Conflit locatif : enjeux de paiement et résiliation de bail en contexte d’impayés en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : In’Li SA a loué un logement à M. [E] [O] le 22 février 2023, avec un loyer de 747,33 € et des charges de 135,25 €. En raison de loyers impayés, In’Li SA a signifié un commandement de payer le 5 mars 2024 pour un montant de 3 778,73 €. Le 13 mai 2024, In’Li SA a assigné M. [E] [O] devant le tribunal pour obtenir le paiement des arriérés et son expulsion. In’Li SA a demandé le rejet de la demande reconventionnelle de M. [E] [O] concernant le chauffage, affirmant que ce dernier n’avait pas respecté ses obligations contractuelles. M. [E] [O] a reconnu sa dette et a demandé des délais de paiement, tout en invoquant des problèmes de chauffage. Le juge a demandé des éléments sur une éventuelle procédure de surendettement. Le 15 octobre 2024, le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamnant M. [E] [O] à payer 2 623,24 € en 26 mensualités de 100 €, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. En cas de non-respect des délais, l’expulsion de M. [E] [O] a été ordonnée, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation. La demande d’In’Li SA au titre de l’article 700 a été rejetée, et M. [E] [O] a été condamné aux dépens de la procédure.

1. Quelles sont les obligations principales du locataire en matière de paiement de loyer ?

Le locataire a deux obligations principales en vertu de l’article 1728 du Code civil. La première est de jouir paisiblement des lieux loués, et la seconde est de payer le loyer aux termes convenus.

Cette obligation de paiement est également précisée par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges aux dates convenues dans le contrat de bail.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, mais il ne peut pas imputer les frais de recouvrement à son locataire, conformément à l’article 4 p) de la même loi.

2. Quelles sont les conditions pour qu’un bailleur puisse mettre en œuvre une clause résolutoire ?

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. De plus, l’article 24 V permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu’il soit en mesure de régler sa dette.

Si le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus, comme le stipule l’article 24 VII.

3. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement du loyer pour le locataire ?

En cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire. Selon l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement.

Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement fixés par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet, et le bailleur peut exiger le paiement immédiat de la totalité de la dette.

De plus, l’occupant sans droit ni titre est tenu de verser une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges dus, jusqu’à la libération des lieux, conformément à l’article 1240 du Code civil.

4. Quelles sont les modalités de l’expulsion d’un locataire ?

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement.

Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi du locataire ou si celui-ci a été expulsé par des moyens illégaux.

En l’absence de circonstances particulières, le délai de deux mois s’applique, et l’expulsion doit être effectuée avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

5. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de recouvrement des loyers ?

Conformément à l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas imputer les frais de recouvrement amiable ou contentieux au locataire.

Le bailleur doit également prouver l’existence de la dette locative, comme le stipule l’article 1353 du Code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En cas de litige, le bailleur doit fournir des éléments de preuve, tels que des décomptes de loyers, pour justifier le montant réclamé.

6. Quelles sont les conséquences d’une contestation sérieuse sur la demande de référé ?

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que le juge des contentieux de la protection peut ordonner des mesures en référé dans les cas d’urgence, à condition qu’il n’y ait pas de contestation sérieuse.

Si une contestation sérieuse est soulevée, le juge peut décider qu’il n’y a pas lieu à référé, comme cela a été le cas dans l’affaire de M. [E] [O], où la demande de travaux a été rejetée.

Cela signifie que le juge ne peut pas statuer en référé si les éléments du dossier soulèvent des doutes sérieux sur la créance ou les obligations des parties.

7. Quelles sont les modalités de paiement d’une dette locative en cas de plan de remboursement ?

Lorsqu’un plan de remboursement est accordé, comme dans le cas de M. [E] [O], les modalités doivent être clairement définies.

Le juge peut autoriser le débiteur à s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités, comme le prévoit l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Chaque mensualité doit être payée avant une date précise, et le non-respect d’une seule échéance peut entraîner la caducité du plan de remboursement et la reprise des effets de la clause résolutoire.

8. Quelles sont les conséquences d’une occupation sans droit ni titre après résiliation du bail ?

L’article 1240 du Code civil stipule que l’occupant sans droit ni titre est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire, équivalente au préjudice subi.

Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Le propriétaire peut également demander l’expulsion de l’occupant, et l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

9. Quelles sont les dispositions concernant les meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion ?

Les dispositions relatives au sort des meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion sont régies par les articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles prévoient que le propriétaire doit procéder à l’inventaire des meubles laissés par le locataire et informer celui-ci de la possibilité de récupérer ses biens.

Si le locataire ne récupère pas ses meubles dans un délai déterminé, le propriétaire peut disposer de ceux-ci selon les modalités prévues par la loi.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice en matière de référé ?

La décision rendue en référé est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. Cela signifie qu’elle peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Le défendeur, qui succombe, supporte les dépens, comme le prévoit l’article 696 du Code de procédure civile.

Cependant, l’équité peut commander que chaque partie conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense, ce qui est souvent le cas dans les litiges locatifs.