Transmission du bail et conditions de maintien dans les lieux : enjeux et conséquences après le décès du locataire

Exposé du Litige

Le litige en question découle d’un contrat de bail conclu le 29 février 1972 entre la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) et Madame [U] [A] née [J]. Ce bail, portant sur un appartement à usage d’habitation, a été établi pour une durée de trois ans, avec un loyer mensuel de 568,79 francs, et a été renouvelé en conformité avec la loi du 22 juin 1982. En 2006, la SA ICF LA SABLIERE a acquis l’immeuble, devenant ainsi la nouvelle bailleresse. Suite au décès de Monsieur [X] [A], un avenant a été signé en 2015 pour poursuivre le bail au nom de Madame [U] [A]. Le décès de cette dernière, survenu le 2 mai 2022, a conduit à une demande de transfert de bail formulée par son fils, Monsieur [K] [A], qui résidait avec sa famille dans le logement.

Demande de Transfert de Bail

Après le décès de Madame [U] [A], Monsieur [K] [A] a sollicité le transfert du bail auprès de la SA ICF LA SABLIERE, en précisant qu’il vivait avec sa famille dans le logement. La société a répondu en demandant des justificatifs, conformément à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, la demande a été rejetée en décembre 2022, la SA ICF LA SABLIERE arguant que les ressources du couple dépassaient les plafonds fixés et que le logement était inadapté à leur situation familiale. En conséquence, la société a demandé la libération des lieux.

Assignation en Justice

Le 23 octobre 2023, la SA ICF LA SABLIERE a assigné Monsieur [K] [A] et Madame [T] [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail et leur expulsion. La société a soutenu que le transfert de bail n’était pas possible selon l’article 5 de la loi de 1948, et que les conditions de transfert selon la loi de 1989 n’étaient pas remplies. Les défendeurs ont, quant à eux, demandé le transfert du bail et des délais pour quitter les lieux, tout en sollicitant des dommages et intérêts.

Analyse de la Loi Applicable

Le tribunal a d’abord déterminé que le bail litigieux était régi par la loi du 1er septembre 1948, et non par la loi du 6 juillet 1989. Le bail avait été renouvelé en conformité avec la loi de 1982, mais restait soumis aux dispositions de 1948. L’article 40 de la loi de 1989 précise que le transfert de bail en cas de décès n’est pas applicable aux logements régis par la loi de 1948, ce qui a conduit à la conclusion que le bail était résilié de plein droit suite au décès de Madame [U] [A].

Conditions de Transfert de Bail

En vertu de l’article 5 de la loi de 1948, le droit au maintien dans les lieux n’est pas transmissible aux descendants majeurs. Ainsi, Monsieur [K] [A] et les autres occupants ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier d’un maintien dans les lieux. Le tribunal a donc statué que leur occupation était sans droit ni titre depuis le 3 mai 2022, entraînant leur expulsion.

Délai pour Quitter les Lieux

Le tribunal a également examiné la demande de délai pour quitter les lieux. Bien que cette demande ait été formulée, elle n’avait pas été explicitement reprise dans les écritures. Néanmoins, le tribunal a jugé qu’il était compétent pour accorder un délai, tenant compte de la situation personnelle des défendeurs. Un délai de 8 mois a été accordé pour leur permettre de quitter le logement.

Indemnité d’Occupation

Concernant l’indemnité d’occupation, le tribunal a rappelé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile. Les défendeurs ont été condamnés à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, sans majoration, jusqu’à leur libération effective des lieux.

Décision Finale

Le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des occupants, et fixé un délai de 8 mois pour quitter les lieux. La demande de suppression du délai de deux mois pour l’expulsion a été rejetée. Les défendeurs ont été condamnés à verser une indemnité d’occupation, et la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.