Conflit de droits entre locataire et propriétaire : enjeux de préemption et validité des congés de vente dans le cadre d’un bail ancien.

Contexte Juridique du Bail

Le bail à usage d’habitation en question a été établi par acte sous seing privé le 23 mars 1981 entre Monsieur [K] [B] et Monsieur [K]-[Y] [O] [A], pour un loyer de 800 francs. Ce bail a été consenti au visa de l’article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, qui permettait des baux dérogatoires aux dispositions de la loi de 1948. Cependant, cet article a été abrogé par la loi du 23 décembre 1986, entraînant des conséquences sur la régulation des baux en cours.

Donation et Congé pour Vendre

Le 15 juillet 1998, Monsieur [K] [B] et son épouse ont fait donation de l’appartement à leur fils, Monsieur [X] [B]. Par la suite, un congé pour vendre a été délivré par Monsieur [X] [B] le 23 septembre 2016, avec effet au 25 mars 2017, conformément à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ce congé stipule que le bail a été consenti sous l’article 3 quinquies, et que, suite à l’abrogation de cet article, le contrat de location est désormais régi par la loi du 6 juillet 1989.

Acceptation de l’Offre de Vente

Le 21 novembre 2016, le conseil de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] a informé l’huissier qu’il acceptait l’offre d’achat pour le prix indiqué dans le congé. Toutefois, il a précisé que l’achat se faisait au nom de son fils, ce qui soulève des questions sur la validité de cette acceptation, car le droit de préemption est réservé au seul locataire. De plus, l’acceptation de l’offre de vente n’a pas été suivie d’une réalisation dans le délai légal, ce qui entraîne la nullité de l’acceptation.

Litige et Décisions Judiciaires

Le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement le 8 décembre 2021, déclarant nul le congé délivré par Monsieur [X] [B] et condamnant Madame [Z] à verser des dommages et intérêts à Monsieur [K]-[Y] [O] [A]. Cependant, Madame [Z] a interjeté appel, demandant l’infirmation de ce jugement et la reconnaissance de la validité du congé. Elle soutient que l’acceptation de l’offre de vente par Monsieur [K]-[Y] [O] [A] est nulle de plein droit, car elle n’a pas été réalisée dans le délai imparti.

Arguments des Parties

Monsieur [K]-[Y] [O] [A] soutient que le bail est régi par la loi du 1er septembre 1948 et que son droit de préemption n’a pas été respecté. Il avance également que la vente à Madame [Z] est viciée par le dol et que la mauvaise foi de Monsieur [B] est évidente. En revanche, Madame [Z] et Monsieur [X] [B] affirment que le congé est valide et que l’acceptation de l’offre de vente est nulle, car elle n’a pas été suivie d’une réalisation dans le délai légal.

Analyse Juridique

La cour doit examiner la validité du congé pour vendre et l’acceptation de l’offre de vente. Selon l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente, et l’acceptation de l’offre doit être réalisée dans un délai de deux mois. En l’espèce, le congé a été délivré conformément aux exigences légales, mais l’acceptation de l’offre de vente n’a pas été suivie d’une réalisation dans le délai imparti, entraînant ainsi la nullité de l’acceptation.

Conclusion de la Cour

La cour a infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris, déclarant le congé pour vendre valide et l’acceptation de l’offre de vente nulle de plein droit. Elle a ordonné l’expulsion de Monsieur [K]-[Y] [O] [A] et de tous occupants, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation à Madame [Z]. Les parties ont été condamnées aux dépens, et des sommes ont été allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.