Résiliation de bail et modalités de paiement : enjeux et conséquences d’une situation locative délicate en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Par contrat du 9 août 2017, Est Ensemble Habitat a loué à Madame [S] [O] un local d’habitation et une place de parking, avec un loyer mensuel de 375,44 euros et 29 euros respectivement. Le 28 septembre 2023, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré locatif de 4741,20 euros. Est Ensemble Habitat a ensuite assigné Madame [S] [O] en référé pour faire constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion. Lors de l’audience du 13 septembre 2024, la dette locative a été actualisée à 4998,86 euros, et la locataire a reconnu sa dette tout en demandant des délais de paiement en raison de sa situation financière. Le juge a décidé de permettre à Madame [S] [O] de régler sa dette en 36 mensualités, suspendant les effets de la clause résolutoire tant que les paiements étaient respectés. En cas de non-paiement, la résiliation du bail et l’expulsion seraient ordonnées. Madame [S] [O] a également été condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle en cas de non-respect des délais.

1. Quelles sont les conditions d’urgence pour saisir le juge des contentieux de la protection ?

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Cela signifie que pour qu’une demande soit considérée comme urgente, il doit y avoir une situation qui nécessite une intervention rapide du juge, sans qu’il y ait de contestation sérieuse sur les faits.

En pratique, cela implique que le demandeur doit démontrer que l’attente d’une décision au fond pourrait causer un préjudice irréparable ou que la situation nécessite une action immédiate pour protéger ses droits.

2. Quelles sont les exigences de notification d’une assignation en référé ?

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une assignation doit être notifiée à la partie adverse dans un délai raisonnable avant l’audience.

Dans le cas présent, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience prévue le 5 avril 2024.

Cette notification respecte donc les exigences légales, garantissant ainsi le droit à un procès équitable pour la partie assignée.

3. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail d’habitation ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été signifié le 28 septembre 2023, et étant resté sans effet pendant plus de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 novembre 2023.

4. Comment est déterminé le montant de l’arriéré locatif ?

Est Ensemble Habitat a produit un décompte actualisé indiquant que Madame [S] [O] lui doit la somme de 4998,86 € arrêtée au 12 septembre 2024.

Ce montant inclut l’échéance du mois d’août 2024 et n’est pas contesté par la défenderesse.

Ainsi, la décision de condamner Madame [S] [O] à verser cette somme à titre provisionnel est fondée sur des éléments de preuve clairs et acceptés par les deux parties.

5. Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour un locataire en difficulté ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, et la suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans le cas présent, la défenderesse a proposé un plan de paiement échelonné, ce qui a été accepté par le juge.

6. Quelles sont les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés ?

Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés, la totalité des sommes dues devient immédiatement exigible, et la clause résolutoire est réputée acquise.

Cela signifie que le bail sera résilié de plein droit, et le bailleur pourra demander l’expulsion du locataire.

En cas de non-respect, la partie demanderesse peut faire appel à la force publique pour procéder à l’expulsion, conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

7. Quelles sont les obligations d’indemnisation en cas d’occupation illicite ?

En vertu de l’article 1240 du Code civil, si la défenderesse ne respecte pas les délais de paiement, elle devra indemniser le propriétaire pour son occupation illicite.

Cette indemnité d’occupation mensuelle sera équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Cette indemnisation est due jusqu’à son départ définitif des lieux, et doit être justifiée au stade de l’exécution.

8. Qui supporte les dépens en cas de décision défavorable ?

Madame [S] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui incluent notamment le coût du commandement de payer.

Cela est conforme aux règles de procédure civile, qui prévoient que la partie qui succombe dans ses prétentions doit assumer les frais engagés par la partie adverse.

Cette disposition vise à garantir l’équité entre les parties dans le cadre du procès.

9. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cela permet de protéger les droits de la partie gagnante en lui permettant de bénéficier rapidement des effets de la décision, sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette exécution provisoire est une garantie d’efficacité des décisions judiciaires.

10. Quelles sont les modalités de mise en œuvre de l’expulsion ?

En cas de non-respect des délais de paiement, l’expulsion de Madame [S] [O] pourra être autorisée, et celle-ci devra quitter les lieux sans délai.

Si elle ne s’exécute pas volontairement, la partie demanderesse pourra faire appel à la force publique pour procéder à l’expulsion, conformément aux dispositions légales.

Le sort des meubles laissés dans les lieux sera également organisé selon les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, garantissant ainsi une procédure claire et encadrée.