Résiliation de bail et modalités de paiement : enjeux et conséquences d’une situation d’impayé locatif en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Par contrat du 20 septembre 2019, Est Ensemble Habitat a loué un local à usage d’habitation à Madame [Z] [B] épouse [C] pour un loyer mensuel de 489,74 euros, avec un dépôt de garantie. Le 10 août 2023, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré locatif de 3513,79 euros. Est Ensemble Habitat a ensuite assigné Madame [Z] [B] en référé pour constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion. Lors de l’audience du 13 septembre 2024, la dette a été réduite à 1633,84 euros, et la locataire a demandé des délais de paiement, qu’elle a proposé de régler par versements mensuels de 30 euros. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné Madame [Z] à verser la somme provisionnelle, et autorisé un plan de paiement en 36 mensualités. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus sous condition de respect des délais de paiement, avec possibilité d’expulsion en cas de non-respect. La demande d’indemnité d’occupation a été acceptée, et la locataire a été condamnée aux dépens.

Quels sont les motifs de la décision du juge des contentieux de la protection ?

La décision du juge des contentieux de la protection repose sur plusieurs motifs juridiques, notamment l’urgence de la situation et la recevabilité de l’action.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans cette affaire, la préfecture de Seine Saint Denis a été notifiée de l’assignation plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De plus, Est Ensemble Habitat a saisi la Caisse d’Allocations Familiales pour un impayé locatif, respectant ainsi les délais prévus par l’article 24 II de la même loi.

Ces éléments démontrent que l’action est recevable et que le juge a agi dans le cadre de ses compétences.

Quelles sont les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans le cas présent, le bail signé le 20 septembre 2019 contenait une telle clause. Un commandement de payer a été signifié le 10 août 2023, laissant deux mois à la locataire pour s’acquitter de la somme due.

Le commandement étant resté sans effet pendant plus de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 octobre 2023.

Ainsi, le juge a constaté que la clause résolutoire était acquise, permettant à Est Ensemble Habitat d’agir en justice.

Quel est le montant de l’arriéré locatif et comment est-il déterminé ?

Est Ensemble Habitat a produit un décompte actualisé indiquant que Madame [Z] [B] épouse [C] lui doit la somme de 1633,84 € arrêtée au 12 septembre 2024.

Cette somme inclut l’échéance du mois d’août 2024 et n’est pas contestée par la défenderesse.

Conformément à l’article 1342-10 du Code civil, la dette n’étant pas exigible à la date de l’assignation, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’intérêts au taux légal.

Le juge a donc condamné Madame [Z] [B] épouse [C] à verser cette somme provisionnelle à Est Ensemble Habitat, à valoir sur la dette locative.

Ce montant a été déterminé sur la base des loyers dus et des charges récupérables, conformément aux règles de droit applicables.

Quelles sont les dispositions concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu’il soit en mesure de régler sa dette locative.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, et les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant cette période.

Dans cette affaire, la défenderesse a proposé de régler les sommes dues de manière échelonnée et a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Le bailleur n’ayant pas opposé de refus, le juge a décidé d’accorder des délais de paiement à la locataire.

Si les échéances sont respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, permettant ainsi à la locataire de rester dans les lieux.

En revanche, en cas de non-respect des délais, la clause résolutoire sera acquise, entraînant l’expulsion de la locataire.

Quelles sont les conséquences en cas de non-respect des délais de paiement ?

En cas de non-respect des délais de paiement accordés, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

La clause résolutoire sera alors réputée acquise, entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Cela signifie que Madame [Z] [B] épouse [C] devra quitter les lieux sans délai, et si elle ne s’exécute pas volontairement, Est Ensemble Habitat pourra demander son expulsion.

Cette expulsion pourra se faire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

De plus, en vertu de l’article 1240 du Code civil, la défenderesse devra indemniser le propriétaire pour son occupation illicite des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, jusqu’à son départ définitif.

Quelles sont les demandes accessoires et leur traitement par le juge ?

Madame [Z] [B] épouse [C], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais irrépétibles.

Cependant, le juge a décidé de rejeter cette demande, considérant l’équité et la situation respective des parties.

La décision rendue est de plein droit exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être exécutée immédiatement, même en cas d’appel.

Ainsi, les demandes accessoires ont été traitées conformément aux dispositions légales et à la situation des parties.

Quelles sont les implications de la décision du juge sur l’expulsion de la locataire ?

La décision du juge a des implications directes sur l’expulsion de Madame [Z] [B] épouse [C].

Si elle ne respecte pas les délais de paiement accordés, la clause résolutoire sera réputée acquise, entraînant la résiliation du bail.

Dans ce cas, Est Ensemble Habitat pourra demander son expulsion, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Le juge a précisé que le sort des meubles laissés dans les lieux sera organisé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Cela signifie que la locataire devra quitter les lieux, et si elle ne le fait pas, des mesures d’expulsion pourront être mises en œuvre.

Les conséquences financières de son occupation illicite seront également à sa charge, avec une indemnité d’occupation à verser au propriétaire.

Comment la décision est-elle exécutée et quelles sont les modalités de paiement ?

La décision du juge est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement.

Madame [Z] [B] épouse [C] a été autorisée à s’acquitter de la somme due en 36 mensualités, dont 35 de 45 € chacune.

Chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer courant, et tout paiement sera imputé en premier lieu sur les loyers et charges.

Le juge a précisé que si les délais de paiement sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, en cas de non-paiement d’une seule mensualité, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Cela signifie que la locataire doit être vigilante dans le respect des échéances pour éviter des conséquences graves, telles que l’expulsion.