Les effets de la non-comparution du défendeur et les procédures de résiliation de bail en 10 Questions / Réponses.

Quels sont les effets de la non-comparution du défendeur selon l’article 472 du code de procédure civile ?

L’article 472 du code de procédure civile stipule que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le tribunal peut rendre une décision. Toutefois, cette décision ne sera accordée que si la demande est jugée régulière et fondée.

Il est donc essentiel pour le demandeur de présenter des éléments probants et de respecter les règles de procédure pour que la décision soit valide.

En résumé, la non-comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer, mais cela ne garantit pas que la demande sera acceptée.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail selon la loi n° 89-462 ?

Selon les articles 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande de résiliation de bail pour cause de dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification est cruciale car elle permet à l’État de saisir l’organisme compétent pour aider les personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État par courrier électronique le 17 mai 2024, respectant ainsi le délai requis avant l’audience prévue le 1er octobre 2024.

De plus, si le bailleur est une personne morale, il doit également justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins six semaines avant l’assignation.

Dans ce cas, la CCAPEX a été avisée le 11 décembre 2023, ce qui rend la demande de résiliation recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion de clauses résolutoires dans les baux d’habitation uniquement pour trois motifs :

1. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
2. Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
3. L’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de cette même loi impose que, pour la résiliation du bail pour défaut de paiement, un commandement de payer doit être signifié au locataire dans un délai de six semaines.

Dans le cas présent, la clause résolutoire a été activée suite à un commandement de payer signifié le 07 décembre 2023, et le locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise depuis le 07 février 2024.

Ainsi, la résiliation du bail est effective à compter de cette date.

Comment sont déterminées les sommes dues au titre des loyers et charges impayés ?

La détermination des sommes dues par le locataire repose sur plusieurs articles, notamment l’article 1728 2° du code civil et l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Ces textes stipulent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans le cas présent, la SA ERILIA a produit un décompte arrêté au 26 septembre 2024, s’élevant à 969,37 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 07 février 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [R] [Z] [G] et [N] [F] s’élevaient initialement à 1323,94 euros.

Cependant, en tenant compte de la diminution de la dette locative, le montant retenu est celui arrêté au 26 septembre 2024, soit 969,37 euros.

Les débiteurs n’ayant pas justifié de paiement, ils sont condamnés à régler cette somme.

Quelles sont les conditions d’expulsion d’un locataire selon le code de procédure civile ?

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ».

En l’espèce, avec l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 07 février 2024, [R] [Z] [G] et [N] [F] sont considérés comme occupants sans droit ni titre.

Cela signifie qu’ils doivent quitter les lieux. En cas de non-départ volontaire, le tribunal peut ordonner leur expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique.

De plus, le sort des meubles présents dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient les modalités de gestion des biens laissés par le locataire.

Comment est fixée l’indemnité d’occupation mensuelle en cas d’occupation sans droit ni titre ?

L’article 1240 du code civil stipule que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Dans le cas d’une occupation sans droit ni titre, comme celle de [R] [Z] [G] et [N] [F], cela constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur, ici la SA ERILIA.

Il est donc nécessaire de fixer une indemnité d’occupation mensuelle pour réparer ce préjudice.

En l’espèce, il a été décidé de condamner [R] [Z] [G] et [N] [F] à verser une indemnité d’occupation de 777,03 euros par mois, à compter du 27 septembre 2024.

Cette somme correspond au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Les débiteurs mariés seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité.

Quelles sont les conséquences des dépens et des frais irrépétibles dans une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

Dans le cas présent, [R] [Z] [G] et [N] [F], ayant succombé à l’instance, seront condamnés aux dépens, y compris le coût du commandement de payer en date du 07 décembre 2023.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du code de procédure civile stipule que le juge peut condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans cette affaire, il a été jugé équitable de condamner les défendeurs à verser 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en tenant compte de leur situation économique.

Quelles sont les modalités d’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’article 514 du code de procédure civile précise que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue.

Cela signifie que, par défaut, une décision peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Dans le cas présent, il a été rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, ce qui permet à la SA ERILIA de faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette disposition vise à protéger les droits du créancier et à assurer l’effectivité des décisions judiciaires.

Ainsi, la décision rendue est immédiatement exécutoire, permettant à la SA ERILIA de récupérer possession des lieux et d’obtenir le paiement des sommes dues.