Conflit de droits d’occupation et conséquences financières liées à une entrée sans titre dans un logement social en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : L’OPH de Seine-Saint-Denis, représenté par Seine-Saint-Denis Habitat, a signé un contrat de bail avec Mme [W] [J] pour un logement en 2002. Ce logement a été libéré le 17 août 2022. En novembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a signalé un squat dans le logement, impliquant M. [K] [I] [P] et Mme [X] [C]. Une sommation a été délivrée à M. [K] [I] [P] le 24 novembre 2023, et une autre sommation de quitter les lieux a été émise le 13 décembre 2023. En mai 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a cité M. [K] [I] [P] et Mme [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir leur expulsion et le paiement d’indemnités. Lors de l’audience du 13 septembre 2024, les défendeurs ne se sont pas présentés. Le 15 octobre 2024, le juge a ordonné leur expulsion, a constaté qu’ils occupaient le logement sans droit ni titre, et a condamné M. [K] [I] [P] et Mme [X] [C] à verser des indemnités d’occupation à Seine-Saint-Denis Habitat.

1. Quelles sont les conditions pour ordonner des mesures conservatoires en référé ?

Les mesures conservatoires en référé peuvent être ordonnées par le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile.

Cet article stipule que le juge peut prescrire ces mesures même en présence d’une contestation sérieuse, si cela est nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, les conditions requises sont :

1. La nécessité de prévenir un dommage imminent.
2. L’existence d’un trouble manifestement illicite.

Ces mesures visent à protéger les droits des parties en attendant une décision sur le fond de l’affaire.

2. Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre d’un logement ?

L’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue un trouble manifestement illicite, comme le précise l’article 1240 du Code civil.

Cet article établit que tout fait de l’homme causant un préjudice à autrui oblige son auteur à réparer ce préjudice. Dans le cas d’une occupation illégale, le propriétaire peut revendiquer des dommages-intérêts pour la perte de jouissance de son bien.

En conséquence, le propriétaire peut demander :

1. L’expulsion de l’occupant.
2. Une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle le bien a été occupé sans droit.

Cette indemnité est calculée en fonction de la valeur locative du bien.

3. Quel est le délai d’expulsion pour un occupant d’un logement principal ?

Selon l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un occupant d’un local affecté à l’habitation principale ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi de l’occupant ou si l’expulsion a été ordonnée suite à des manœuvres, menaces ou voies de fait.

Il est donc essentiel de respecter ce délai, sauf dans les cas exceptionnels prévus par la loi.

4. Quelles sont les exceptions au délai d’expulsion ?

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit des exceptions au délai d’expulsion.

En effet, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de l’occupant ou si l’expulsion a été ordonnée en raison d’une introduction sans droit ni titre par des manœuvres, menaces ou voies de fait.

Ces exceptions permettent d’accélérer le processus d’expulsion dans des situations où la sécurité ou la légalité est compromise.

5. Comment est déterminée l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est déterminée en fonction de la valeur locative du bien occupé.

Dans l’affaire en question, l’indemnité a été fixée à 648,66 euros par mois, tenant compte de la surface habitable de 73 mètres carrés et de la nature du logement.

Cette indemnité est due à compter de la date à laquelle l’occupant a commencé à occuper les lieux sans droit, jusqu’à la libération effective du logement.

6. Quelles sont les obligations des défendeurs en cas d’occupation illégale ?

Les défendeurs, en tant qu’occupants sans droit ni titre, ont plusieurs obligations.

Ils doivent :

1. Quitter les lieux occupés.
2. Payer l’indemnité d’occupation fixée par le juge.
3. Supporter les frais de la procédure, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, qui prévoit la condamnation aux dépens.

Ces obligations visent à réparer le préjudice causé au propriétaire et à rétablir la situation légale.

7. Quelles sont les conséquences d’une décision d’expulsion ?

Une décision d’expulsion entraîne plusieurs conséquences pour les occupants.

Tout d’abord, ils doivent quitter les lieux dans le délai imparti par le juge. En cas de non-respect de cette décision, le propriétaire peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion.

De plus, les occupants peuvent être tenus de payer des indemnités d’occupation pour la période durant laquelle ils ont occupé le logement sans droit.

Enfin, une expulsion peut avoir des conséquences sur leur situation personnelle, notamment en matière de logement futur.

8. Quelles sont les conditions pour obtenir des frais de justice ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement de ses frais de justice.

Pour obtenir cette somme, il faut démontrer que les frais engagés sont nécessaires à la défense de ses droits dans le cadre de la procédure.

Dans l’affaire en question, les défendeurs ont été condamnés à verser 300 euros au titre de l’article 700, ce qui couvre les frais engagés par le requérant.

9. Quelles sont les implications d’une décision de justice exécutoire par provision ?

Une décision exécutoire par provision signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cela permet au propriétaire de récupérer rapidement son bien et d’obtenir des indemnités d’occupation, sans attendre l’issue d’un éventuel recours.

Cette mesure vise à protéger les droits du propriétaire face à une occupation illégale, en lui permettant de rétablir sa situation dans les plus brefs délais.

10. Que faire en cas de contestation de l’expulsion ?

En cas de contestation de l’expulsion, l’occupant peut faire appel de la décision du juge.

Il doit cependant respecter les délais de recours prévus par la loi. Pendant ce temps, la décision d’expulsion reste exécutoire, sauf si le juge accorde un sursis à exécution.

Il est conseillé de consulter un avocat pour évaluer les chances de succès d’un recours et pour préparer une défense adéquate.