Résiliation de bail et conséquences financières : analyse des obligations locatives et des droits des parties en matière d’expulsion en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La société ELOGIE SIEMP a signé un bail d’habitation avec M. [C] [S] et Mme [L] [S] le 9 février 2000, avec un loyer mensuel de 270,20 euros et des charges de 61,46 euros. Le 1er décembre 2023, un commandement de payer a été délivré aux locataires pour un arriéré locatif de 2 865,48 euros, avec une clause résolutoire. La commission de prévention des expulsions a été informée de la situation des locataires le 5 décembre 2023. Le 8 avril 2024, ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, la dette locative avait augmenté à 4 667,25 euros, et les locataires ne se sont pas présentés. Le jugement a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail au 2 février 2024. Les locataires ont été ordonnés de libérer les lieux, sous peine d’expulsion, et ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle ainsi qu’un arriéré locatif de 3 342,24 euros. La demande d’exécution provisoire a été maintenue, et la société ELOGIE SIEMP a été déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les locataires ont également été condamnés aux dépens.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de constat de résiliation de bail ?

La recevabilité d’une demande de constat de résiliation de bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

De plus, il est nécessaire de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Dans le cas présent, la société ELOGIE SIEMP a respecté ces conditions, justifiant ainsi la recevabilité de sa demande.

2. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement de loyer selon la loi du 6 juillet 1989 ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai, le réduisant à six semaines.

Il est important de noter que cette modification n’a pas d’effet rétroactif, conformément à l’article 2 du code civil.

Ainsi, pour les contrats conclus avant cette date, le délai de deux mois reste applicable.

3. Comment se calcule le montant de la dette locative ?

L’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Dans le cas présent, la société ELOGIE SIEMP a produit un décompte prouvant que M. [C] [S] et Mme [L] [S] lui devaient la somme de 4 667,25 euros.

Cependant, en raison de l’absence de comparution des locataires, la demande a été limitée au montant figurant dans l’assignation, soit 3 342,24 euros.

Les locataires n’ayant pas contesté ce montant, ils ont été condamnés à le payer avec intérêts au taux légal.

4. Quelles sont les implications d’une indemnité d’occupation après résiliation de bail ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, soit 331,66 euros par mois dans le cas présent.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à partir de la date de résiliation, ici le 2 février 2024.

L’indemnité d’occupation continuera d’être due jusqu’à la libération effective des locaux.

5. Quelles sont les règles concernant les frais de procès ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Cependant, le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Dans le cas présent, M. [C] [S] et Mme [L] [S] ont été condamnés aux dépens, mais en raison de leur situation économique, aucune indemnité n’a été accordée sur le fondement de l’article 700.

6. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de justice ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans le cas présent, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, compte tenu de l’ancienneté de la dette et de l’absence de paiement.

7. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail sur les occupants ?

La résiliation d’un bail entraîne l’obligation pour les locataires et tous les occupants de quitter les lieux.

En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur peut demander l’expulsion avec l’assistance de la force publique.

Il est également précisé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

8. Quelles sont les dispositions concernant le sort des meubles après une expulsion ?

Les dispositions relatives au sort des meubles après une expulsion sont régies par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles prévoient que les meubles laissés dans les lieux peuvent être enlevés par le bailleur ou son mandataire.

Il est essentiel que cette procédure soit effectuée dans le respect des droits des occupants.

9. Quelles sont les implications d’un commandement de payer ?

Un commandement de payer est un acte par lequel le bailleur demande au locataire de régler une somme due.

Il doit être signifié au locataire et, dans le cas d’une résiliation de bail, au représentant de l’État.

Le non-respect de ce commandement dans le délai imparti peut entraîner la résiliation du bail et des poursuites pour expulsion.

10. Quelles sont les conséquences d’une absence de comparution des locataires ?

L’absence de comparution des locataires lors d’une audience entraîne des conséquences sur la procédure.

En effet, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation.

Cela signifie que les locataires ne peuvent pas contester les éléments de la demande, ce qui peut conduire à une décision défavorable pour eux.