [U] épouse [Z] a donné à bail à Mme [S] [L] épouse [I] un appartement à usage d’habitation de quatre pièces, situé au [Adresse 3], par contrat du 30 mars 1984, à effet du 1er avril 1984 pour un loyer trimestriel de 913.18 francs, pour une durée de trois mois renouvelable. Le 7 juillet 1992, Mme [R] [U] épouse [Z] a fait donation à titre de partage anticipé à sa fille, Mme [Y] [Z] épouse [D], de la nue propriété de l’immeuble situé [Adresse 3]. Il était stipulé que Mme [R] [U] épouse [Z] se réservait l’usufruit desdits biens, et qu’en cas de décès avant son époux, cet usufruit serait réversible en totalité sur la tête de M. [Z].

Mme [R] [U] épouse [Z] est décédée le 13 octobre 2001, suivie par son époux M. [Z] le 21 novembre 2014. Le 19 juin 2018, Mme [Y] [Z] épouse [D], devenue propriétaire de l’appartement litigieux, a délivré un congé pour reprise à Mme [I], avec effet au 31 décembre 2018, au profit de sa fille, Mme [A] [D]. Par acte d’huissier du 14 mars 2019, Mme [Y] [Z] épouse [D] a assigné la locataire devant le tribunal d’instance de Paris en validation du congé, expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et de sommes à titre de dommages-intérêts.

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

Par jugement contradictoire du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a constaté la validité du congé délivré par Mme [Y] [Z] épouse [D] le 19 juin 2018, ordonnant à Mme [S] [L] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours. En cas de non-respect, Mme [Y] [Z] épouse [D] pourrait procéder à l’expulsion. Le tribunal a également condamné Mme [S] [L] épouse [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation et des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en ordonnant l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [S] [L] épouse [I], appelante, a interjeté appel le 2 mars 2020, demandant l’infirmation du jugement et la nullité du congé pour reprise, invoquant une violation de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 et des allégations de fraude. Elle a également demandé que le bail du 30 mars 1984 soit considéré comme reconduit tacitement. En réponse, Mme [Y] [Z] épouse [D], intimée, a demandé à la cour de déclarer l’appel sans objet ou non fondé, tout en confirmant le jugement initial.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour a constaté que le bail est soumis à la loi du 1er septembre 1948 et que Mme [I] a quitté les lieux depuis le 13 novembre 2020. Concernant la validité du congé pour reprise, Mme [I] a contesté cette validité en invoquant la violation de l’article 19 de la loi précitée, arguant que la bénéficiaire de la reprise ne disposait pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux. La cour a rappelé que c’est au demandeur en reprise de prouver que le bénéficiaire ne dispose pas d’une habitation adéquate.

ANALYSE DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ

Le congé délivré le 19 juin 2018 a été examiné par la cour, qui a noté que le document indiquait clairement l’identité de la bénéficiaire et apportait des précisions sur sa situation. La cour a également constaté que Mme [A] [D] ne disposait pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux, étant hébergée chez une amie dans un logement de deux pièces. Les allégations de fraude ont été écartées, la cour n’ayant trouvé aucune intention malicieuse de la part de la bailleresse.

CONCLUSIONS DE LA COUR

La cour a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris, déclarant le congé délivré valable et fixant le montant de l’indemnité d’occupation. Elle a également condamné Mme [S] [L] épouse [I] à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel. Les demandes supplémentaires de Mme [Y] [Z] épouse [D] ont été rejetées, la cour n’étant pas saisie de ces points en raison de l’absence d’appel principal ou incident.