Expulsion et Indemnité d’Occupation : Un Cas de Résiliation de Bail et de Droit de Propriété en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI du CANAL a signé un contrat de bail avec Monsieur [L] [U] le 1er mars 2010 pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 500 € et un dépôt de garantie de 1000 €. En décembre 2022, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), successeur de la SCI, a délivré un commandement de payer à Monsieur [L] [U] pour un montant de 25 092,38 € en raison de loyers impayés. En avril 2023, l’EPFIF a cité Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la clause résolutoire du bail et demander son expulsion. À l’audience de juin 2023, Monsieur [L] [U] n’a pas comparu. En février 2024, il a été révélé que Monsieur [M] [U], cousin de Monsieur [L] [U], occupait le logement depuis 2014. En septembre 2024, la société SEQUANO AMENAGEMENT, nouvelle propriétaire, a demandé à intervenir dans la procédure, demandant l’expulsion de Monsieur [M] [U] et le paiement d’une indemnité d’occupation. Monsieur [M] [U] a demandé un délai pour quitter les lieux. Le juge a constaté la résiliation du bail, a ordonné l’expulsion de Monsieur [M] [U], et a fixé une indemnité d’occupation à 600 € par mois à partir de février 2024.

Quels sont les pouvoirs du juge des contentieux de la protection en matière de référé ?

Le juge des contentieux de la protection dispose de pouvoirs étendus en matière de référé, comme le stipule l’article 834 du Code de procédure civile.

Cet article précise que dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend.

Il est également mentionné que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse.

Ces mesures peuvent être ordonnées pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Quelles sont les conditions d’intervention volontaire selon le Code de procédure civile ?

L’intervention volontaire est régie par les articles 325 et 330 du Code de procédure civile.

L’article 325 stipule que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

Cela signifie que l’intervenant doit démontrer que son intervention est pertinente par rapport au litige en cours.

L’article 330 précise que l’intervention est également recevable si son auteur a un intérêt à soutenir une des parties pour la conservation de ses droits.

Ainsi, l’intervenant doit prouver qu’il a un intérêt légitime à participer à la procédure.

Comment se justifie l’intervention de M. [M] [U] dans le litige ?

L’intervention de M. [M] [U] est justifiée par son lien familial avec le défendeur et sa situation d’occupation des lieux en litige.

En effet, il est le cousin du défendeur et réside dans les lieux depuis le départ de ce dernier.

Cette situation crée un lien suffisant avec les prétentions des parties, conformément à l’article 325 du Code de procédure civile.

De plus, son intérêt à intervenir est renforcé par le fait qu’il occupe le logement, ce qui lui permet de soutenir ses droits dans le cadre de la procédure.

Quelles sont les conséquences de l’ordonnance d’expropriation sur le bail de M. [L] [U] ?

L’ordonnance d’expropriation rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023 a des conséquences directes sur le bail de M. [L] [U].

Selon la décision, le bail consenti à M. [L] [U] a été résilié par effet de l’ordonnance d’expropriation.

Cela signifie que M. [L] [U] n’a plus de droit d’occupation sur les lieux, ce qui entraîne la perte de ses droits en tant que locataire.

Cette résiliation est conforme aux dispositions légales relatives à l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui permettent de mettre fin aux baux en cours.

Quelles sont les obligations de M. [M] [U] en tant qu’occupant sans droit ni titre ?

En tant qu’occupant sans droit ni titre, M. [M] [U] a plusieurs obligations légales.

D’abord, il doit libérer les lieux occupés, conformément à l’ordonnance du juge.

L’occupation sans titre constitue un trouble manifestement illicite, ce qui empêche le propriétaire, en l’occurrence la société SEQUANO AMENAGEMENT, de jouir pleinement de ses prérogatives.

En vertu de l’article 1240 du Code civil, M. [M] [U] est également tenu de réparer le préjudice causé au propriétaire, ce qui inclut le paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité a été fixée à 600 euros par mois, charges comprises, à compter du 2 février 2024.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais pour quitter les lieux ?

Les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux.

Ces délais sont renouvelables et peuvent être accordés aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée, sans qu’ils aient à justifier d’un titre d’occupation.

La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Le juge doit tenir compte de plusieurs facteurs, tels que la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, sa situation personnelle, ainsi que les circonstances atmosphériques.

Il appartient à l’occupant de prouver une situation justifiant l’octroi de ces délais.

Quelles sont les conséquences de la demande de délais pour M. [M] [U] ?

La demande de délais pour quitter les lieux formulée par M. [M] [U] a été rejetée par le juge.

Ce rejet est fondé sur le fait que M. [M] [U] n’a pas démontré une situation justifiant l’octroi de ces délais.

Bien qu’il bénéficie du revenu de solidarité active, ce montant est inférieur à l’indemnité d’occupation fixée.

De plus, il a produit une demande de logement social, mais cela ne compense pas le fait qu’il réside dans le logement sans avoir réglé de loyers depuis 2014.

La société SEQUANO AMENAGEMENT, en tant que propriétaire, a un intérêt légitime à disposer du bien, ce qui a conduit à la décision de rejet.

Quelles sont les conséquences financières pour M. [M] [U] suite à la décision ?

Suite à la décision du juge, M. [M] [U] est condamné à plusieurs conséquences financières.

Il doit payer une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros, à compter du 2 février 2024, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par la société SEQUANO AMENAGEMENT en raison de son occupation sans droit ni titre.

De plus, M. [M] [U] est également condamné à verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui couvre les frais engagés par la société EPFIF dans le cadre de la procédure.

Enfin, il supportera la charge des dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire de la décision ?

La décision rendue par le juge est de plein droit exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cette exécution provisoire permet à la société SEQUANO AMENAGEMENT de faire procéder à l’expulsion de M. [M] [U] sans attendre l’issue d’un éventuel recours.

Cela inclut la possibilité d’utiliser la force publique pour réaliser l’expulsion, si M. [M] [U] ne libère pas les lieux volontairement.

L’exécution provisoire est une mesure qui vise à protéger les droits du propriétaire et à garantir la jouissance de son bien, en évitant que l’occupant ne puisse prolonger indéfiniment son occupation sans titre.

Ainsi, la décision a des conséquences immédiates sur la situation d’occupation de M. [M] [U].