Évaluation d’un bien immobilier en contexte de préemption : enjeux de vétusté et de loyers régis par la loi de 1948.

Contexte de la Déclaration d’Intention d’Aliéner

Le 5 février 2021, Mme [M] [D], MM. [S] [C] et [T] [C], désignés comme les consorts [C], ont soumis à la mairie de [Localité 22] une déclaration d’intention d’aliéner un bien immobilier à usage locatif. Ce bien, situé à [Adresse 24] et cadastré section HK [Cadastre 27], a une superficie de 236 m² et a été proposé à la vente pour un montant de 900 000 euros, auquel s’ajoute une commission de négociation de 31 500 euros. Cette déclaration a été transmise à la Métropole Européenne de [Localité 22], puis au département du Nord, qui a exercé son droit de préemption.

Évaluation et Exercice du Droit de Préemption

Le service des domaines a évalué l’immeuble à 543 000 euros le 22 avril 2021. Le département du Nord a ensuite exercé son droit de préemption le 29 avril 2021, proposant un prix de 624 450 euros, hors frais de négociation. Les consorts [C] ont refusé cette offre, entraînant une saisine du juge de l’expropriation du Nord le 14 juin 2021 pour la fixation du prix. Ce dernier a été saisi pour déterminer un prix équitable, en tenant compte de l’évaluation des domaines augmentée de 15%.

Recours et Jugement du Juge de l’Expropriation

Les consorts [C] ont contesté la légalité de la déclaration de préemption par un recours devant le tribunal administratif le 30 juin 2021. Le juge de l’expropriation a visité le bien le 12 octobre 2021 et a constaté son état dégradé, notamment en ce qui concerne la façade, la toiture, et l’intérieur des appartements. Le jugement rendu le 21 janvier 2022 a fixé la date de référence au 18 juin 2020 et a évalué le prix du bien à 645 560,30 euros, en tenant compte d’une déduction pour vétusté et de l’existence de baux soumis à la loi de 1948.

Appel des Consorts [C]

Les consorts [C] ont interjeté appel de ce jugement le 22 avril 2022, demandant la confirmation de certains points tout en contestant le prix fixé. Ils ont proposé un prix de 900 000 euros, en justifiant leur demande par des références de marché et en demandant une réévaluation des abattements appliqués pour vétusté et occupation. Le département du Nord a, quant à lui, demandé la confirmation du jugement initial.

Analyse des Termes de Comparaison

Le tribunal a examiné les termes de comparaison fournis par les parties pour évaluer la valeur du bien. Plusieurs actes de vente d’immeubles similaires ont été analysés, certains ayant été jugés pertinents tandis que d’autres ont été écartés en raison de différences significatives, notamment en termes d’état et d’usage des biens. Les termes retenus ont permis d’établir une valeur moyenne du prix de vente au m² pour des immeubles de rapport dans le secteur du Vieux [Localité 22].

Évaluation de la Vétusté et des Abattements

Le premier juge a appliqué un abattement de 30% sur la valeur moyenne en raison de la vétusté importante de l’immeuble, une décision contestée par les consorts [C] qui proposaient un abattement de 15%. Le tribunal a également pris en compte l’existence de baux soumis à la loi de 1948, justifiant un abattement supplémentaire de 10% en raison des contraintes imposées par ces baux.

Fixation du Prix du Bien

Après avoir pris en compte les abattements, le tribunal a fixé le prix du bien à 676 280 euros, en plus des frais de négociation et des taxes foncières au prorata. Cette décision a été motivée par l’analyse des termes de comparaison et des constatations sur l’état du bien, qui ont mis en évidence des dégradations significatives.

Indemnités et Dépens

Le tribunal a également condamné le département du Nord à verser aux consorts [C] une indemnité de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens. Cette décision a été prise en considération du fait que le département était la partie perdante dans cette affaire.

Conclusion du Jugement

Le jugement a confirmé certaines décisions du juge de l’expropriation tout en modifiant le prix du bien, établissant ainsi un cadre juridique pour la transaction immobilière en question. Les parties ont été informées des implications de cette décision, qui a des conséquences sur la gestion future du bien et sur les relations entre les consorts [C] et le département du Nord.