Conflit locatif : enjeux de la clause résolutoire et de la bonne foi des parties

Exposé du Litige

Les époux [E], M. [U] [E] et Mme [G] [Z] épouse [E], ont acquis un appartement de 2 pièces par adjudication le 8 novembre 2012, situé à [Adresse 2]. Cet appartement était loué depuis le 15 février 1982 à M. [X] [T], décédé, et son épouse, Mme [H] [T], a hérité des droits de ce bail. Le loyer mensuel stipulé dans le contrat de bail était de 1.254 francs, avec une provision pour charges de 90 francs.

Le 9 septembre 2019, les époux [E] ont délivré à Mme [H] [T] un commandement de payer d’un montant de 2.245,87 euros, en se basant sur la clause résolutoire du bail. Par la suite, le 21 octobre 2019, ils ont assigné Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [T], ainsi que le paiement de loyers et charges impayés.

Jugement du Tribunal Judiciaire de Paris

Le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement contradictoire le 14 décembre 2020. Il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [H] [T] et a débouté les époux [E] de leurs demandes concernant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [T], ainsi que leur demande d’arriéré de loyers. En revanche, le tribunal a condamné Mme [H] [T] à verser aux époux [E] la somme de 162,88 euros pour la régularisation des charges et la taxe sur les ordures ménagères de 2019, tout en précisant que chaque partie conserverait la charge de ses dépens.

Appel des Époux [E]

Les époux [E] ont interjeté appel le 2 février 2021, demandant l’infirmation du jugement du 14 décembre 2020. Ils ont sollicité la fixation du loyer mensuel à 74,53 euros, conformément au décret n°2018-717 du 3 août 2018, ainsi que le paiement d’un arriéré de charges et de loyers. Ils ont également demandé la validation du commandement de payer et l’expulsion de Mme [T].

Prétentions de Mme [T]

De son côté, Mme [T] a demandé à la cour de déclarer irrecevables les demandes des époux [E] concernant la fixation du loyer et le paiement d’un arriéré de loyers. Elle a également demandé la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et a formulé une demande reconventionnelle pour obtenir des quittances de loyer conformes depuis février 2013, assortie d’une astreinte en cas de non-respect.

Recevabilité des Demandes

La cour a examiné la recevabilité des demandes des époux [E]. Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne peut porter que sur les chefs de jugement expressément critiqués. En l’espèce, la déclaration d’appel ne mentionne pas la nullité du commandement de payer, ce qui signifie que la cour n’est pas saisie des demandes relatives à la fixation du loyer et à l’arriéré de loyers, qui sont donc considérées comme définitives.

Acquisition de la Clause Résolutoire

Concernant la clause résolutoire, le commandement de payer délivré par les époux [E] a été jugé comme ayant été mis en œuvre de mauvaise foi. Le tribunal a constaté que les montants des loyers et des charges réclamés étaient erronés et que les bailleurs n’avaient pas régularisé les charges de manière appropriée. La cour a confirmé que les époux [E] n’avaient pas respecté leurs obligations contractuelles, ce qui a conduit à la décision de rejet de leur demande d’expulsion et de constatation de la clause résolutoire.

Demande de Paiement des Charges

Le jugement a également abordé la demande de paiement des charges des années 2016, 2017 et 2018, ainsi que de la taxe sur les ordures ménagères de 2019. La cour a confirmé que Mme [T] devait payer la somme de 162,88 euros, en tenant compte des paiements effectués et des montants réellement dus.

Quittances de Loyer

En ce qui concerne la demande de Mme [T] pour obtenir des quittances de loyer, la cour a ordonné aux époux [E] de fournir les quittances de loyer de 2013 à 2019, en raison de l’absence de réponse de leur part à cette demande.

Indemnité de Procédure

Enfin, la cour a décidé d’allouer à Mme [T] une indemnité de procédure de 2.500 euros, en vertu des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, en raison des circonstances de l’affaire.