Résiliation de bail et délais de paiement : équilibre entre droits du bailleur et situation du locataire en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La société SA d’HLM SEQENS a signé un bail d’habitation avec Mme [B] [H] [A] le 17 août 2005, avec un loyer mensuel de 753,25 euros. En raison d’un arriéré locatif de 2 760,16 euros, un commandement de payer a été délivré à la locataire le 27 décembre 2023, mentionnant une clause résolutoire. La société a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection le 1er mars 2024 pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de Mme [B] [H] [A], ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, la dette locative a été actualisée à 4 203,45 euros. Mme [B] [H] [A] a expliqué que des frais imprévus liés au décès de sa mère avaient causé cette dette et a proposé un paiement partiel en attendant un dossier FSL. Le juge a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, a déclaré le bail résilié depuis le 28 février 2024, et a condamné Mme [B] [H] [A] à payer l’arriéré locatif. Elle a été autorisée à rembourser sa dette en mensualités de 20 euros pendant 36 mois, avec des conditions spécifiques en cas de non-paiement. La clause résolutoire a été suspendue pendant cette période, mais des conséquences ont été prévues en cas de non-respect des paiements. La société a été déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et Mme [B] [H] [A] a été condamnée aux dépens.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La société SA d’HLM SEQENS a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, ce qui respecte les exigences de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action est recevable, conformément aux dispositions légales en vigueur.

2. Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la loi ?

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant cette date.

3. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer non réglé ?

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 27 décembre 2023, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois.

Ainsi, la bailleresse peut se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui est acquise depuis le 28 février 2024.

Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette.

4. Quelles sont les obligations du locataire en cas de résiliation du bail ?

L’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Dans ce cas, la société SA d’HLM SEQENS a démontré que Mme [B] [H] [A] lui devait 4203,45 euros.

Elle n’a pas apporté d’éléments pour contester ce montant, ce qui entraîne sa condamnation à payer cette somme.

5. Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation et comment est-elle calculée ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée à 753,25 euros par mois, payable et révisable comme le loyer.

Elle est due à partir du 28 février 2024 jusqu’à la libération effective des locaux.

6. Quelles sont les règles concernant les frais de procès ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour les frais exposés.

Mme [B] [H] [A], ayant perdu, sera condamnée aux dépens, mais en raison de sa situation économique, aucune indemnité ne sera accordée.

7. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de justice ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans ce cas, l’exécution provisoire n’est pas écartée en raison de la dette et des délais de paiement accordés.

8. Quelles sont les conséquences d’un impayé après un délai de grâce accordé ?

Si une mensualité reste impayée quinze jours après une mise en demeure, le bail sera considéré comme résilié de plein droit.

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et la bailleresse pourra procéder à l’expulsion.

Les meubles seront régis par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

9. Quelles sont les modalités de paiement accordées au locataire ?

Mme [B] [H] [A] est autorisée à régler sa dette en versant 20 euros par mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant.

Le premier paiement doit intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision, et les paiements suivants doivent être effectués au plus tard le dixième jour de chaque mois.

10. Quelles sont les implications de la décision de justice rendue ?

La décision constate que la dette locative n’a pas été réglée dans le délai imparti et que le contrat de bail est résilié depuis le 28 février 2024.

Mme [B] [H] [A] est condamnée à payer 4203,45 euros, avec des intérêts, et à respecter les modalités de paiement fixées.

En cas de non-respect, la clause résolutoire sera acquise, entraînant l’expulsion.