La validité des assemblées générales de copropriété en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de validité d’une assemblée générale de copropriété ?

La validité d’une assemblée générale de copropriété est régie par plusieurs dispositions législatives, notamment la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale doit être convoquée par le syndic, et les copropriétaires doivent être informés de la date, de l’heure et de l’ordre du jour au moins 21 jours avant la réunion.

De plus, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 stipule que tout transfert de propriété d’un lot doit être notifié au syndic, ce qui est essentiel pour garantir que tous les copropriétaires sont correctement représentés.

En cas de non-respect de ces conditions, les décisions prises lors de l’assemblée peuvent être contestées, comme l’illustre l’affaire de Madame [T], où des résolutions ont été annulées en raison de vices de procédure.

2. Quelles sont les conséquences d’une erreur matérielle dans le procès-verbal d’une assemblée générale ?

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Cependant, la jurisprudence a établi que les erreurs matérielles dans le procès-verbal n’affectent pas la validité des résolutions, tant que ces erreurs n’ont pas d’incidence sur le résultat du vote.

Ainsi, dans l’affaire de Madame [T], bien que des erreurs aient été relevées dans le procès-verbal, celles-ci n’ont pas modifié le décompte des voix nécessaires à l’adoption des résolutions, permettant ainsi de maintenir leur validité.

3. Quelles sont les règles concernant la représentation des copropriétaires lors des assemblées générales ?

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de se faire représenter par un mandataire lors des assemblées générales.

Le mandat doit être donné par écrit et préciser les pouvoirs du mandataire. En cas de décès d’un copropriétaire, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 impose que le syndic soit informé de la succession pour que les droits des héritiers soient reconnus.

Dans l’affaire de Madame [T], le syndic a reçu un pouvoir d’un héritier, permettant à celui-ci de voter en lieu et place de la copropriétaire décédée, ce qui a été jugé conforme aux règles de représentation.

4. Quelles sont les majorités requises pour l’adoption des résolutions en assemblée générale ?

Les majorités requises pour l’adoption des résolutions en assemblée générale de copropriété sont définies par l’article 24 et l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 24 stipule que certaines décisions, comme celles concernant les travaux d’entretien, nécessitent une majorité simple, c’est-à-dire plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés.

L’article 25, quant à lui, impose une majorité qualifiée pour des décisions plus importantes, comme la modification du règlement de copropriété, nécessitant au moins deux tiers des voix.

Dans le cas de Madame [T], les résolutions contestées ont été adoptées à la majorité requise, ce qui a été confirmé par le tribunal.

5. Quelles sont les conséquences d’une nullité de résolution en assemblée générale ?

La nullité d’une résolution adoptée en assemblée générale a pour effet de rendre cette décision inopposable aux copropriétaires, comme le stipule l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cela signifie que les décisions annulées ne peuvent pas être exécutées et que les copropriétaires peuvent demander la restitution des sommes versées en vertu de ces décisions.

Dans l’affaire de Madame [T], bien que certaines résolutions aient été contestées, le tribunal a jugé qu’elles étaient valides, ce qui a empêché toute demande de nullité de produire ses effets.

6. Quelles sont les obligations du syndic en matière de notification des convocations ?

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale en respectant un délai de 21 jours.

Cette convocation doit être faite par lettre recommandée ou par tout autre moyen permettant de prouver la réception, et doit inclure l’ordre du jour.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner la nullité des décisions prises lors de l’assemblée, comme cela a été soulevé par Madame [T] dans son recours.

7. Quelles sont les règles concernant les tantièmes dans une copropriété ?

Les tantièmes, ou millièmes, représentent la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble, comme le précise l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix équivalent à ses tantièmes lors des votes en assemblée générale. Les erreurs dans l’attribution des tantièmes peuvent être contestées, mais elles n’affectent pas nécessairement la validité des résolutions si le résultat du vote est correct.

Dans l’affaire de Madame [T], bien que des erreurs aient été constatées dans l’attribution des tantièmes, cela n’a pas eu d’incidence sur le résultat des votes.

8. Quelles sont les conséquences d’une servitude sur les parties communes d’une copropriété ?

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme celles affectées à l’usage de tous les copropriétaires.

Une servitude peut affecter l’usage de ces parties communes, mais les travaux nécessaires à leur conservation incombent généralement au bénéficiaire de la servitude, conformément aux articles 697 et 698 du Code civil.

Dans le cas de Madame [T], la cour a jugé que les travaux de confortement des passerelles, bien qu’affectant une servitude, devaient être financés par le bénéficiaire de cette servitude.

9. Quelles sont les règles de répartition des charges dans une copropriété ?

La répartition des charges dans une copropriété est régie par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les charges doivent être réparties en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.

Les règlements de copropriété peuvent prévoir des modalités spécifiques de répartition, notamment pour les travaux d’entretien ou de conservation des parties communes.

Dans l’affaire de Madame [T], la cour a confirmé que les charges relatives aux travaux de confortement des passerelles devaient être réparties entre tous les copropriétaires, y compris ceux des lots en rez-de-jardin.

10. Quelles sont les voies de recours possibles en cas de litige en matière de copropriété ?

Les copropriétaires peuvent contester les décisions prises en assemblée générale par voie de recours devant le tribunal judiciaire, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le délai pour agir est généralement de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Les décisions peuvent être annulées si des vices de procédure sont constatés.

Dans l’affaire de Madame [T], elle a exercé son droit de recours en appel après avoir été déboutée en première instance, cherchant à faire annuler plusieurs résolutions de l’assemblée générale.