Conflit locatif : Résiliation de bail et obligations de paiement en question

Introduction à l’affaire

Dans l’affaire opposant Madame [B] [I] épouse [D] à la SARL BCD [Localité 4], la Cour d’appel a été saisie suite à un appel de la décision rendue par le Tribunal judiciaire de Bayonne le 25 janvier 2021. Cette affaire concerne un bail commercial signé le 1er juillet 2000, ainsi que des demandes de résiliation et d’indemnisation formulées par la bailleresse, Madame [B] [I].

Contexte juridique

Le bail commercial en question stipule des obligations précises pour les deux parties, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges. L’article 1103 du Code civil établit que les contrats légalement formés ont force obligatoire. En outre, la clause résolutoire du bail prévoit que le non-paiement d’un terme à son échéance peut entraîner la résiliation de plein droit du contrat, après un commandement de payer resté infructueux.

Les décisions du Tribunal de Grande Instance

Le Tribunal de Grande Instance de Bayonne a déclaré Madame [B] [I] recevable dans ses demandes, mais a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que les demandes indemnitaires. Le tribunal a constaté que la clause résolutoire n’était pas acquise, et a condamné Madame [B] [I] à verser 1 000 euros à la SARL BCD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tout en rejetant la demande de la SARL BCD concernant le délai de paiement.

Les demandes de l’appelante

Dans ses conclusions du 22 novembre 2021, Madame [B] [I] a sollicité la constatation du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ainsi que l’expulsion de la SARL BCD. Elle a également demandé le paiement de loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Ces demandes reposent sur le non-paiement des charges et des loyers par la SARL BCD.

Les demandes de l’intimée

De son côté, la SARL BCD a formulé des demandes d’infirmation partielle du jugement, contestant la recevabilité de Madame [B] [I] et demandant des indemnités sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle a également demandé le remboursement des provisions sur charges versées par elle depuis 2016.

Analyse des charges et des paiements

L’article 1353 du Code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Dans cette affaire, Madame [B] [I] a produit des décomptes annuels des charges, tandis que la SARL BCD n’a pas justifié avoir réglé les sommes réclamées. La Cour a donc condamné la SARL BCD à payer 7 857,30 euros au titre des loyers et charges impayés.

Résiliation du bail

La clause résolutoire du bail stipule que le non-paiement d’un terme peut entraîner la résiliation du contrat. La Cour a constaté que la bailleresse n’avait pas précisé la date de résiliation, mais a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges.

Indemnité d’occupation et résistance abusive

La SARL BCD a été condamnée à verser une indemnité d’occupation de 3 790,30 euros par mois jusqu’à la libération des lieux. En revanche, la demande de Madame [B] [I] pour résistance abusive a été rejetée, faute de preuve du caractère abusif de la résistance du locataire.

Conclusion sur les délais de paiement

La demande de la SARL BCD pour un délai de paiement a été rejetée, la Cour considérant que la demanderesse n’avait pas précisé les modalités de règlement. La SARL BCD a également été condamnée à verser 2 000 euros à Madame [B] [I] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Décision finale de la Cour

La Cour a infirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions, prononçant la résiliation judiciaire du bail et ordonnant l’expulsion de la SARL BCD. Elle a également condamné la SARL BCD à payer les sommes dues à Madame [B] [I], ainsi que les dépens de l’affaire.