Résiliation de bail et modalités de paiement : enjeux et conséquences d’une situation locative complexe en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Le 15 octobre 1999, la SAGI a signé un bail d’habitation avec M. [K] [Y] pour un loyer mensuel de 329,42 euros et des charges de 96,25 euros. Le 14 décembre 2023, un commandement de payer a été délivré à M. [K] [Y] pour un arriéré locatif de 1197,43 euros, avec mention d’une clause résolutoire. Le 18 décembre 2023, la commission de prévention des expulsions a été informée de la situation du locataire. Le 26 février 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de M. [K] [Y], ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, la dette locative était de 821,25 euros, et la bailleresse a accepté un plan de paiement proposé par le locataire. M. [K] [Y] ne s’est pas présenté à l’audience. Le jugement a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail au 15 février 2024. M. [K] [Y] a été condamné à payer 821,25 euros et autorisé à régler sa dette en 36 mensualités. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant le paiement, avec des conditions spécifiques en cas de non-respect des délais. La demande de la bailleresse au titre de l’article 700 a été rejetée, et M. [K] [Y] a été condamné aux dépens.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de constat de résiliation de bail ?

La recevabilité d’une demande de constat de résiliation de bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

De plus, il est nécessaire de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Dans le cas présent, la société [Localité 4] HABITAT OPH a respecté ces conditions, rendant ainsi son action recevable.

2. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement du loyer selon la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il est important de noter que la loi ne dispose que pour l’avenir, conformément à l’article 2 du code civil.

Ainsi, pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois pour régulariser la dette s’applique, ce qui est le cas ici.

3. Comment se déroule la procédure de résiliation de bail en cas de non-paiement ?

La procédure de résiliation de bail pour non-paiement commence par l’envoi d’un commandement de payer au locataire.

Ce commandement doit mentionner les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, la clause résolutoire devient acquise.

Dans ce cas, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.

4. Quelles sont les obligations du locataire en cas de résiliation de bail ?

En cas de résiliation de bail, le locataire a l’obligation de quitter les lieux.

Il doit également s’acquitter des dettes locatives, conformément à l’article 1353 du code civil, qui stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le locataire peut être condamné à verser une indemnité d’occupation s’il reste dans les lieux après la résiliation.

Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer et des charges dus.

5. Quelles sont les modalités de paiement d’une dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, le débiteur doit prouver qu’il a acquitté sa dette.

Dans le cas présent, M. [K] [Y] doit payer la somme de 821,25 euros à [Localité 4] HABITAT OPH.

Le tribunal a autorisé M. [K] [Y] à régler cette somme en plusieurs mensualités, soit 23 euros par mois pendant 36 mois.

Le premier paiement doit intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision.

6. Quelles sont les conséquences d’un non-respect des modalités de paiement ?

Si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement convenues, la clause résolutoire sera acquise.

Cela signifie que le bail sera considéré comme résilié de plein droit, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le bailleur pourra alors procéder à l’expulsion du locataire, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Les meubles du locataire seront régis par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

7. Quelles sont les conditions d’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque le locataire reste dans les lieux après la résiliation du bail.

Son montant est fixé en fonction du loyer et des charges dus, et elle est payable dans les mêmes conditions que le loyer.

Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été fixée à 427,20 euros par mois, à partir du 15 février 2024.

Elle cessera d’être due uniquement lors de la libération effective des locaux.

8. Quelles sont les règles concernant les frais de justice dans une procédure de résiliation de bail ?

Les frais de justice sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante peut être condamnée à payer les frais exposés par l’autre partie.

Dans ce cas, M. [K] [Y] a été condamné aux dépens de la procédure, conformément à l’article 696 du même code.

Cependant, compte tenu de sa situation économique, le tribunal a décidé de ne pas lui imposer d’indemnité au titre de l’article 700.

9. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1.

Dans le cas présent, le tribunal a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, compte tenu de la nature de la dette et du plan d’apurement mis en place.

10. Quelles sont les implications de la résiliation d’un bail sur les droits du locataire ?

La résiliation d’un bail entraîne la perte des droits du locataire sur le bien loué.

Il doit quitter les lieux et s’acquitter des dettes locatives.

En cas de non-respect de ces obligations, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire.

Les droits du locataire sont donc considérablement réduits après la résiliation, et il doit se conformer aux décisions judiciaires pour éviter des conséquences plus graves.