Le transfert de bail et les droits des occupants en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions pour qu’un contrat de location soit transféré aux descendants après le décès du locataire ?

Le transfert d’un contrat de location aux descendants est régi par l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’absence de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il est important de noter que pour les logements conventionnés, l’alinéa 2 de l’article 40 de la même loi précise que le transfert ne peut bénéficier aux descendants que s’ils remplissent les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage.

Cependant, ces conditions ne s’appliquent pas aux personnes présentant un handicap ou aux personnes de plus de soixante-cinq ans.

2. Qu’est-ce qu’un occupant sans droit ni titre ?

Un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe un bien immobilier sans avoir de contrat de location valide ou sans autorisation légale.

Cette situation constitue un trouble manifestement illicite, comme le précise la jurisprudence, notamment dans l’arrêt de la Cour de cassation du 21 décembre 2017 (pourvoi n° 16-25.469).

L’occupation sans droit ni titre permet au propriétaire d’engager une procédure d’expulsion, car elle constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

3. Quelles sont les conséquences d’une expulsion ordonnée par le juge ?

Lorsqu’un juge ordonne une expulsion, cela signifie que l’occupant doit quitter les lieux dans un délai déterminé, généralement de deux mois, conformément à l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Si l’occupant ne libère pas les lieux dans ce délai, le propriétaire peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion.

De plus, l’occupant peut être condamné à payer une indemnité d’occupation, qui correspond généralement au montant du loyer et des charges, à compter de la date de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux.

4. Quelles sont les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie qui a gagné le procès, mais elle n’est pas systématique.

Le juge peut décider de ne pas appliquer cet article, comme cela a été le cas dans certaines décisions où les circonstances de l’affaire ne justifiaient pas une telle condamnation.

5. Quelles sont les conditions pour qu’un appel soit jugé abusif ?

Un appel peut être jugé abusif lorsque la partie qui l’exerce agit de manière dilatoire ou abusive, ce qui peut inclure des comportements tels que la mauvaise foi ou une erreur grossière.

L’article 32-1 du code de procédure civile stipule que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui pourraient être réclamés.

Il appartient à la partie qui prétend à l’abus de prouver que l’appel a été exercé de manière abusive, ce qui n’est pas toujours facile à établir.

6. Quelles sont les conséquences d’un appel jugé abusif ?

Lorsqu’un appel est jugé abusif, la partie qui a exercé cet appel peut être condamnée à verser des dommages-intérêts à la partie adverse.

Cela peut inclure une amende civile, comme le prévoit l’article 32-1 du code de procédure civile, qui peut aller jusqu’à 10 000 euros.

De plus, la partie perdante dans l’appel peut également être condamnée à payer les dépens, c’est-à-dire les frais de justice engagés par la partie gagnante.

7. Quelles sont les obligations d’un occupant d’un logement en cas de décès du locataire ?

En cas de décès du locataire, l’occupant doit prouver qu’il remplissait les conditions pour bénéficier d’un transfert de bail, comme stipulé dans l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Si l’occupant ne peut pas prouver qu’il vivait avec le locataire depuis au moins un an avant le décès, il est considéré comme occupant sans droit ni titre.

Dans ce cas, il doit quitter les lieux, sous peine d’expulsion, et peut être tenu de payer une indemnité d’occupation au propriétaire.

8. Quelles sont les preuves nécessaires pour établir un droit au transfert de bail ?

Pour établir un droit au transfert de bail, l’occupant doit fournir des preuves tangibles de sa cohabitation avec le locataire décédé pendant au moins un an avant le décès.

Cela peut inclure des attestations de témoins, des documents administratifs, ou toute autre preuve qui démontre la réalité de la cohabitation.

Cependant, ces preuves doivent être suffisamment précises et circonstanciées pour être acceptées par le juge, comme l’a souligné la jurisprudence.

9. Quelles sont les implications de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles ?

L’article L 114 du code de l’action sociale et des familles définit le handicap comme toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société, due à une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions.

Cet article a des implications importantes pour les personnes handicapées, notamment en ce qui concerne l’accès à des droits spécifiques, comme le transfert de bail sans conditions de ressources.

Il est essentiel pour les personnes handicapées de prouver leur statut pour bénéficier de ces dispositions.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice confirmant une expulsion ?

Lorsqu’une décision de justice confirme une expulsion, cela signifie que l’occupant doit quitter les lieux dans le délai imparti, généralement de deux mois.

Si l’occupant ne se conforme pas à cette décision, le propriétaire peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion.

De plus, l’occupant peut être condamné à payer des indemnités d’occupation, ainsi que les dépens de la procédure, ce qui peut avoir des conséquences financières significatives.