Les obligations et droits des locataires et bailleurs en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement du loyer ?

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. »

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement, y compris la résiliation du bail, si les conditions de la clause résolutoire sont réunies.

Il est également important de noter que, selon l’article 1728 du Code civil, le preneur doit « payer le prix du bail aux termes convenus ».

Ainsi, le non-respect de cette obligation peut entraîner des conséquences juridiques, y compris l’expulsion.

2. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet au bailleur de résilier le contrat de location en cas de non-paiement du loyer.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur peut, après avoir délivré un commandement de payer, demander la résiliation du bail si le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette dans un délai de deux mois. »

Il est donc essentiel que le bailleur respecte cette procédure pour que la clause résolutoire soit valide.

En l’espèce, Monsieur [S] a délivré un commandement de payer à Madame [N] le 18 octobre 2021, et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été constatées le 19 décembre 2021.

3. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour le locataire ?

La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire.

Tout d’abord, le locataire doit quitter les lieux et restituer le logement au bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le juge peut ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef. »

De plus, le locataire peut être tenu de payer une indemnité d’occupation, qui correspond au montant du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux.

Dans le cas présent, Madame [N] a été condamnée à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail.

4. Quelles sont les conditions pour demander une réduction de loyer en cas de surface habitable inférieure à celle mentionnée dans le bail ?

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. »

Le locataire doit faire cette demande dans un délai de quatre mois à compter de la constatation de l’écart.

Dans le cas de Madame [N], la surface habitable a été déterminée à 51,50 m², inférieure à celle mentionnée dans le bail, justifiant ainsi sa demande de réduction de loyer.

5. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de décence du logement ?

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un logement décent.

Il doit « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

Si le logement est jugé indécent, le bailleur ne peut pas demander l’expulsion du locataire.

Dans le cas présent, Madame [N] a allégué que le logement présentait des anomalies dangereuses, mais il n’a pas été prouvé que ces désordres rendaient le logement impropre à l’habitation.

6. Quelles sont les conséquences d’un non-respect des obligations du bailleur ?

Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut demander des dommages-intérêts.

L’article 1147 du Code civil prévoit que « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. »

Dans le cas de Madame [N], elle a demandé des dommages-intérêts pour préjudice moral, mais le tribunal a jugé que ses allégations ne suffisaient pas à caractériser un préjudice.

7. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages-intérêts pour préjudice moral ?

Pour obtenir des dommages-intérêts pour préjudice moral, le demandeur doit prouver l’existence d’un préjudice réel et direct.

L’article 1240 du Code civil stipule que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Dans le cas de Madame [N], le tribunal a estimé que ses allégations concernant son état de santé et son stress n’étaient pas suffisamment étayées pour justifier une indemnisation.

8. Quelles sont les règles concernant les dépens en cas de litige locatif ?

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens. »

Cela signifie que la partie qui perd le procès doit payer les frais de justice de l’autre partie.

Dans le cas présent, Madame [N] a été condamnée aux dépens de l’instance, ce qui est une pratique courante dans les litiges locatifs.

9. Quelles sont les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que « le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Cette disposition permet de compenser les frais engagés par la partie gagnante.

Dans le cas de Madame [N], sa demande au titre de l’article 700 a été rejetée, car le tribunal a estimé qu’il n’y avait pas lieu à application de cette disposition.

10. Quelles sont les conséquences d’une compensation entre les sommes dues ?

La compensation est régie par l’article 1347 du Code civil, qui stipule que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. »

Cela signifie que si deux parties se doivent de l’argent, elles peuvent se déduire mutuellement les montants dus.

Dans le cas de Madame [N], la cour a ordonné la compensation entre les sommes dues à Monsieur [S] et celles dues à Madame [N] au titre de la réduction de loyer, ce qui a permis de simplifier le règlement des créances.
« `