Évaluation de la valeur vénale des biens immobiliers et contestation des droits de mutation : enjeux et conséquences fiscales.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 20 mai 2010, une donation à titre de partage anticipé a été réalisée devant Maître Philippe Berton, notaire associé à [Localité 6] (Var). Monsieur [W] [N] et son épouse, Madame [D] [B], ont donné à leurs deux enfants, Monsieur [I] [N] et Monsieur [G] [N], la nue-propriété de divers biens immobiliers. Ces biens, situés dans le Val de Marne et dans le 5ème arrondissement de [Localité 3], comprennent plusieurs lots dans un ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 5], notamment des caves et des appartements au troisième étage.

L’acte de donation a été publié à la conservation des hypothèques de Créteil et enregistré au SIE de [Localité 7]-Nord. En mai 2013, le service de la fiscalité immobilière a adressé à Monsieur [I] [N] une proposition de rectification pour insuffisance de la valeur déclarée des biens, initialement estimés à 410 000 €, qui a été rehaussée à 2 467 760 €.

PROPOSITION DE RECTIFICATION ET OBSERVATIONS

Suite aux observations de Monsieur [I] [N], la valeur des biens a été ajustée à 1 941 260 €, prenant en compte divers facteurs tels que la rectification de surface et les travaux réalisés par la copropriété. L’administration fiscale a également appliqué une majoration de 40 % pour manquement délibéré, justifiée par l’importance de l’insuffisance constatée et la connaissance de la sous-estimation des biens au moment de la donation.

Un avis de mise en recouvrement a été adressé à Monsieur [I] [N] pour un montant total de 206 810 € en droits, 28 720 € en intérêts de retard, et 82 056 € en majoration. En réponse, Monsieur [I] [N] a présenté une réclamation contentieuse, suivie d’une assignation au tribunal de grande instance de Paris pour obtenir la décharge de l’imposition.

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

Le tribunal a rendu un jugement le 3 juin 2020, prononçant la décharge des droits de mutation à titre gratuit dus par Monsieur [I] [N] et annulant la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Le tribunal a estimé que la valeur vénale des biens devait être ajustée en tenant compte de la vétusté et de l’occupation locative, aboutissant à une valeur de 1 372 090 €.

L’administration fiscale a interjeté appel de cette décision, demandant à la cour d’infirmer le jugement et de reconnaître la validité des rectifications effectuées.

APPEL DE L’ADMINISTRATION FISCALE

Dans ses conclusions, le Directeur régional des finances publiques a soutenu que le jugement du tribunal devait être infirmé et que les demandes de Monsieur [I] [N] devaient être rejetées. Il a également demandé la condamnation de Monsieur [I] [N] aux dépens. De son côté, Monsieur [I] [N] a demandé la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de l’administration à lui verser une somme au titre des frais irrépétibles.

ÉVALUATION DES BIENS ET ABATTEMENTS

L’article 761 du code général des impôts stipule que les biens doivent être estimés à leur valeur vénale réelle au moment de la transmission. L’administration fiscale a justifié ses évaluations par des comparaisons avec des biens similaires, tout en appliquant des abattements pour vétusté et occupation locative. Les parties ont convenu de la méthode d’évaluation, mais des désaccords subsistent quant à l’application des abattements.

Monsieur [I] [N] a fait valoir que la valeur des biens avait été validée par plusieurs notaires et qu’il n’avait pas été mis en garde quant à une éventuelle sous-estimation. Il a également souligné que l’administration fiscale n’avait pas contesté les valeurs déclarées dans le cadre de l’ISF.

MAJORATION POUR MANQUEMENT DÉLIBÉRÉ

L’administration a appliqué une majoration de 40 % pour manquement délibéré, arguant que les donateurs et donataires ne pouvaient ignorer la sous-évaluation des biens. Monsieur [I] [N] a contesté cette majoration, soutenant qu’il n’avait pas eu l’intention d’éluder l’impôt et que plusieurs juridictions avaient reconnu l’absence d’intention frauduleuse.

Il a également souligné que la charge de la preuve du manquement délibéré incombe à l’administration, qui doit démontrer l’intention d’éluder l’impôt. En l’espèce, il a été établi que Monsieur [I] [N] n’avait pas joué un rôle actif dans l’évaluation des biens et que la majoration n’était pas justifiée.

DÉCISION DE LA COUR D’APPEL

La cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance, prononçant la décharge de la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Elle a également condamné l’administration fiscale aux dépens et à verser une indemnité de procédure à Monsieur [I] [N]. Cette décision souligne l’importance de la preuve dans les litiges fiscaux et la nécessité d’une évaluation précise des biens immobiliers dans le cadre des donations.