Les décisions judiciaires en matière de loyers et d’expulsion en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI ANTHOVE a loué un garage à M. [J] [L] par un contrat de bail daté du 28 juillet 2017, avec un loyer initial de 78 euros, révisé à 81 euros. En raison de loyers impayés, la SCI a assigné M. [L] devant le tribunal judiciaire d’Orléans le 26 juillet 2024, demandant la résiliation du bail, son expulsion, et le paiement de diverses sommes dues. M. [L] n’a pas comparu à l’audience. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 22 mars 2024, ordonné l’expulsion de M. [L], et condamné ce dernier à verser des sommes pour loyers et indemnités d’occupation, ainsi qu’à payer des dépens et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été rendue le 18 octobre 2024.

Quels sont les motifs de la décision du juge concernant le paiement des loyers ?

La décision du juge repose sur plusieurs éléments juridiques, notamment l’article 472 du Code de procédure civile, qui stipule que « le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée ».

Dans cette affaire, le bailleur a produit des preuves suffisantes, telles que le bail et le commandement de payer, pour justifier la demande de paiement des loyers dus.

Le locataire, M. [J] [L], a cessé de payer ses loyers, et la somme de 486 euros, correspondant au loyer de janvier 2024, est due.

Le juge a donc accueilli la demande de provision à hauteur de 567 euros, incluant le loyer de février 2024, car l’obligation de paiement n’était pas sérieusement contestable.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial ?

La résiliation du bail commercial a des conséquences juridiques importantes, notamment en vertu de l’article 1218 du Code civil, qui prévoit que la résiliation d’un contrat entraîne la cessation des obligations des parties.

Dans ce cas, le bail a été résilié de plein droit un mois après le commandement de payer, soit le 22 mars 2024.

Cela signifie que M. [J] [L] n’a plus le droit d’occuper les lieux, et la SCI ANTHOVE peut demander son expulsion.

Le juge a ordonné l’expulsion de M. [J] [L] dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, ce qui est conforme aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, que le bailleur aurait perçues si le bail n’avait pas été résilié.

Dans cette affaire, le juge a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à 81 euros, correspondant au montant du loyer.

L’article 1728 du Code civil précise que le locataire doit payer le loyer convenu, et en cas d’occupation sans droit, le bailleur peut demander une indemnité équivalente au loyer.

Ainsi, M. [J] [L] est tenu de payer une somme de 202 euros pour les indemnités d’occupation échues depuis le 22 mars 2024.

Quels sont les intérêts légaux applicables dans cette décision ?

Les intérêts légaux sont régis par l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que « les intérêts courent de plein droit à compter de la mise en demeure ».

Dans cette décision, le juge a ordonné le paiement d’intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 554,98 euros, et à compter du 26 juillet 2024 sur le surplus.

Cela signifie que M. [J] [L] devra également payer des intérêts sur les sommes dues, ce qui augmente le montant total à rembourser à la SCI ANTHOVE.

Quelles sont les obligations du locataire en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le locataire a plusieurs obligations, notamment celle de quitter les lieux et de payer les loyers dus jusqu’à la date de résiliation.

L’article 1736 du Code civil précise que le locataire doit restituer le bien loué à l’expiration du contrat.

Dans cette affaire, M. [J] [L] doit quitter les lieux et payer l’indemnité d’occupation à partir du 5 juin 2024, jusqu’à sa libération effective.

Le juge a également rappelé que les meubles et objets présents dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Quelles sont les conséquences des frais de procédure pour la SCI ANTHOVE ?

La SCI ANTHOVE a le droit de demander le remboursement de ses frais de procédure, conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet au juge d’allouer une somme à titre de frais irrépétibles.

Dans cette décision, M. [J] [L] a été condamné à payer 1.080 euros à la SCI ANTHOVE sur ce fondement.

Cela signifie que, même si les frais de procédure ne sont pas compris dans les dépens, le juge a reconnu la nécessité de compenser la SCI pour les frais engagés dans cette affaire.

Quelles sont les implications de l’ordonnance de référé ?

L’ordonnance de référé est une décision rendue en urgence, permettant au juge de statuer rapidement sur des demandes provisoires.

L’article 808 du Code de procédure civile précise que le juge des référés peut ordonner toutes mesures utiles pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans cette affaire, le juge a statué en référé pour ordonner l’expulsion de M. [J] [L] et le paiement des sommes dues, ce qui est conforme à la procédure d’urgence.

Comment se déroule l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est régie par les articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le juge a ordonné l’expulsion de M. [J] [L] dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, ce qui est une procédure standard.

Si nécessaire, le recours à la force publique et à un serrurier peut être ordonné pour réaliser l’expulsion, garantissant ainsi le respect de la décision judiciaire.

Quelles sont les conséquences de la décision sur le bail commercial ?

La décision du juge a pour effet de constater la résiliation du bail commercial au 22 mars 2024, ce qui entraîne la cessation des obligations contractuelles entre les parties.

L’article 1218 du Code civil stipule que la résiliation d’un contrat entraîne la fin des obligations des parties, sauf pour celles qui sont déjà échues.

Ainsi, M. [J] [L] n’a plus de droits sur le bien loué et doit s’acquitter des sommes dues à la SCI ANTHOVE, y compris les indemnités d’occupation.