Résiliation de bail pour impayé locatif en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail pour impayé locatif ?

La résiliation d’un bail pour impayé locatif est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Le bail est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il est donc essentiel qu’un commandement de payer soit délivré au locataire, lui laissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations dans ce délai, la clause résolutoire prévue dans le bail s’applique automatiquement.

En l’espèce, la SCI Terra Nostra a délivré un commandement de payer le 12 juillet 2022, et Madame [E] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois suivants.

Ainsi, la clause résolutoire a produit ses effets, entraînant la résiliation du bail.

2. Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet de mettre fin au contrat de bail en cas de non-respect des obligations par l’une des parties, notamment en cas d’impayé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette clause est activée automatiquement après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois.

Il est important de noter que la clause résolutoire doit être expressément mentionnée dans le contrat de bail pour être applicable.

En cas de contestation, le locataire peut demander la suspension des effets de cette clause, mais dans le cas présent, Madame [E] n’a pas formulé une telle demande.

3. Quels recours a un locataire face à une résiliation de bail pour impayé ?

Un locataire peut contester la résiliation de son bail pour impayé en invoquant plusieurs moyens, notamment :

1. La régularisation de la dette locative dans le délai imparti.
2. La contestation de la validité du commandement de payer.
3. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge de prescrire des mesures conservatoires, même en présence d’une contestation sérieuse.

Cependant, dans le cas de Madame [E], elle n’a pas demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui limite ses recours.

4. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour le locataire ?

La résiliation d’un bail pour impayé entraîne plusieurs conséquences pour le locataire :

1. La perte de son droit d’occupation des lieux loués.
2. L’obligation de quitter les lieux dans un délai imparti.
3. La possibilité pour le bailleur de demander des dommages-intérêts pour les loyers impayés.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le locataire peut également être condamné à indemniser le bailleur pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

Dans le cas présent, Madame [E] a été condamnée à payer 300 euros à la SCI Terra Nostra pour les frais irrépétibles.

5. Qu’est-ce qu’un commandement de payer et quel est son rôle ?

Le commandement de payer est un acte juridique par lequel un créancier demande à son débiteur de s’acquitter d’une somme due.

Il est souvent utilisé dans le cadre des baux d’habitation pour signifier au locataire qu’il doit régler ses loyers impayés.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce commandement doit être délivré avant que la clause résolutoire puisse être activée.

Il doit également mentionner le montant dû et laisser un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 12 juillet 2022, et Madame [E] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti.

6. Quelles sont les obligations d’un locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations d’un locataire en matière de paiement des loyers sont définies par le contrat de bail et le code civil.

Le locataire doit s’acquitter des loyers à la date convenue, conformément à l’article 1719 du code civil, qui stipule que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. »

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail, comme prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas de Madame [E], elle a reconnu qu’à la date du commandement, les sommes réclamées étaient dues et n’ont pas été réglées.

7. Quelles sont les mesures conservatoires que peut prendre un juge en matière locative ?

En matière locative, le juge peut prescrire des mesures conservatoires pour protéger les droits des parties, conformément à l’article 835 du code de procédure civile.

Ces mesures peuvent inclure :

1. La saisie des biens du locataire.
2. L’interdiction de disposer des lieux loués.
3. La mise en place d’une provision pour le créancier.

Ces mesures peuvent être ordonnées même en présence d’une contestation sérieuse, afin de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas présent, la cour a confirmé l’ordonnance de résiliation du bail, considérant que la clause résolutoire était acquise.

8. Quelles sont les conséquences d’un arriéré locatif chronique pour un locataire ?

Un arriéré locatif chronique expose le locataire à plusieurs conséquences, notamment :

1. La résiliation du bail pour non-paiement, comme prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
2. Des frais supplémentaires liés à la procédure judiciaire engagée par le bailleur.
3. Une inscription au fichier des incidents de paiement, pouvant nuire à sa capacité à louer à l’avenir.

Dans le cas de Madame [E], la société bailleresse a fait valoir qu’elle se trouvait de façon chronique en situation d’arriéré locatif, ce qui a renforcé la position du bailleur.

9. Quelles sont les obligations d’un bailleur en matière de gestion d’un bail ?

Les obligations d’un bailleur sont définies par le contrat de bail et le code civil. Parmi celles-ci, on trouve :

1. Assurer la jouissance paisible des lieux loués.
2. Effectuer les réparations nécessaires.
3. Respecter les délais de préavis en cas de résiliation.

L’article 1719 du code civil précise que le bailleur doit garantir au locataire un usage paisible des lieux.

En cas de manquement à ces obligations, le locataire peut demander des dommages-intérêts ou la résiliation du bail.

Dans le cas présent, la SCI Terra Nostra a respecté ses obligations en délivrant un commandement de payer avant de demander la résiliation du bail.

10. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile pour les parties en litige ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles.

Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice.

Le montant accordé est laissé à l’appréciation du juge, qui prend en compte la situation des parties et la nature du litige.

Dans le cas de Madame [E], la cour a condamné cette dernière à payer 300 euros à la SCI Terra Nostra en application de l’article 700, en raison des frais qu’elle a engagés pour sa défense.