Conflit locatif et droits des occupants : enjeux de la résiliation et de l’indemnité d’occupation

Exposé du Litige

Le litige en question découle d’un bail commercial conclu le 12 janvier 1983 entre M. [U] [H] et la SARL Germinal, portant sur des locaux situés à [Adresse 7] à [Localité 4]. Ce bail, à effet du 1er janvier 1983, stipule que les locaux sont destinés à l’usage de toutes éditions à caractère pédagogique et culturel, moyennant un loyer initial de 23.000 francs (3506,33 euros). Le contrat précise également que la SARL Germinal peut sous-louer pour une activité similaire, mais uniquement à des fins d’habitation.

Le bail a été renouvelé par acte du 6 novembre 1992, avec une augmentation du loyer à 31.152 francs (4749,10 euros). En 2001, un désaccord sur le prix du loyer a conduit à une procédure de fixation du loyer, tandis qu’une demande de renouvellement a été notifiée par la preneuse. Les bailleurs ont ensuite notifié leur refus de renouvellement, invoquant des infractions graves au bail, notamment des sous-locations non autorisées.

Jugement du Tribunal de Grande Instance

Le tribunal de grande instance de Paris a rendu un jugement mixte le 27 mars 2007, validant le refus de renouvellement des bailleurs tout en reconnaissant le droit de la locataire à une indemnité d’éviction. Ce jugement a été suivi d’une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation. Le 2 décembre 2010, le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à 338.000 euros et l’indemnité d’occupation à 39.000 euros, montant qui a été confirmé par la cour d’appel de Paris le 14 novembre 2012.

Procédure de Liquidation Judiciaire

Le 15 novembre 2011, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Germinal, désignant Maître [I] [B]-[F] comme liquidateur judiciaire. Les consorts [H] ont déclaré une créance de 704.449,63 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation due par la société Germinal, majorée d’intérêts et de frais.

Assignation et Demandes des Parties

Le 6 mars 2014, les consorts [H] ont assigné le liquidateur judiciaire et d’autres personnes aux fins de voir déclarer que la société Germinal avait été réglée de l’indemnité d’éviction par compensation. Ils ont également demandé l’expulsion des occupants des locaux, ainsi que le paiement des arriérés d’indemnités d’occupation. Les défendeurs ont soulevé des exceptions d’incompétence, demandant que certaines demandes soient renvoyées à d’autres juridictions.

Décès des Parties et Poursuite de la Procédure

Au fil des années, plusieurs décès ont eu lieu, notamment celui de M. [E] en 2017 et de Maître [B]-[F] en 2018, entraînant des changements dans la représentation des parties. La SCP BTSG a été désignée comme liquidateur judiciaire en remplacement de Maître [B]-[F]. Les audiences se sont poursuivies, avec des renvois et des demandes de médiation qui n’ont pas abouti.

Conclusions des Parties

Les dernières conclusions des consorts [H] demandent au tribunal de débouter les défendeurs de leurs demandes et de constater que l’indemnité d’éviction a été réglée par compensation. Ils demandent également l’expulsion des occupants et le paiement des arriérés d’indemnités d’occupation. De leur côté, la SCP BTSG et les autres défendeurs contestent ces demandes, invoquant des arguments relatifs à la nullité du bail et à la légitimité de leur occupation.

Jugement et Décisions du Tribunal

Le tribunal a statué sur la recevabilité des demandes, la résiliation du bail, et le droit des occupants à se maintenir dans les lieux. Il a également examiné les demandes d’indemnités d’occupation et les responsabilités des parties. Le jugement a ordonné l’expulsion des occupants et la séquestration des meubles, tout en statuant sur les indemnités d’occupation dues par les sous-locataires.

Conclusion du Jugement

Le tribunal a rendu un jugement le 19 décembre 2023, constatant l’irrecevabilité des demandes liées au décès de M. [R], ordonnant l’expulsion des occupants sans droit ni titre, et condamnant les parties aux dépens. Les décisions prises par le tribunal reflètent la complexité des relations contractuelles et des droits des parties dans le cadre de ce litige.