Les contrats de bail en France en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Madame [Z] [P] et Monsieur [L] [P] ont loué un appartement à Madame [M] [R] [V] par un contrat daté du 23 juillet 2020, avec un loyer mensuel de 560 € et des charges. En raison de loyers et charges impayés s’élevant à 1.809,72 € au 1er avril 2024, M. et Mme [P] ont délivré un commandement de payer le 22 avril 2024. Le 17 juin 2024, ils ont saisi le juge des référés pour obtenir le paiement des arriérés, la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [R] [V]. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, Mme [R] [V] a reconnu la dette et a demandé des délais de paiement. Le juge a constaté la résiliation du bail au 22 juin 2024, condamné Mme [R] [V] à payer 3.671,57 € d’arriérés avec des modalités de paiement échelonné, et a ordonné son expulsion dans un délai de deux mois si elle ne s’acquittait pas de ses obligations. Mme [R] [V] a également été condamnée à verser une indemnité d’occupation et des frais de justice.

1. Quels sont les principes régissant les contrats de bail en France ?

Les contrats de bail en France sont régis principalement par la loi du 6 juillet 1989, qui vise à protéger les locataires tout en encadrant les droits des bailleurs.

L’article 1er de cette loi stipule que le droit au logement est un droit fondamental, ce qui constitue un objectif à valeur constitutionnelle.

De plus, l’article 1103 du Code civil précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et ne peuvent être révoquées que par consentement mutuel ou pour des causes autorisées par la loi.

Ainsi, les parties doivent respecter les termes du contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges.

2. Quelles sont les conséquences du non-paiement des loyers ?

Le non-paiement des loyers peut entraîner des conséquences graves pour le locataire, notamment la résiliation du bail.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un bail peut être résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer et des charges dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer.

En cas de résiliation, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, ce qui nécessite une procédure judiciaire.

Il est également important de noter que pendant la période de non-paiement, le bailleur peut demander des indemnités d’occupation, équivalentes au montant des loyers dus.

3. Quelles sont les modalités de paiement des arriérés de loyer ?

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, en fonction de la situation du débiteur, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes alimentaires.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’étendre la durée des délais de paiement à 36 mois.

Dans le cas présent, Mme [R] [V] a été autorisée à régler sa dette par des versements mensuels de 90 €, en plus du loyer courant.

Ces modalités visent à permettre au locataire de conserver son logement tout en apurant sa dette.

4. Quelles sont les protections accordées aux locataires en difficulté ?

La loi du 6 juillet 1989 accorde plusieurs protections aux locataires en difficulté.

L’article 1er de cette loi rappelle que le droit au logement est un droit fondamental, ce qui implique que les locataires ne peuvent pas être expulsés sans un jugement.

De plus, le juge peut accorder des délais de paiement pour permettre au locataire de régulariser sa situation financière.

Ces protections visent à éviter que des personnes ne se retrouvent à la rue en raison de difficultés temporaires.

5. Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail ?

La résiliation d’un bail est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule qu’un bail peut être résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer et des charges.

Le bailleur doit signifier un commandement de payer au locataire, et si celui-ci ne s’exécute pas dans un délai de deux mois, le bail est résilié.

Il est également important de noter que la résiliation doit être constatée par un juge, et que le locataire a le droit de contester cette résiliation.

6. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail sur l’expulsion ?

Une fois le bail résilié, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit quitter les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Si le locataire ne libère pas les lieux volontairement, le bailleur peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion.

Il est à noter que l’expulsion ne peut être effectuée sans une décision de justice.

7. Quelles sont les indemnités d’occupation en cas d’expulsion ?

En cas d’expulsion, le locataire peut être condamné à verser une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est généralement égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de réclamer cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Cela vise à compenser le bailleur pour la perte de revenus locatifs pendant la période d’occupation illégale.

8. Quelles sont les obligations du locataire en matière de charges ?

Le locataire a l’obligation de payer les charges en plus du loyer, conformément aux stipulations du contrat de bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bail doit indiquer le montant des charges et les modalités de leur paiement.

En cas de non-paiement des charges, le bailleur peut également engager une procédure de résiliation du bail.

Il est donc crucial pour le locataire de respecter ces obligations pour éviter des conséquences juridiques.

9. Quelles sont les demandes accessoires que peut faire un bailleur ?

Un bailleur peut faire des demandes accessoires, telles que le remboursement des frais de justice et des frais de commandement.

L’article 700 du Code de Procédure Civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante.

De plus, le bailleur peut demander le remboursement des frais liés à l’expulsion et à la résiliation du bail.

Ces demandes visent à compenser les coûts engagés par le bailleur dans le cadre de la procédure.

10. Quelles sont les modalités d’exécution d’une ordonnance de référé ?

L’ordonnance de référé est exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Cela signifie qu’elle peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Le juge des référés peut ordonner des mesures provisoires pour protéger les droits des parties en attendant une décision définitive.

Il est donc essentiel pour les parties de respecter les termes de l’ordonnance pour éviter des sanctions.