Résiliation de bail et obligations du locataire en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Monsieur [T] [S] a donné en bail un logement à Monsieur [F] [H] le 1er mars 2022. Le 21 septembre 2023, Monsieur [T] [S] a délivré un commandement de payer pour des loyers et charges impayés s’élevant à 2448 euros. Le 21 mars 2024, il a assigné Monsieur [F] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, Monsieur [T] [S] a actualisé sa créance à 9230,50 euros, constatant l’absence de paiement. Monsieur [F] [H] n’a pas comparu et n’a pas répondu aux sollicitations des services sociaux. Le jugement a déclaré la résiliation du bail au 22 novembre 2023, ordonné l’expulsion de Monsieur [F] [H], et condamné ce dernier à payer les sommes dues, ainsi qu’une indemnité d’occupation et des frais. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail ?

La recevabilité d’une action en résiliation de bail est régie par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule qu’une copie de l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Dans le cas présent, la notification a été effectuée le 21 mars 2024, respectant ainsi le délai requis.

Par conséquent, l’action en résiliation de bail est déclarée recevable.

2. Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ?

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit un délai de six semaines pour le locataire afin d’apurer sa dette après un commandement de payer.

Cependant, ce délai ne s’applique pas aux contrats en cours, qui restent régis par les stipulations initiales.

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 21 septembre 2023, mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette.

Ainsi, le locataire avait jusqu’au 22 novembre 2023 pour régler son arriéré.

3. Que se passe-t-il si le locataire ne respecte pas le délai de paiement ?

Si le locataire ne respecte pas le délai de paiement, la clause résolutoire s’applique, entraînant la résiliation du bail.

Dans le cas présent, le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Monsieur [F] [H] se retrouve donc dans une situation d’occupation sans droit ni titre, ce qui peut entraîner une expulsion.

4. Quelles sont les obligations du locataire sortant ?

Selon l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le locataire sortant doit quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués.

Cela inclut la remise des clés et le respect des obligations contractuelles.

En cas de non-respect, le bailleur peut demander l’expulsion avec l’assistance de la force publique, après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

5. Comment sont déterminées les indemnités d’occupation ?

Les indemnités d’occupation sont calculées sur la base du dernier loyer, augmenté des charges.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 612 euros, avec possibilité de revalorisation selon les termes du bail initial.

Cette indemnité est due à compter du 7 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

6. Quelles sont les conséquences du non-paiement des loyers pour le locataire ?

Le non-paiement des loyers constitue une violation des obligations contractuelles du locataire, comme le stipule l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ce cas, Monsieur [F] [H] a accumulé une créance de 9230,50 euros au 6 septembre 2024, justifiée par le contrat de bail.

En l’absence de contestation de sa part, il est condamné à régler cette somme.

7. Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Les délais de paiement peuvent être accordés si le locataire justifie d’une situation particulière, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, dans cette affaire, le dernier règlement de Monsieur [F] [H] date d’avant juin 2023, et il n’a pas produit d’éléments pour justifier sa situation.

Ainsi, les conditions pour accorder des délais de paiement ne sont pas remplies.

8. Quelles sont les dispositions concernant les meubles laissés par le locataire ?

Le sort des meubles laissés par le locataire est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles prévoient que le bailleur doit prendre des mesures pour gérer les biens laissés sur les lieux après l’expulsion.

Il est donc essentiel de suivre ces dispositions pour éviter des complications juridiques.

9. Quelles sont les conséquences des dépens dans une procédure judiciaire ?

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, qui incluent les frais liés à la procédure, comme le coût du commandement de payer.

Dans cette affaire, Monsieur [F] [H] a été condamné à payer les dépens, ce qui est une pratique courante dans les litiges locatifs.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’exécution provisoire d’une décision judiciaire est de droit, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même en cas d’appel.

Cela permet au bailleur de récupérer son bien sans attendre l’issue d’un éventuel recours.

Dans cette affaire, l’exécution provisoire a été rappelée, garantissant ainsi la protection des droits du bailleur.