Résiliation de bail et expulsion : enjeux de l’assurance locative et des loyers impayés en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI [Adresse 7] a loué un appartement à Monsieur [L] [H] par contrat du 2 mars 2021, avec un loyer de 675 euros et une provision sur charges de 25 euros. En février 2024, la SCI a signifié à Monsieur [H] un commandement de payer 5 664,81 euros pour loyers et charges impayés. Le 27 mai 2024, la SCI a assigné Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail pour défaut d’assurance locative et de paiement, ainsi que son expulsion. À l’audience du 13 septembre 2024, la SCI a précisé que la dette locative s’élevait à 9 295,02 euros. Monsieur [H] ne s’est pas présenté. Le juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Monsieur [H] en cas de non-libération des lieux, et a condamné Monsieur [H] à payer 3 976,94 euros pour loyers et charges, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Il a également été condamné à verser 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les autres demandes ont été rejetées. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en justice selon le code de procédure civile ?

La recevabilité d’une demande en justice est régie par plusieurs dispositions du code de procédure civile.

Selon l’article 472, en l’absence de comparution du défendeur, le tribunal statue sur le fond et fait droit à la demande si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que la demande doit respecter les formes prescrites par la loi et être fondée sur des éléments de droit et de fait pertinents.

De plus, l’article 834 précise que dans les cas d’urgence, le juge peut ordonner des mesures en référé, à condition qu’il n’y ait pas de contestation sérieuse.

Ainsi, la demande doit être claire, précise et justifiée par des éléments probants.

2. Quelles sont les obligations des bailleurs en matière d’assignation pour défaut de paiement des loyers ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose des obligations spécifiques aux bailleurs en cas de défaut de paiement des loyers.

Il stipule que les bailleurs, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, ne peuvent délivrer une assignation pour résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

De plus, ils doivent signaler l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement.

L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

Ces dispositions visent à protéger les locataires en leur offrant un délai pour régulariser leur situation.

3. Quelles sont les conséquences d’un défaut d’assurance pour un locataire ?

L’article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et de justifier de cette assurance au bailleur.

En cas de défaut d’assurance, une clause de résiliation de plein droit peut être insérée dans le bail, mais elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Cela signifie que le bailleur doit d’abord adresser un commandement au locataire pour lui demander de produire les justificatifs d’assurance.

Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti, la résiliation du bail peut être constatée.

Cette protection vise à garantir que le locataire a eu la possibilité de régulariser sa situation avant la résiliation.

4. Quelles sont les modalités de calcul des indemnités d’occupation en cas d’expulsion ?

En cas d’expulsion, l’occupation sans droit ni titre des lieux cause un préjudice au propriétaire, qui peut demander une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est généralement égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées.

Ainsi, selon les circonstances, le juge peut condamner le locataire à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’expulsion jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation illégale.

5. Quelles sont les obligations de preuve en matière de dettes locatives ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Celui qui réclame le paiement d’une obligation doit en rapporter la preuve, tant dans son principe que dans son quantum.

Cela signifie que le bailleur doit fournir des éléments de preuve clairs et précis concernant les sommes dues par le locataire.

En l’absence de justificatifs adéquats, le juge peut estimer que la somme réclamée n’est pas due ou qu’elle est inférieure à celle demandée.

6. Quelles sont les conséquences d’un décompte de charges non justifié ?

Un décompte de charges doit être justifié et ventilé entre les différentes catégories de charges.

Si le décompte produit par le bailleur ne précise pas la ventilation entre loyer et charges, il peut être considéré comme non conforme.

Dans ce cas, le juge peut estimer que les sommes appelées sont indûment réclamées.

Par exemple, si le bail ne prévoit pas de modalités de révision des charges, le bailleur ne peut pas imposer unilatéralement une augmentation.

Cela protège le locataire contre des demandes de paiement injustifiées.

7. Quelles sont les implications de l’article 1342-10 du code civil sur les paiements ?

L’article 1342-10 du code civil stipule que les paiements intervenus postérieurement à une date donnée sont imputés sur la dette la plus ancienne.

Cela signifie que si un locataire effectue des paiements après une date limite, ces paiements seront d’abord appliqués aux dettes les plus anciennes.

Cette règle vise à clarifier la gestion des paiements et à éviter les confusions sur les sommes dues.

Ainsi, le bailleur doit tenir compte de cette disposition lors de la comptabilisation des paiements reçus.

8. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice en matière d’expulsion ?

Une décision de justice constatant la résiliation d’un bail entraîne des conséquences immédiates pour le locataire.

En cas d’expulsion, le locataire doit libérer les lieux, faute de quoi il pourra être expulsé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Cette décision est exécutoire de plein droit, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre sans délai.

Le locataire est également tenu de payer les indemnités d’occupation et les sommes dues au bailleur, conformément à la décision du juge.

9. Quelles sont les dispositions relatives aux frais irrépétibles dans une procédure judiciaire ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles.

Ces frais comprennent les honoraires d’avocat et autres frais engagés pour la procédure.

Le montant alloué est à la discrétion du juge, qui prend en compte les circonstances de l’affaire.

Dans le cas présent, une somme de 400 euros a été allouée à la partie demanderesse pour couvrir ses frais.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice permet à celle-ci d’être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cela signifie que les mesures ordonnées par le juge peuvent être appliquées sans attendre l’issue d’un éventuel recours.

Dans le cas présent, l’exécution provisoire est de droit, ce qui renforce la position du bailleur.

Cette disposition vise à garantir l’effectivité des décisions de justice et à protéger les droits des parties en cas de litige.