Suspension de la clause résolutoire et modalités de paiement en matière locative : un équilibre entre droits du bailleur et situation du locataire. en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) a assigné Madame [U] [X] devant le juge des référés pour obtenir la constatation de la clause résolutoire liée à des loyers impayés, l’expulsion de la défenderesse, la séquestration de ses meubles, et le paiement d’une somme provisionnelle de 3756,17 euros pour loyers et charges. À l’audience, la dette a été réévaluée à 3849,54 euros. Le bailleur a accepté des délais de paiement, tandis que Madame [U] [X] a proposé de rembourser 40 euros par mois. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné Madame [U] [X] à payer la somme due, et autorisé un paiement échelonné. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus tant que les paiements étaient effectués dans les délais. En cas de non-paiement, l’expulsion pourrait être ordonnée. Madame [U] [X] a également été condamnée à payer des frais supplémentaires au bailleur.

1. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail est une disposition qui permet au bailleur de mettre fin au contrat en cas de non-paiement des loyers.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise lorsque le bailleur a notifié au locataire un commandement de payer, resté infructueux pendant un délai de deux mois.

Ce commandement doit être délivré conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, qui précise que le locataire doit être informé des sommes dues et des conséquences d’un éventuel non-paiement.

En l’espèce, le bailleur a respecté ces conditions en délivrant un commandement de payer à MME [U] [X] pour un montant de 579,19 €, qui est resté sans effet.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

2. Quelles sont les conséquences d’une suspension des effets de la clause résolutoire ?

La suspension des effets de la clause résolutoire est prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette suspension peut être accordée par le juge lorsque le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont alors suspendus pendant les délais accordés par le juge.

Si le locataire respecte ces délais et modalités de paiement, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En revanche, si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations, la clause résolutoire reprend son plein effet, permettant au bailleur d’exiger le paiement immédiat de la totalité des sommes dues.

3. Quelles sont les modalités de paiement en cas de dettes locatives ?

Les modalités de paiement des dettes locatives peuvent être fixées par le juge, comme le stipule l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas présent, MME [U] [X] a proposé de régler ses dettes de manière échelonnée, ce qui a été accepté par le bailleur.

Le juge a donc autorisé MME [U] [X] à s’acquitter de sa dette par mensualités de 40 € le 15 de chaque mois, avec un premier paiement le mois suivant la signification de l’ordonnance.

À partir du 1er juin 2025, le montant des mensualités sera augmenté à 110 €.

Il est important de noter que la totalité de la dette doit être apurée au plus tard à la 36ème mensualité.

4. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement d’une échéance ?

En cas de non-paiement d’une échéance, les conséquences sont clairement définies par l’ordonnance rendue.

Si MME [U] [X] ne paie pas une seule échéance de l’arriéré ou un loyer courant, la totalité de la somme restante due devient immédiatement exigible.

De plus, la clause résolutoire reprend son plein effet, permettant au bailleur d’engager une procédure d’expulsion.

Cette procédure doit être effectuée conformément aux articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui régissent les expulsions.

5. Quelles sont les conditions pour ordonner une expulsion ?

L’expulsion d’un locataire peut être ordonnée lorsque celui-ci est considéré comme occupant sans droit ni titre.

Dans le cas présent, MME [U] [X] a été reconnue comme telle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 02-01-23.

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion peut être réalisée avec le concours de la force publique, si nécessaire.

Le bailleur a également droit à une indemnité d’occupation, qui correspond au montant du loyer majoré des charges récupérables.

6. Quelles sont les modalités de calcul de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire.

Elle inclut également les charges récupérables, conformément aux dispositions du bail.

Cette indemnité est due à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des locaux par le locataire.

Le montant de l’indemnité doit être indexé à compter du terme du bail, ce qui signifie qu’il peut être révisé en fonction des augmentations de loyer prévues dans le contrat.

7. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de notification ?

Le bailleur a l’obligation de notifier au locataire tout commandement de payer, conformément à l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Cette notification doit être effectuée par acte d’huissier et doit préciser le montant des sommes dues ainsi que les conséquences d’un éventuel non-paiement.

En l’espèce, le bailleur a respecté cette obligation en délivrant un commandement de payer à MME [U] [X] pour un montant de 579,19 €, ce qui a permis de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

8. Quelles sont les conséquences d’une demande additionnelle en paiement ?

Une demande additionnelle en paiement est recevable si elle est fondée sur des éléments déjà portés à la connaissance du défendeur.

Conformément à l’article 16 du Code de procédure civile, cette demande peut être formulée pour actualiser le montant de la créance.

Dans le cas présent, le bailleur a demandé à actualiser sa créance pour tenir compte des sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience.

Cette demande a été jugée recevable, car elle a permis d’informer MME [U] [X] que la dette était susceptible d’évoluer.

9. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés.

Dans le cas présent, MME [U] [X] a été condamnée à payer 300 € à Seine Saint Denis Habitat OPH sur le fondement de cet article.

Cette somme est destinée à couvrir les frais de justice engagés par le bailleur dans le cadre de la procédure.

Il est important de noter que cette condamnation est distincte des dépens, qui incluent les frais de l’assignation et du commandement de payer.

10. Quelles sont les conséquences de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice permet à la partie gagnante de faire exécuter immédiatement la décision, même si celle-ci est susceptible d’appel.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Dans le cas présent, l’ordonnance rendue est assortie de l’exécution provisoire, ce qui signifie que MME [U] [X] doit se conformer immédiatement aux obligations qui lui incombent, notamment le paiement des loyers et charges.

Cette mesure vise à protéger les droits du bailleur en cas de non-respect ultérieur de la décision.