Le transfert de contrat de location et les droits des occupants en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions pour qu’un contrat de location soit transféré aux descendants après le décès du locataire ?

Le transfert d’un contrat de location aux descendants est régi par l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’absence de descendants remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il est important de noter que pour les logements conventionnés, l’alinéa 2 de l’article 40 de la même loi précise que le transfert ne peut bénéficier aux descendants que s’ils remplissent les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage.

Cependant, ces conditions ne s’appliquent pas aux personnes présentant un handicap ou aux personnes de plus de soixante-cinq ans.

2. Qu’est-ce qu’un occupant sans droit ni titre ?

Un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe un bien immobilier sans avoir de contrat de location valide ou sans autorisation légale.

Cette situation constitue un trouble manifestement illicite, comme le précise la jurisprudence, notamment dans l’arrêt de la Cour de cassation du 21 décembre 2017 (pourvoi n° 16-25.469).

L’occupation sans droit ni titre est une violation évidente de la règle de droit, ce qui permet au propriétaire d’agir en justice pour obtenir l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

3. Quelles sont les conséquences d’une expulsion ordonnée par le juge ?

Lorsqu’un juge ordonne une expulsion, cela signifie que l’occupant doit quitter les lieux dans un délai déterminé, généralement de deux mois, conformément à l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Si l’occupant ne libère pas les lieux dans ce délai, le propriétaire peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion.

De plus, l’occupant peut être condamné à payer une indemnité d’occupation, qui correspond souvent au montant du loyer, à compter de la date de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux.

4. Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est une somme d’argent que doit payer un occupant sans droit ni titre à un propriétaire pour l’usage du bien immobilier.

Cette indemnité est généralement fixée au montant du loyer que le propriétaire aurait perçu si l’occupant avait été un locataire régulier.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’indemnité d’occupation est due à compter de la date à laquelle l’occupant a été reconnu comme sans droit ni titre, jusqu’à la libération effective des lieux.

En cas de litige, le juge peut également fixer une indemnité d’occupation subsidiaire, comme cela a été fait dans l’affaire mentionnée, où l’indemnité a été fixée à 560,32 euros.

5. Quelles sont les voies de recours possibles après une décision de référé ?

Après une décision de référé, les parties peuvent interjeter appel de cette décision. L’article 500 du code de procédure civile permet à toute partie ayant un intérêt à agir de contester la décision rendue.

L’appel doit être formé dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision.

Il est important de noter que l’appel ne suspend pas l’exécution de la décision, sauf si le juge en décide autrement.

Les parties peuvent également demander des mesures conservatoires pendant la procédure d’appel, conformément à l’article 835 du code de procédure civile.

6. Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Pour bénéficier de cette disposition, il faut démontrer que les frais engagés sont justifiés et nécessaires à la défense des droits de la partie.

Le juge a une large appréciation pour déterminer le montant de cette somme, qui doit être proportionnée aux frais réellement engagés.

Il est également possible de demander cette somme en cas de procédure abusive, mais il faut prouver la mauvaise foi ou l’intention de nuire de la partie adverse.

7. Quelles sont les conséquences d’un appel jugé abusif ?

Lorsqu’un appel est jugé abusif, la partie qui a formé l’appel peut être condamnée à verser des dommages-intérêts à la partie adverse.

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit qu’une amende civile peut également être infligée à celui qui agit de manière dilatoire ou abusive, pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.

Cependant, il est essentiel de prouver que l’appel a été intenté de mauvaise foi ou qu’il constitue une erreur grossière équivalente au dol.

En l’absence de preuve de mauvaise foi, la demande de dommages-intérêts pour appel abusif peut être rejetée.

8. Quelles sont les obligations du juge des référés ?

Le juge des référés a pour mission de statuer rapidement sur les demandes urgentes, notamment en matière d’expulsion.

Il peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, conformément à l’article 835 du code de procédure civile.

Le juge n’est pas tenu de caractériser l’urgence lorsqu’il constate la résiliation de plein droit d’un bail, ce qui lui permet d’agir rapidement pour protéger les droits du propriétaire.

Il doit également veiller à respecter les droits de la défense et à motiver ses décisions, même en référé.

9. Quelles sont les implications de la notion de « trouble manifestement illicite » ?

La notion de « trouble manifestement illicite » désigne une situation où une personne viole de manière évidente les droits d’autrui, sans justification légale.

Dans le cadre d’une occupation sans droit ni titre, cette notion permet au propriétaire d’agir en justice pour obtenir l’expulsion de l’occupant.

La jurisprudence a établi que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, ce qui justifie l’intervention rapide du juge des référés.

Cette notion est essentielle pour protéger les droits des propriétaires et garantir le respect des règles de droit.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les dépens ?

Les dépens sont les frais engagés par les parties dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Selon l’article 696 du code de procédure civile, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Le juge peut également condamner la partie perdante à payer une somme au titre de l’article 700 pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Il est important de noter que les dépens incluent les frais de justice, les frais d’huissier, ainsi que les frais d’expertise, le cas échéant.