Conflit locatif : enjeux de la révision du loyer et des obligations de remise des quittances

Exposé du Litige

Le litige en question découle d’un bail conclu le 13 décembre 1985 entre les consorts [S] et Mme [E] [U], portant sur un logement situé à [Adresse 1]. Le loyer mensuel initial était fixé à 331,99 francs, et l’appartement était classé en catégorie III A selon la loi du 1er septembre 1948. La société SDN Invest a acquis ce logement le 20 septembre 2010. En juin 2015, la bailleresse a délivré un congé à Mme [U] pour le 1er octobre 2015, en se fondant sur l’article 4 de la même loi. Par la suite, un décompte de surface corrigé a été notifié à la locataire, fixant le loyer à 139,24 euros par mois, ce qui a été contesté par Mme [U].

Les Demandes en Justice

Le 19 septembre 2018, la bailleresse a assigné Mme [U] devant le tribunal d’instance de Saint-Denis pour faire fixer le loyer à 139,24 euros. Le jugement rendu le 28 mai 2020 a condamné la bailleresse à remettre à Mme [U] les quittances de loyer depuis le 1er octobre 2012, à transmettre des quittances détaillant le loyer et les charges, et à réaliser des travaux de réparation sur une fenêtre. La bailleresse a interjeté appel de cette décision le 7 août 2020, demandant l’infirmation du jugement et la fixation d’un loyer supérieur.

Les Arguments de la Bailleresse

Dans ses conclusions, la bailleresse a soutenu que la notification de loyer du 11 août 2015 était régulière et que le loyer devait être fixé à 163,02 euros par mois depuis le 1er octobre 2012, puis à 169,41 euros depuis le 1er juillet 2014. Elle a également contesté la demande de Mme [U] concernant les quittances de loyer et les régularisations de charges, arguant qu’aucun accord n’avait été trouvé sur ces montants. La bailleresse a également demandé la réduction des astreintes imposées par le jugement.

Les Réponses de Mme [U]

Mme [U] a, pour sa part, demandé la confirmation du jugement en ce qui concerne les condamnations de la bailleresse. Elle a contesté la régularité de la notification de loyer et a demandé des dommages-intérêts pour trouble de jouissance en raison de travaux non réalisés dans son appartement. Elle a également exigé que la bailleresse soit condamnée à exécuter les travaux de réparation de la fenêtre de la chambre, assortis d’astreintes.

Analyse de la Notification de Loyer

L’analyse de la notification de loyer du 11 août 2015 révèle qu’elle mentionne plusieurs articles de la loi du 1er septembre 1948, chacun ayant des implications juridiques distinctes. L’article 32 concerne la fixation du loyer initial, l’article 32 bis traite de la révision du loyer en cas de modification des éléments de base, et l’article 34 bis permet une fixation d’un commun accord. La confusion engendrée par la mention de ces articles a été reconnue par le tribunal, qui a jugé que Mme [U] ne pouvait pas comprendre le fondement de la proposition de la bailleresse.

Sur la Remise des Quittances

Concernant la remise des quittances, le tribunal a constaté que Mme [U] n’avait pas reçu de quittances conformes au jugement initial. Les documents fournis par la bailleresse mentionnaient des montants qui n’avaient pas fait l’objet d’un accord entre les parties. Le jugement a donc été confirmé en ce qui concerne l’obligation de la bailleresse de remettre des quittances, mais avec des montants précisés.

Sur la Régularisation des Charges Locatives

La question des charges locatives a également été soulevée. La bailleresse a renoncé à réclamer des charges depuis le 1er octobre 2012, ce qui a conduit à l’infirmation du jugement concernant la remise des régularisations de charges. En conséquence, aucune charge n’étant due, la demande de Mme [U] a été déboutée.

Sur les Travaux Réclamés par Mme [U]

Concernant les travaux de réparation de la fenêtre de la chambre, le tribunal a constaté que la bailleresse n’avait pas démontré que les travaux effectués étaient suffisants pour remédier aux problèmes d’étanchéité. Le jugement a donc été confirmé, imposant à la bailleresse de réaliser les réparations sous astreinte.

Sur le Trouble de Jouissance

Mme [U] a également demandé des dommages-intérêts pour trouble de jouissance en raison de travaux dans les parties communes. Cependant, le tribunal a jugé que les preuves fournies n’étaient pas suffisantes pour établir l’ampleur du préjudice. En revanche, un préjudice lié à la fenêtre de la chambre a été reconnu, entraînant une indemnisation.

Conclusion sur les Demandes Accessoires

Enfin, la bailleresse, ayant succombé dans la majorité de ses demandes, a été condamnée aux dépens de la procédure d’appel. Le jugement a également été confirmé en ce qui concerne les condamnations financières à l’égard de Mme [U].